南阳小产权房装修价格,南阳不同楼盘为啥每平能差3000块?

有证VS无证

有证意味着能够自由流通,产权有保障。

没有证的房子需要全款,交易门槛高。

在南阳,没证的房子价格低很多。

以白河两岸河景房为例。

桂花城,占据了雪枫桥边白河西岸最优质的河景,但没有证。二手毛坯价格,6500元/平左右,带装修目前在7500元/平左右。

恒大御景湾,位于桂花城斜对面,白河东岸。目前高层精装价格在12500元/平左右。比桂花城整整高出5000。

虽然恒大卖房时画的大饼未必都实现了,但整体的五重绿化、中央大湖和物业基本面还有。就这已经足够秒杀大部分本土房企。

最主要的是有证,在楼市火热的前几年,御景湾的房子在中介比较吃香,有过上午挂出,下午就卖掉的案例。

学区房VS非学区房

目前,政策在严厉打压学区房,但在划片政策不变的情况下,学区房依然存在。

亿安天下城,十四小和十三中双学区。该楼盘属于烂尾楼复活项目,容积率不低,但是奈何双学区,又占据不错地段,价格1.3万左右。

距离不远的名门华府,毛坯在1万左右,非重点学区,差价将近3000。

而十五小十三中的学区房,二十年房龄的一些老旧小区,价格目前在1.5万—1.8万。

秒杀周边一切楼盘,可见中心城区优质教育资源的稀缺。

不过在南阳东区,学区房超高溢价的现象得到了大大缓解,十五小东校区的学区房,与周边新楼盘的差价没有那么离谱。

新十五小学区房可以卖到1.2到1.4万,孔明路建业森林半岛、三川御锦台精装价格也在1.2到1.3万之间,差别不大。

原因大概在于东区住房产品相对升级,决定房价的因素不仅仅是学区,还有产品、环境、圈层等多种因素。

02

新楼盘VS老破小或民房

防爆厂南都府高层精装价格在1.2万以内。周边水泥厂家属院价格则在8000到8800之间。

建业壹号城邦,毛坯价格在1.1到1.2万、碧桂园首府,精装价格在1.3到1.4万。

但是周边有证民房价格在7000到8000之间,柴油机厂家属院六层楼,中层的价格在8000到8500之间。

这也再次证明,刨除学区的因素,二十年房龄的房子,市场价值很弱,与市面上的新产品相比,存在较大差价。

改善盘VS刚需盘

不同产品定位,价格也不同。

改善产品往往定位有以下特点,不一定全部具备,但一定有某一项:

绝版地段、低容积率,高绿化,配套齐全,优质物业等特点。

例如,占据市中心绝版地段的摩根中央公园,价格在1.4到1.5万之间。要比周边的其他房子都要贵出不少。

鑫磊森林湖,定位独山脚下的改善大盘,树多盘大地中海风格,价格同片区最贵。

远在北边麒麟湖的建业十里湖山,主打康养,片区唯一,毛坯8000到1万,片区最贵。

经十路卧龙府,主打改善,建标和实际交付都不错,目前1万左右,比周边多数项目也贵出不少。

03

同一片区,附着的价值不同,房价就会出现很大差异。

在三线城市,供需关系永远是一个谜,只能根据放地、项目多少,来猜测大概。

猜测出来的供需关系,无法决定某特定片区、特定楼盘的具体价格。

例如,不管市场火爆,抑或躺平、阴跌,不少特定的楼盘,总会价格坚挺,似乎摆脱了供需决定价格的理论。

这一现象,在买房者去抢学区房、抢特定地段的项目时,尤其明显。

从交易的角度看,房价是由你愿意花多少钱去买决定的。

就像你在南阳找媳妇,有的媳妇报价30万彩礼+20万车+一套市区内的大房子。

有的人认为这不是爱情,扭头就走。

有的人算一算,看中女方及其娘家附着的价值,例如,老丈人有社会资源,女方工作稳定有人脉,女方妙龄且脸蛋漂亮,也不差那几个钱,就愿意出价。

房子同样如此,它的价格里面有很多因素:

地段、学区、圈层、物业、绿化、建标、房龄、功能等。

每一个因素,对于不同需求人群,心中的价格不同。

04

你笑他人太疯癫,他人笑你看不穿。

比如。

有人注重圈层,希望买在如意湖附近或好单位的家属院,与有钱、有权的人为邻,图个上班方便,挨着重点学区。

那么建业云境13000多的价格,对于他来说就是一个基本面。

再比如。

目前南阳某校新区的教师配建住宅,内部名额转让叫价35万一个。

房子内部价7000左右,加价35万卖,在我看来脑子有病。

周边同类型楼盘,价格不到1万,建标透明、付款方式明确,可贷款、有品牌加持、能下证,相比之下,这个学校配建住宅的内部名额,看起来香,加价35万像是在收智商税。

但是对于某些特定需求,例如,希望与学校为邻,希望居住在教师小区,图个宁静的人,加价20万也好,35万也罢,只在于自己愿不愿意出这个价。

你笑人家傻,人家觉得这符合我的需求。

再举一个例子,最近去了一位朋友城郊的民房小聚。

朋友多年前在城郊村子买了块儿地,然后自建住房,里面按照现在的风格装修,俨然一座城郊小别墅。院子里种上蔬菜瓜果,再辟出一个露天平台,喝茶烧烤,除了蚊子多,住着挺舒服。

这样的房子适合养老,但是存在一个土地手续违规的问题,即是说,这房子占用的是农村用地,但他不是村里人,这个房子一旦遇到拆迁,比较麻烦。

但是城市人都有养老的需求,南阳市区渴望田园牧歌的中产群体一抓一大把。

城里人的“田园牧歌”通常都很虚伪,是希望一边享受电视里的浪漫,一边又不脱离城市的方便,你真给他们弄到大农村种地放牛,他们保准待不到一个月就发疯。

于是建在城郊、湖泊片区,有手续,定位养老康养、能泡泡温泉的项目,例如,十里湖山、传世温泉公馆、鑫磊森林湖、伏牛山别墅之类的项目,就有特定的价值。

往往这些项目的区位、自然资源都有独一无二的属性,跟周边同类民房和其他产品比,这些特殊项目就有了自己的定价权。

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