北郊小产权房出售价位多少 西安一批老盘即将开卖

终于,西安一批老盘姗姗来迟,给了买房人希望……

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西安多板块房价不断刷新

高新、浐灞房价冲上4万+/㎡!

2022西安楼市进入下半场后,备案价公示和意向登记不断,供应量逐步加大,多个纯新盘、高端改善盘入市……西安各区域、各板块的均价也在不断刷新。

从不同房价分布区域可见,西安主城区已经没有均价1万/㎡以下的新房项目了,而2.5万以上的新房项目多分布在高新、航天、浐灞、曲江、沣东、沣西板块。

可以看出:

均价1万/㎡以内项目从数量上来看不少,但是项目主要分布在西安周边区域如高陵、临潼;

均价1-1.5万㎡价格段项目分布区域集中在西咸新区,主城区如未央、莲湖、新城、雁塔等有少量房源。

均价1.5-2万㎡项目主要以浐灞、港务区、沣西和雁塔项目居多,港务区和浐灞近几年一直是西安楼市新房房源供应大户,因为配套落地速度较快,也是众多刚需、首改购房者首选区域之一。

均价2-2.5万㎡的项目则主要集中在高新三期和沣东新城。

均价2.5-3万㎡及均价3万+/㎡的项目则主要分布在高新、航天、沣东还有浐灞(多宗万元地亮相),且高新三期及浐灞部分项目均价已经冲上4万+/㎡。

从刚刚结束的9月份登记房源价格来看,整体均价为20816元/㎡,其中均价2-2.5万/㎡项目已经占市场主要比例,均价1.5万/㎡以下仅3盘,低价盘大大减少。

房博士整理了今年1-9月份,西安楼市备案价走势情况,可以看出,自今年下半年以来,西安楼市备案房源整体均价已经破1.9万/㎡,市场改善属性愈发明显。

那么,对于刚需、刚改客户,想低门槛上车,西安楼市还有机会吗?

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最高倒挂4000元/㎡!

西安多个“骨灰盘”来了

近期,西安一批骨灰盘规划公示、价格公示,放风即将登记的也不在少数,房博士一一为买房人整理如下:

以上项目,部分已经价格公示,买房人可以优先关注起来,比如:万象春天、海伦国际、华安紫竹苑、星雨华府、旭景清园、御锦城、西安金融小区、天朗大兴郡雲峯。

1、万象春天

万象春天,本次公示价格的9#楼,小高层产品,2个单元,两梯四户,总房源86套,主力户型产品面积约99㎡、127㎡,整栋均价15423元/㎡。

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项目距离上次开盘销售已经时隔5年之久,项目一期主要集中在2015-2017年销售,本次再推,“捂盘”时间够长!

据二手房官网数据显示,万象春天一期的二手房挂牌价为17313元/㎡,与本次的备案均价15423元/㎡,倒挂近2000元/㎡!

项目点评:对于刚需刚改客户来说,可以是个不错的上车机会,1.5万+/㎡均价+小高层产品+成熟地段+全维度配套,可以说是瑕不掩瑜;如果是纯改善客户,产品品质可能略显不足,不过这样的项目,预计也是不愁卖的节奏

2、华安紫竹苑

华安紫竹苑是个让一批买房人翘首以盼的项目,主要原因:价格优势+倒挂差+现房。

项目4#于去年11月份价格公示,且仅仅只有36套房源,面积102-140㎡,均价11097元/㎡,小区二手房挂牌均价15066元/㎡,一二手倒挂近4000元/㎡,摇号是肯定的。

华安紫竹苑小区实景图

据置业顾问介绍,这36套房源是项目团购所剩房源,小区已经交付入住,期房为主的西安市场,现房,确实够香。

3、星雨华府

雨润·星雨华府是西安经开区有名的老盘了,目前项目大部分已经交房,本次推售的14#楼也是千呼万唤才迎来了最新消息。

其实早在2019年3月份本项目14#楼已经进行过一次价格公示,当时楼栋均价是9141元/㎡,这次是重新公示,但是价格上涨4731元/㎡,涨幅很大!

推售面积是95-113㎡的三居室,户型也是中规中矩,毛坯交付均价约1.38万/㎡,属于准现房状态,按照最小面积95㎡计算,项目的总价门槛约131.8万。

项目点评:项目周边的配套地铁2号线有点距离,紧邻长安大学,小区的教育配套已经成型,但升值潜力相对受限,因为是老盘推新所以产权年限缩水会比较厉害,虽然本次价格符合目前市场的基本行情,北郊刚需自住群体可以看下,但是毕竟与2019年备案价格相差甚大,性价比一般。

4、天朗大兴郡雲峯

天朗大兴郡雲峯,西二环里的老楼盘推新,是天朗大兴郡二期(已在2014年交房入住)的最后一栋精装高层,面积89-139㎡,毛坯备案均价15029.94元/㎡(带装修包约,2000元/㎡),准现房。配套齐全,地段优秀,地铁、商场都有,生活人气足。

项目点评:项目配套齐全,地段优秀,地铁、商场都有,生活人气足。但周边教育资源一般又紧张,产品刚需,土地年限缩水。

还有部分项目,虽暂未价格公示,却已放风近日将加推,如:紫薇西棠、华清学府城。

5、紫薇西棠

紫薇西棠项目总占地157亩,分为南北两个地块开发,北地块13栋楼,5栋高层,8栋洋房目前已经全部交付;南区3#、4#、5#楼也已经售完,预计近期推售的是南区1#、2#、6#楼。

其中1#、2#楼均是高低配,31层高层产品+16层小高,高层是2梯4户设计,户型建筑面积约120㎡、140㎡;6#楼是总高28层,户型建筑面积约120㎡、140㎡,2梯4户设计,均是毛坯交付,放风价16500-17500元/㎡。

项目点评:紫薇西棠属于泛高新区域内在售的项目,小区品质一般,开发商和物业都是本土开发商华洲置业,目前也有目前已经交付入住的开发小区,周边底商林立,居住氛围成熟,适合想在泛高新区域购买,着急入住的刚需家庭。

6、华清学府城

华清学府城是一个城东幸福林带片区著名的老盘,周边教育、商业、医疗配套一应俱全。预计将于10月加推四期地块——华清学府城·幸福印,户型面积127-143-150㎡,放风价1.8万/㎡。

项目占地约586亩,共规划60栋楼,分六期开发,小区自2010年开始陆续交付入住,二手房月成交量常居片区榜首。

项目点评:本次产品刚需、刚给、改善均有涉及,周边生活配套成熟,但开发时间久,产权缩水,舒适度一般。

中海开元壹号·紫宸、唐顿庄园二期均已规划公示。

其中,中海开元壹号·紫宸是由6栋住+1栋幼儿园+1座地下车库构成,住宅为总高9-11F的洋房,为典型的纯洋房洋房住区,在二环内十分稀缺。

根据公开信息显示,项目户型面积180-250㎡,预计10月入市,整体定位高端改善,据悉,预计入市价格在2.5万/㎡左右。

今年4月,唐顿庄园二期项目规划公示,根据公示规划信息:项目包含7栋住宅(地上21-29层)、10栋商业(地上1-11层)、1栋幼儿园(地上3层)

曲江公园里二期(唐顿庄园)效果图

项目目前售楼部正常开放,但是户型面积等信息暂时没有相关信息,而且从目前的施工进度看,今年入市的可能性较小。

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倒挂高!配套齐全……

老盘新卖是“捡漏”机会?

不可否认,老盘具有很明显的共性:

1、相较于新入市楼盘价格优势明显:

新房楼盘不管谈什么产品规划、品牌背景、物业资质,还是户型设计、园林景观,老盘们都会用“价格便宜”回击到底。拿地时间早,价格备不上去很正常。

2、一二手倒挂正在逐渐消失:

老盘新卖,要么与前期二手房价格有较大倒挂空间,要么有学区等优势,且周边的配套一般都会比较成熟,但买房人需要理性看待一二手倒挂,因房企、产品、物业等综合因素,同一地段的项目,二手房价格差异明显很常见。

3、老盘产品设计一般比较落后:

老盘新推,有项目产品也与时俱进做了升级,但不少项目会延续之前的老套设计,且不谈小区内部园林景观设计,仅户型与当下楼市的新产品就有明显差距。

4、产权一般缩水严重:

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