商住房还不如小产权房,专家深度分析,看完什么都明白了

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提问:雕叔,您好。目前在华侨城纯水岸有一套清水房,91平的三居室,比较小,其他还有一套商品房。目前小孩要在附近中学读书,想卖掉这套小房子,在附近换一套大点的房子改善一下居住条件,请问下目前这种市场环境下,这个时机是否合适?房子目前挂中介了,想知道目前指导价下,最低大概多少合适?目前各大中介APP查不到历史成交价。

回答:华侨城说实话,算是金牛区好的一个成熟的品质板块了,你在这买房也必然知道它的综合配套,尤其是地铁都赶上来了,加上环境和改善的纯粹度,我认为如果要买金牛,如果要买在中学附近,那么这里是一个很好的选择,支持小换大。当下各大APP的确下架了历史成交价,但是你完全可以去线下门店,比如链家的找你挂牌的经纪人查询近期的成交数据走势,他们系统内会有走势图,也是可以作为一个比较好的参考的。预估大概是2.49-2.52万之间。当下这个大环境,确实不太利于卖家,但如果你是急着置换的话,低卖低买未尝不是一个好的方案,而且现在处于二手房下降通道的早期,最近1-2个月出手,总比年底或者明年底到冰封时候出手,更划算。

提问:东山板块的,锦澜悦山和两个金科楼盘相比怎么样?这三个楼盘一起对比下。

回答:一句话简述下的话,三个楼盘价格其实都比较低,门槛不高,金科博翠山偏洋房和别墅,金科中梁美院与城投锦澜悦山偏洋房和刚需。从改善的角度来看金科博翠山>锦澜悦山>金科中梁美院。金科博翠山价格低,170万多就可以拿下,主打的是别墅和洋房,这个价格段在中心城区确实很少见了,然后周边的生态环境也是很好的,临河而居,背靠龙泉山脉,比较适合周末居家度假休闲。但是缺点也随之而来,整体就是偏僻了一些,缺乏商业、地铁和人气的覆盖,所以直接就顺销了。金科中梁美院也差不多,优点是门槛低,生态环境好,主打的是高低配,高层产品更加刚需(2梯6户),门槛拉低到了140万即可入手套三,而洋房产品(2梯2户)只需190万也可入手套三改善户型,性价比很不错。该楼盘向东可以看龙泉山脉,向西可以看成都城区和西门雪山,环境非常优美。但是目前来看金科中梁美院地段还比较偏僻,没有地铁的覆盖,商业也严重不足,当下可以说配套还比较差。而且这里大多是汽车产业和高校,所以产业比较单一,不太容易实现住职一体化。如果你一定要二选一的话,主要还是去比对自己的预算和对产品的横向分析吧,比如预算低就美院,预算高就博翠山。相同的洋房,博翠山也更低一些,相对也有优势。最后是锦澜悦山。2块多的龙湖物业就不赞美了,锦澜悦山在产品上做得很漂亮,一方面设置了高层产品,对应东山这种地段,向东可以看龙泉山脉,向西可以看成都城区和西门雪山,视野很不错。然后这个板块改善类的产品是很少的,因此设置了洋房,对于本地的刚改群体,吸引力比较大,毕竟高层总价150万,洋房总价200万,门槛可以说是很低了。但是依然存在偏僻的问题,城投锦澜悦山在东山板块,周边多以学校和汽车类工厂为主,居住的人气并不高,加上它距离最近的2号线龙泉驿站超过了5公里,也暂时无新建地铁的规划,因此交通是一个很大的短板,如果不能解决这个问题,就只能是龙泉城区本地的购房者为主了。

提问:为了小孩读书,请问买成华小学对应的老小区,以后的发展趋势,会砸在手里吗?

回答:成都区与区之间存在教育集团的教育壁垒,当下成都公认的优质教育还是基本集中在青羊区、锦江区和高新区。在某份不具名的成都学区40强的名单里,前20名除了2所来自武侯,其余全部是上述三个区域。成华区排名最靠前的是第28名的石室小学、第36名的双林小学以及第37名的成华小学。当然,成华小学在成华区肯定优质的,但是成华区初中一般,所以吃亏在小升初。所以很多成华小学的学生在四五年级后会转到锦江青羊继续就读。虽然如此,成立30年的成华小学在区域内属于顶流,生源质量也有极大的保障,整体来看还是备受当地家长追捧的,对口的老小区则多聚集在新鸿路、万年场、双林南支路、积步街等区域,由于老小区和同属该校划片的九龙仓御园、保利康桥等豪宅,价格优势明显,学区房购入门槛较低,所以今后该区域的老小区在增值性有豪宅拉动,在流通性有学区支持,砸在手里的可能性并不大。

提问:雕叔你好!本人目前与家人在高新天府长城区自住(小孩就近上学中),还有高新和天府新二套房资格,拟再购一套改善型住房接老人同住或是用于投资,总预算不超过400万,下面几种考虑请帮忙评估下:1、就近在金融城、理想中心、世纪城等半径5公里区域内(主要方便接送小孩)购商住一体的大平层或小别墅,全家搬迁后将现有住房出租,是否有相对保值且环境较好的可推荐盘;2、高新(优先)、锦江、天府新、成华区域再购一套住宅(全新或二手均可),面积不强求,追求未来增值空间,请推荐几个;3、纯三圈层,目前实地考察了蒲江的花样年大溪谷,还有独幢、联排二手和上下叠的新房(均为住宅),感觉环境不错,用于周末自住,不知是否能至少跑过通涨和一般理财,能否预估其增值空间;

回答:你好!1、400万入手你说的商住一体的大平层、小别墅,其实就是指那种40年产权的商墅,从自住和地段、环境、产品来看,完全是没有问题的,但毕竟是40年产权的性质,今后的流通性,增值性都会大打折扣,有点过于浪费这笔预算了,不太推荐。2、增值还是要看到核心地段或者未来的核心地段。高新区的话,新房400个的普通,主要还是在新川一带看吧,比如金隅金成府、保利和光逸境这些都只能说捡漏或者捡漏的机会都不多了。二手房我目前还比较看好大源和新川的一些楼盘,比如北辰朗诗南门绿郡、华润凤凰城、都城雅颂居;中德英伦联邦、北大资源颐和翡翠府、中德英伦世邦以及龙湖九里晴川等楼盘。锦江400万级别的新房没有,二手可以看瑞升望江橡树林、翡翠城。天府新区,建议主打新房了,可以看佳兆业麓山壹号、中铁悦鹿府、鹿溪樾府等。成华区也建议打新,可以看看首钢璟辰里、中车共享城以及新希望万科知园。3、蒲江从现在市场预期来看,大概是会跑输大盘的,均不建议,不仅没有自住的实用性,也没有增值的未来性。

提问:雕叔,问一个小白的问题,一直都没有搞懂。关于社保时间长短对摇号的影响。比如在买新房摇号的时候,进入复核名单的最后一位为刚二零社保。复核顺序有什么作用呢?(热门楼盘经常有人对这个顺序有异议)能对摇号选房顺序产生影响吗?那么这时候进入复核名单的所有刚一刚二的摇号几率都是一样的吗,只要根据编号所对应的摇号顺序进行选房就好吗?那么是不是社保时间长短只是用来作为复核顺序,并不是有提前选房的优势?感谢解答!

回答:复核顺序是按照社保和顺位度来排序的,排在前面的3倍人防比,比如预售100套,按照顺位度和社保时长排在前面的300人就可以进入摇号池。这只是第一道门槛,只能说顺位越高,社保时长越长,越容易进入摇号池,但是万里长征只是第一步。到了摇号池的300人,这个时候就不看你顺位度了,而是所有人一视同仁,盲猜,300里选100人,这个时候有可能刚一18个月的,摇不中,反而刚二0个月的摇中了。所以到了摇号的这个第二道门槛,并不会依据你顺位度和社保时长来排序,优势仅仅表现在第一道门槛。

提问:雕叔你好!想问问关于购房贷款,是等额本金好,还是等额本息好?以后的发展趋势,是贷款按期还款好,还是提前还款好?

回答:对于房贷这件事上,有且仅有选择一种贷款:30年等额本息等额本息就是每个月还贷金额一样,房贷30年,前面10年基本都在还利息等额本金,就是每个月还贷的本金是一样的,但是由于前期的贷款金额大,所以利息比较多,前期还款压力比较大。所有的买房投资无一例外,只要时间拉得足够长,涨幅就会足够大,而当下房价翻倍的周期比前几轮要长很多。因此,买房要尽量的多用、善用贷款,锁定债务,随着时间的推移,债务被稀释掉了,资产价格越来越高,收益也就越大。现在限购限贷的,即使你再有钱,也只能让你享有两次的贷款机会,所以贷款永远不要提前还。

提问:雕叔你好,想问下朗基天香怎么样?学区、交通、价格合理性。看上它主要是觉得126的户型不错,而且离银泰城超近,生活方便,但不知道有没有什么隐藏风险,谢谢!还有,复地雍湖湾、中海兰庭、朗基天香,这三个对比哪个最好呢?

回答:朗基天香不是奥运冠军也是业主吗?这个楼盘好的方面你其实都看到了,差得这么说吧,主要是这边写字楼扎堆,缺乏住宅的纯粹居住板块,不像大源,具有抱团发展的趋势,而朗基天香太孤独了,下楼就上班,上楼就睡觉,有些时候,工作和生活还是要分开一点的好。复地当下是最好的,但是密度比较大,而且也有公寓;中海则老气了点;朗基的问题前面也说过了。整体来看都有弊端,就看你最不在意什么了,每个人的体验和看重的点是不一样的。

提问:再次打扰了雕叔,请问下投资买房,如果楼层买在顶楼会不会不好出手呀?

回答:从投资角度讲,顶楼一般是折价10%-20%不等的。顶层和底层基本上在二手买家眼里都是属于有硬伤的楼层,议价空间都远大于中间楼层。所以我从来都不支持买顶层无电梯、一层带下跃的房子。前者虽然入手门槛总价低但涨幅也慢、流动性差,后者总价略高于平层,考虑赠送觉得很划算,住进去就知道了你根本不愿意往地下钻,哪怕有个还不错的采光井。露台花园喝茶、下跃空间搓麻,都是美好的愿望,但大多数人的生活是茶米油盐,没有坚持健身、绘画的毅力和情趣,更多的是加班和孩子教育的琐事充斥,你还得996,所以其实本没那么多诗意的时间和空间需求。居住在刚需层面讨论,实用还是第一位的。但是电梯高层的顶楼,比如当下开发商的工艺,还是比较注重漏水和保温隔热层的,基本上没有以前平房的问题了,只不过碍于大家的心理,这类顶楼还是有一些价格折损,此时从自住的角度性价比是偏高的。

提问:雕叔你好:蓝光未来、首开龙湖景粼玖序、奥园云璟三个盘(三个投资都在300~350间),从投资角度来看,哪个根据投资价值。另外,十陵和怡心湖两个区域,哪个更具投资价值。谢谢!

回答:蓝光未来说实话,产品是不错的,相信你也去看过,但是目前周边基本面太差了,不仅是城市界面,后期的一些规划、改造也跟不上,一般来说并不怎么吸引人,所以顺销至今。首开龙湖景粼玖序也处于十陵板块腹地,但是好歹还算有一条路衔接了三环和十陵城区,周边人员密集,楼盘也比较多,借助大运会东风,基本面有所改善。奥园云璟则排名最末,虽然位于三环内,但是紧邻高速,周边严重缺乏商业、教育和地铁配套,完全不入流,看都别去看。三个盘的话,首开龙湖景粼玖序>蓝光未来>奥园云璟。不过你都350的预算了,更建议买确定性更大的华润置地时代风景、佳兆业珑樾壹号。另外怡心湖和十陵,不论是板块的发展潜力还是价格的横向比较(怡心湖比十陵新房贵一点,但是贵不了太多),整体来看怡心湖更好一些。主要问题在于,怡心湖在售楼盘不多,可以买到的比较少。

提问:雕叔,你好!目前首付预算100至120w,目标主城区的新楼盘。目前7-8月即将开盘的楼盘基本都看了,锁定自住盘玉润金沙和投资盘源滩麒麟荟。源滩麒麟荟更看重的是投资价值。请对比和评价一下两个楼盘的优劣。其次,下半年青羊区下半年有什么值得关注的新楼盘。

回答:按理说这两个楼盘不是一类的,价格梯度很大,一般不会拿来对比。玉润金沙就是什么都刚刚好,优点是有地铁,学区中等,楼盘本身也偏改善的产品,然后距离三环也近,是一个好好先生。缺点则是楼盘体量比较小,周边大多次新刚需,缺乏一股冲劲,然后价格设置,稍微高了点,不便宜,投资属性或许不是那么强。源滩有点就是便宜,主城,然后也好买得到,作为投资是没问题的,缺点就是刚需,对预算高的人来说,有点浪费和占用资金、资格,预算高的话,是花不完的,剩余的钱又能做什么呢?青羊下半年,看建发央著。

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