2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源_深圳村委统建楼问：十三老师，现在东莞长安的房子能不能买？投资
答：传闻长安到松岗有地铁接驳，但有规划、没建设，可能周期会比较长了，目前长安的单价在1.8-3w之间，松岗的单价在3.5-4.2w左右，相同品质和楼龄的房子，差价就在1w左右，个人认为是合理价差，长安没有被低估。
问：深圳法拍房风险大吗？是否适合投资？
答：你好，法拍房能赚钱，但是水比较深，只适合专业人士。一、法拍房有哪些风险？法拍房既然是法院操作的，那他伴生的风险，必然有相应的法律瑕疵风险1是清户风险，原来的房东在里面赖着不走对应的法律瑕疵：最高法专门出台过唯一住房是否可执行的司法解释，简单来说就是，如果被执行人确实只有这一套房可住，没有别的地方可去，就不要强制执行风险2是其他债权风险就是你拍了之后，有别的债权人过来，说这个房已经提前抵押给他了，有单据，日期比法院查封日期还早。对应的法律瑕疵：从法律上来说，不能伤害善意第三人利益，如果这个事实属实，也是需要保护这个债权人权利的。如果原房东又没有其他的可执行财产，那么很可能再拿这个房子做文章，尤其是如果拍卖了付款了，法院还没有给建委送协助执行通知书时，遇到这个情况，很难出协执风险3是租赁风险你拍了之后，有人过来说这房子之前租给他们了已经，签了20年租约，如果违约需要支付巨额违约金。对应的法律瑕疵：法律上有个原则是“买卖不破租赁”，理论上你买了这套法拍房只是拥有了所有权，原来的租赁合同还得继续，如果违约你应该是支付违约金的。当然，你也可以向法院去主张这个违约金的金额是否是合理的。二、如何降低法拍房风险？上面的风险碰到了，都比较难处理。所以降低风险最主要的原则，就是规避风险发生的可能性，通过慎重选择房源方式。我的筛选法拍房房源原则如下：原则1案子要是个好案子最好的案子，就是官员贪腐被抓起来判刑的这种。几点优势（1）当事人本身一般入狱了，亲属也都避之不及，没人愿意给你惹事（2）这种房子一般户型、装修、位置、小区环境都比较好，原因你懂得（3）当事人一般没有什么债主，原因同上最差的一种案子，就是非银行的借贷纠纷，也就是当事人跟担保公司、小额贷款公司之类的借款纠纷，这种案子意味着当事人可能会很多潜在的债务，后患无穷。至于刑事犯罪入狱的案子，也是最差的案子之一。主要是当事人没准过几年出来了，回来找你麻烦。或者在号子里，找些社会人给你添乱。其他的普通合同纠纷或者银行借款纠纷的案子，这种安全性适中。银行借款纠纷中，由于银行对于抵押房产管得严，较少存在二次抵押的风险。普通合同纠纷，当事人一般是生意人，生意人怕惹事，一般不会主动添乱，但也存在其他债权人风险。原则2当事人最好是非退休、非自由职业人员退休老人最多的就是时间，有充分的时间跟你折腾。自由职业人员，例如艺术家、摄影师这种，时间可以自由安排，也会增加很多跟你捣乱的可能性。如果当事人是外地人，本地关系少，也会比本地人好很多。原则3最好是本地法院的案子如果是外地法院拍卖的北京房产，如果后面遇到问题，他们一般不管。北京本地法院的案子比较有保障，如果可能，本区法院或者指导本区的中级法院的案子拍卖的本区房产，更有保障。如果后期除了问题，对于法院来说，他就是想帮你，前提是他得有这个能力。跨区甚至跨市执法，对于哪个司法机构来讲都不容易，会大大降低其执法力度和效率。原则4最好是空置房无论是房子里面住着当事人、亲属还是租客，清户总是一件很麻烦并且风险很高的事情。因此，这个房子最好是空置房，如果是毛坯房，那就更好了原则虽然好说，但是具体的案件每一个都不同，要开动脑筋分析具体情况。
问：太子湾中小学怎么样。打算买蛇口楼梯房。500w三房
答：楼梯房看来有点拦不住大家去买了么在蛇口生活，自住要买三房么？
问：你好，改善刚需，目前自主一套距离丹竹头地铁口步行4分钟的老小区（楼梯三楼小三房、满四年、距离大型商业、沃尔玛、医院都近），考虑卖掉置换到万科麓城或万科红还有光明年后的新盘，想问下年前这个时间是否适合卖掉自己的老房子呢？还是等到年后行情稳定了再卖，再置换呢？
答：劣质物业涨不过优质物业，置换正当时。万科麓城和万科红都不太看好，后续怎么买要结合你们的资金，活动区域才能进一步的细化建议。
问：十三老师，我太穷了，手里只有30万可以自由动用的闲钱。很想抱大亚湾和深圳的大腿。看了一圈中山、珠海、惠州，被二套高首付拦在了中山和珠海门外。现在只有惠州能选择了，您说我选临深本地小房开的楼盘，还是选华润小径湾呢？哪个投资保险一点。临深的小房开当然外貌和质量一般。华润是很美，但是交通不方便。惆怅。请您指点迷津。谢谢
答：如果月供能力尚可，与其把钱扔在惠州，不如尝试低首付上车一百多万的深圳小户型。
问：老师你好，19年底在坪山力高君御买了一套78平的小三房，房价287万，自住带投资，不知此房自住和上升空间怎样，请帮忙分析一下，谢谢。
答：坪山中心规划非常好，是坪山唯一的中心，也是坪山唯一值得投资的区域，将来有机会作为东部的副中心，向大运看齐的。短期看深圳往西不会改变，所以东部的发展会迟缓。房价也会是补张型；自住还不错，投资我个人观点时间再拉长点会好点，至少也是5年以上。长期看，坪山储备用地很多，拆迁难度远远小于其他区，所以长持问题不大；
问：想入手投资东莞松山湖的房子，请老师推荐几个楼盘，谢谢
答：松山湖的房子该怎么买?松山湖开发强度很低，真正的松湖片区内楼盘很少，分为东西南北四个区域：1、松湖西区，代表楼盘是锦绣山河一到五期，均价四万左右。锦绣山河是松山湖体量最大、最具代表性的楼盘，品质高，区位优，大户型为主，成交活跃。2、松湖北区代表楼盘长城世家，和堂，3号别墅，丰华悦园，万科松湖中心，均价3-4万。3、松湖东区代表楼盘万科松山湖1号，万科虹溪诺雅，翔龙御湖居，均价3.5-4万。4、松湖南区南区是华为的总部基地，可售房源极少，区域内位置最好的楼盘大多是华为自建，供华为内部员工购买，售价很低，每平米八到九千。华为自建楼盘松山湖楼盘有两个特点，一是楼盘数量少，二是大户型和别墅居多，很多都是200平以上，总价800万起的大户型，小面积稀缺。悦园的品质和环境不错，紧临松山湖，单价4-5万。总结：1、东莞缺少价值高地，这个高地一旦出现，一定是松山湖；2、松山湖目前配套还不够完善，价格三万多，还有入场机会，不过要注意回避溢价盘，淘笋；3、东莞二手房不限购；4、鉴于东莞的经济体量和对热钱的吸引能力，松山湖最值得投资的是小面积低总价，一是稀缺，二是门槛低。5、松山湖片区，分为多个板块，有真松湖和伪松湖，价值有高有低，需要认真挑选。
问：深户，预算150万，五成首付。资金有限，是应该买福田南山的破旧楼梯房，还是买大运坪山？有楼盘推荐吗？谢谢。
答：这个资金量不建议去买福田南山的无学区老破小，应该去搏东部，具体选择要根据个人需求，加十三房十三咨询选筹。
问：老师，您好。现有横岗恒地悦山湖一套89四房，沙井一小产权。住沙井，老婆工作在沙井，9月要搬到横岗住，小孩9月上一年级，我工作在华南城。老婆开车上班远横岗中学学位一般，今年要生二胎，学位是刚需。现计划买沙井海岸城。沙井小产权值150。现金有170，其中100做月息8厘放贷。家庭年入大约65，横岗房月供9千。要请教的问题是如何操作更合适？1.海岸城预算500的3房，我没有贷款记录，横岗房是我老婆一个人名字，现在再买房还可以3成首付吗？若可以是卖了小产权去付首付还是直接拿现金付？2.海岸城的深外若开盘时还没敲定，是否还是赌定入手？3.若海岸城没买成可否给出更好些的建议？
答：1.老婆的贷款房查房产证上均不体现横岗这套房，离婚之后算首套。2.小产权卖掉，涨幅很弱，留着意义不大。3.海岸城地铁+综合体+周边空地多+传说中深外宝安分校，深外落地可能性比较大。如果备案价上不去，与周边二手倒挂会比较大，最终还是需要拼手气。建议做2手准备，福田宝安和南山的学位房也同时关注，疫情之后可能会有业主抛售，存在捡漏机会。
问：大师好，手上有35w现金，想在深圳买总价在100w左右的住宅先上车，目前看了两套房子还不错，1.罗湖百仕达片区的华达园公寓28㎡（110w）。2.龙岗双龙片区的东方瑞景苑32㎡（100w）。想请教下，买哪个会更好呢？
答：华达园也是知名上车盘了，好买好卖，但是老大楼的后劲也有限，这个盘的涨幅一直是弱于罗湖大市的，要不然也不会一直这么便宜了。这两个里面，个人倾向于东方瑞景苑。但深圳金融灵活，你不考虑一下买个更大一点的房子么，月供能支撑五千块，就可以买了总价150w的了，帮你做点低首付，把首贷资格再用足一点吧。
问：老师好，我跟老婆是省内的深户，平时不在深圳。现在有一百三十万左右首付，月供一万多没问题，户口一直挂靠在别人那，宝宝快出生所以现在考虑自购一套深圳房子考虑最好有学区兼投资（有点奢望），不自住可以接受小面积拿来出租。最近有去看黄田的满京华云朗，周边毫无配套，但是很火爆的认筹情况，还看了蛇口荣寓，一个90年代老房改造项目，都是五十平米住宅，50年所有权的房子，但是配套太子湾学校学位，听朋友说好像未来不错的一个学校。单价要七万多，而且只能贷五成十年贷款，只说周边有七年整治预期暂没旧改。不知老师如何评价这两个盘，或者有没有什么建议，谢谢
答：你好，云朗那个盘周边太差，片区不行，开发商空有一腔情怀，只适合买三百来万的小两房，因为这个总价在西部是绝对存量的红海厮杀，而总价越高，竞品越多，就需要精细化挑选了，比如400来万的可以去碧海宝中乃至南山淘了。至于蛇口的荣寓，是一个投资公司的旧楼改造盘，金融属性差不说，户型也无法直视，纯粹的租金盘，当租金盘来买又贵了。然后你提到的旧改，一个旧改对房价的拉动主要有两点，第一，改善片区的城市面貌，可是很多打补丁一样的局部改造很难有大的影响。第二，房价卖高带动周边，可是两个年代的产品是压根够不成竞品的。
问：十三老师好，目前我手头有自住深圳一套住宅，2017年又在龙岗区横岗地铁站附近买了一套地铁上盖综合体的商办公寓，不是真公寓，是办公改的，复式4.5米层高，2层，58平，3房2厅2卫，成本260万左右，自己现在也觉得这个房子买错了，不应该买公寓，尤其是商办类公寓，感觉不好流通，也不容易增值。目前空房出租，月收租金4200。请问这个公寓将来要怎么处理比较好呢？谢谢
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