第一,买房付款方式不同。法律上没有小产权房的概念,只是人们约定俗成的一种称谓,小产权房其实是没有产权的,也没有国家颁发的“五证”,购房合同不能在房管局备案,房子不能办理产权证,按照规定,无证房是不能办理按揭贷款的,需要一次性付清买房的全款,或者全款分期支付给开发商。
对比之下,商品房虽然价格高,但是可以办理按揭贷款手续,目前大多数城市最低首付比例是30%,100万的房子首付只需要30万,可如果你手里有60万积蓄,贷款可以买到价值200万的房子,房子的地段、户型、楼层、质量、保值性和升值性更好。贷款买商品房虽然前期还房贷压力大,但随着货币贬值和收入增加等因素,10年后还房贷就不是什么压力了。
第二,买房的风险不同。小产权房本质上属于私自建造,房屋建造和交易的过程不受房管局监督,如果开发商为降低盖房成本偷工减料,或者房屋结构设计的不合理,购房者很难用肉分辨的出来,但入住后潜在风险很高。另外,由于小产权房占用的是集体土地,只有户口在本村的人才能合规购买,如果集体之外的人入手这类房,将来卖家一房两卖,卖家反悔卖房或者房子拆迁,买家得不到任何的拆迁补偿,等于是钱房两失了。由于购买小产权房本就属于违规行为,买家也别指望能通过法律途径维权。
对比之下,购买商品房风险较小,商品房的交易过程受到政府严格监控,商品房建造、定价、销售都需要经过政府有关部门批准,只有各方面条件都满足销售许可才允许上市交易,并且在房屋竣工后政府也会验收工程质量,就算出现购房延期交房、一房两卖、房子货不对板等问题,购房者也能通过法律途径维护自己的合法权益。
第三,居住体验不同。小产权房不能落户,没有学位,现在我国实施的是划片入学政策,如果没有户口和学位,孩子无法入学公立园,只能去私立学校上学,学费和住宿成本非常高,家长要做好心理准备;另外小产权房建造成本低、建造不规范,房子的户型结构无法与商品房媲美,从市场的反馈来看,很多小产权房存在没有阳台,客厅和卧室的面积配比不合理等等问题,而且很多小产权房的小区租户集中,人员比较混乱,再加上小产权房没有完善的物业管理团队,业主的人生和财产安全没有保障。而商品房正好与之相反,居住体验会更好一些。
第四,流通性不同。去年5月份,自然资源部印发《关于加快宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作的通知》,其中提到城镇居民非法购买宅基地、小产权房,不得办理登记,不得通过登记将违法用地合法化。国家堵死了小产权房“转正”的后路,小产权房不能办理产权证,房子就禁止对集体之外的人出售,而集体之内有购买小产权房需求的人少之又少,意味着一旦入手小产权房,很大概率是砸手里了,万一遇到急用钱的情况,房主也无法通过抵押、转卖房产等方式应急,总的来说小产权房就是消耗品,买了只会让你越来越穷。
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