深圳大分小产权房出售?布吉业主集体控盘涨价

没想到,控盘涨价这种事情也发生在布吉了。

上半年,深圳二手房成交量节节攀升,其中龙岗占据深圳二手房成交量的28%。

布吉则是龙岗二手房买卖的活跃区域。

一直以来,布吉的房价都和深圳的凶猛涨势“格格不入”。

布吉是“不急”,但是布吉的业主可真心着急了。

最近,布吉大芬的一个大盘“桂芳园”在业主群里号召业主们一起“守护家园”(涨价)。

控盘涨价的这个小区体量十分大,共分为八期,均价大多在4万-5万。

按照这些业主的集体提价,同等同样面积户型条件下,跟近期成交相差100万左右。

野心不可谓不大。

从贝壳链家的挂牌情况来看,现已有业主响应了,桂芳园单价5万以上的房源也逐渐多起来。

但是这种事情,要是引起官方注意就麻烦了。

毕竟之前西部就发生过业主控盘的事,后面被官方即时制止。

当然业主们不控盘,后面也没有阻挡二手房上涨。

2

虽然布吉和市区无缝对接,但近年来也一直被忽视,房价也起不来。

这是什么原因呢?

在2010年之前,罗湖还是深圳的老大哥,布吉紧挨罗湖,有着“进关”要道的特殊区位条件和先发优势,承接了大量来深打拼的外来务工人员,也造就了当年布吉街道的人气和繁荣。

如果说龙华是福田的后花园,光明是南山的后花园,在当年,罗湖的后花园就是布吉。

那些年,布吉就是现在的“光明宝中”,刚需最青睐的板块之一。

只是30年河东,30年河西。

随着深圳的中心一路向西,罗湖逐渐老去,没了大哥撑腰,布吉小弟也被冷落了。

同时也因为发展过早,缺乏长远的规划,建设标准低。

布吉存在着大部分老城区固有的问题。

比如说,道路规划不好,现在大家一说起布吉,就会想起堵车。

不过上下班堵车这个情况其实在那个区都有,这不算什么大的硬伤。

主要还是基础建设比较落后,曾多次发生“水淹布吉”问题。还有环境杂乱,建筑密度大。

城中村,还是村中城,让人傻傻分不清楚,小产权房和老破旧太多了,像个马蜂窝一样。

唯一的希望就是旧改,但是土地开发早,也存在许多历史遗留问题,不好解决又反向制约了规划的推动。

总结起来,就是:

规划慢,旧改慢。

产业低,工业旧。

学校少,娃着急。

房子老,住不好。

布吉真的太难了,以上随便一点都能把一些刚需送走,尤其是改善型的刚需。

当然最核心的还是罗湖的没落,老大哥失势后,小弟想“急"都不行。

去年取消豪宅税后,水蜜桃也在第一时间去了布吉踩盘,但不管是大芬地铁周边的老房子,还是石芽岭区域的次新房,都毫无反应。

2019年11月布吉石芽岭

今年疫情回来中西部房价继续一路狂奔,但即便我4月份去踩盘的时候,布吉房价依旧稳如泰山。

一直到上个月,西部价格涨到大量的刚需买不起了,被迫转移到东部,布吉才反应过来,是时候该轮到我补涨了!

3

我上周特意跑了一趟布吉,发现布吉从5月份开始慢慢上涨,低价盘已被消化的差不多了,现在挂出来的基本上都涨了三四十万。

对比下面两张不同时间的房价地图,可以清晰看到,这段时间布吉大部分区域均价都有1000-2000元的涨幅。

5月份的房价地图

7月份的房价地图

首先是石芽岭,石芽岭是布吉比较晚开发的区域,整体面貌比较新,加上地铁14号线将会在这里设站点,预计2022年底开通。

目前石芽岭是布吉最热门的置业区域,但其最大的一个硬伤就是没有大型的商业配套。

周边的次新小区以鸿荣源尚峰和宇宏健康花城为代表。

健康花城小区大,离地铁站最近,但是小区的品质和户型不如鸿荣源尚峰。

同样的三房一卫,尚峰是73平,健康花城是88平,所以尚峰的单价也高些。

在五月份之前,这种户型成交价大约460-480万,现在挂牌价都是530万以上。

靠近石芽岭山的是慢城,这个小区有十几年了,但小区保养的还可以,环境好,价格稍微低一些。

但从贝壳的成交数据来看,近年来基本没怎么涨。

不过价格对刚需很友好,四百多万就可以买四房,在福田罗湖上班,预算不足的刚需,真的可以考虑一下。

除了以上,石芽岭还有一些总价更低的小户型,比如万隆苑,中海怡瑞山居也适合刚需上车。

这些小区因为总价低,成交量非常大。

如果你预算低,只有七十多万首付,又想住的舒服,还要考虑将来升值潜力,石芽岭是一个非常不错的选择。

除了石芽岭之外,布吉另一个推荐的区域是百鸽笼地铁周边。

这里的楼盘品质、小区环境都很不错,走路就能到罗湖,价格也是布吉的制高点。

但是周边太过成熟,缺乏利好的刺激,也没什么概念可炒,近年来房价上涨缓慢。

从百鸽笼地铁出来就能看到华润万象汇,旁边就是信义金御半山。

金御半山共三期,其中三期在6月份的成交价还是7万多,但是现在挂牌价全是8万以上。

万科红也涨起来了,4月份的时候510-520万就可以拿下89平三房,6月份就涨到了560-580万。

目前布吉一些次新房在五六月份都有不同程度的上涨,包括上水径的万科麓城。

在5月份还能找到总价500万以下的三房,但是现在挂牌价基本上都在530以上,甚至有人挂600万。

万科麓城这个小区争议还挺大的,有人偏爱,也有人去了一次便不再回头。

大品牌、次新房、近地铁、自带学校,刚需需要的条件,万科麓城都具备。

但是实地去了解还是发现了一些bug。

麓城外国语小学学位是远远不够的,今年计划招生200多人,但报名有300多个孩子。

大部分后入住的四期业主小孩,只能分流去周边学校。

不过深圳很多小区都存在此类问题,见怪不怪了,所以为了将来小孩入学,刚需买房还是要趁早买。

其次是地理位置,因为万科麓城建在半山之上,想从地铁站走到小区,要爬一条很长的陡坡、楼梯、隧道。

夏天走这条路真的太难受了,要是带着宝宝,实在是噩梦,但走上来了,环境还是不错的,干净整洁,绿树成荫。

万科麓城分四期,一二三期都是早期开发的,现在都涨起来了。

麓城楼下的中介说,从五月份开始,来咨询的刚需客就开始增加,五六月份的成交也比之前多,主要是1-3期为主,四期是2017年开盘,价格约6.3万,和现在对比相差不大,业主也不愿意降价卖,所以目前成交量不高。

总的来说,最近布吉上涨的大部分是以楼龄较新的次新房为主,除了上面提到的小区之外,像靠近木棉湾地铁的佳兆业新都会同样也涨了。

但楼龄再久一些,15年以上的小区涨幅就不是很明显,比如龙珠花园和布吉中心花园等。

4

去年取消豪宅税和今年年初,西部连续两个涨停,最近似乎到顶了。

大水漫灌,从高的地方慢慢流向低洼。

布吉就是这个低洼,刚需已经接不动南山宝安龙华光明,自然会转向坂田布吉等东部低洼地区。

凭心而论,如果单从自住的角度出发,布吉一些区域真的不比龙华、沙井、光明差。

尤其是石芽岭和百鸽笼周边的次新房,离市区近,交通便利,周边配套完善。

现在沙井光明这些地方都上七万了,布吉才五六万,更突显其性价比高。

西部涨了,东部自然也会补涨,对刚需来说,与其去追高西部,不如去买低洼的东部可能更划算,14号线地铁一通,肯定还会补涨。

深圳房价总给人一种高不可攀的印象,但布吉是亲民的,接地气的。

正因为有布吉,才让很多来深打拼者能够真正留在深圳,这也是布吉等最大的存在意义。

水蜜桃也不是鼓励大家都去买布吉,只不过当西部炒得这么高,刚需无法上车的时候,没必要赔上全家钱包,甚至借钱去接盘。

偶尔可以适当回头看看,在市区找一些低总价的房子。

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