深圳小产权房的真实生活,公寓和临深中介做梦要笑醒?

目前确定的是,深圳小产权房不准过户,不准交易,不准见证,不准盖公章。

有过小产权水电记录的朋友,连打新和排保障房,都会受到限制。

昨天,小产权房被央视点名,又一次喜提热搜,话题叫“深圳炒房客大举囤小产权房”。

警告的意味,非常明显。

所以,新闻中涉及小产权交易的中介门店,连夜被查封关门。

一场针对小产权房的定向围剿,正式开始了!

1

什么是小产权?

是在农村集体土地上,未办理相关证件,未缴纳土地出让金等费用,建设的房屋。

其产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村颁发,亦称“乡产权房”。

另外,在官方定义里,深圳根本就不存在什么小产权房,只有“违法建筑”。

小产权房不是法律概念,只是大家习惯这么叫,国土局根本就不会给它备案。

为什么要叫小产权?因为它根本没什么产权!

由于没有法律保护,小产权房一直面临着各类风险。

比如,一房多卖、无法过户、交易无效和业主反悔等等。

而且,买小产权房,通常要一次性全款付清。

一个不确定性这么强的产品,凭什么值得被人炒作?还要闹到央视去点名?

我想,主要原因,还是因为深圳的住宅太过稀缺。

据不完全统计,深圳市违法建筑数约40万栋,建筑面积达4.2亿平方米,占深圳总建筑面积的49.27%。

深圳实际人口有2000多万人,有很大一部分,都住在城中村和小产权房里。

这些年,深圳房价涨得太高,很多人买不起商品房,但又想留在深圳,所以想着买套小产权自住。

很多热门片区小产权,已经跟商品房没啥区别,居住体验很不错,最最重要的是便宜。

只要几十万,就能在深圳有地方住,想想都很开心。

今年春节,深圳迎来强力调控,首付提高,不少人直接被劝退,这又进一步带火了小产权。

或许正是因为这个,投资客盯上了小产权房,想办法囤房出售变现。

结果这次央视直接点名,小产权房立马在凉凉的边缘。

2

小产权房被严打,接下来会有什么变化?

最直接的,是公寓和临深的朋友,做梦要笑醒。

本来大家买不起商品房,去买小产权。小产权被整顿后,资金能跑去哪?

大概率就是公寓和临深。

毕竟,任何投资炒作,最终还是要刚需来接盘。

既然大家还是想住在深圳,买不起商品房和小产权,那只能买公寓和临深。

至少买公寓和买临深,还是可以去住,所以总归会有市场。

看到这里,很多朋友会说,熊大,你是不是要开始卖公寓和卖惠州了?

其实还真不是。

虽然我觉得,小产权房被限制后,公寓和临深市场,肯定会被带火。

但我个人并不推荐,这样的产品,后面我会展开来讲。

当然,如果你实在没办法,就是钱不多又想买,那就另外再看。

从208新政后,公寓成交就一直在升温。

没房票?没贷票?想收租?钱不多?

咋办?买公寓!

相比于住宅,公寓有些优点还是很明显。

比如不限购不限贷,自住也还行,有的可以通燃气,有的甚至可以申请学位。

深圳的公寓类型有很多,有商务公寓、办公公寓、商业公寓和产业用房,每一类情况还不太一样。

商务公寓,有些居住属性不错,但限售5年,办公/商业公寓和产业用房,不限售,但受政策影响较大。

如果你只是纯自住,不看保值,那买公寓没啥毛病。

那为什么我们不推荐你买公寓?

因为公寓最大的问题是,转手税费很高。

你需要交个人所得税、营业税和土地增值税,土地增值税是成交增值部分的30-60%。

而且公寓涨幅特别慢,过去几年跑输大部分商品房,就算有涨幅,扣税之后也基本没啥变化。

当初听过一个段子,说公寓税费高,增值税高,但很多公寓几乎没有增值税,因为没有增值。

除此之外,公寓的硬伤还包括,首付高,贷款年限短,居住体验弱等。

除非没得选,否则我不建议你买公寓。

当然,如果你一定要买,我的建议是,买300万以内,靠地铁带商圈的,可能会相对比较好。

3

那买不了公寓,能不能买临深呢?

老实说,我也不太推荐买临深。

这里说的临深,指的是跟深圳有地理接壤的城市,主要是东莞和惠州。

东莞不用多说,有钱的可以买,但有限购限贷政策。

大部分人考虑临深,说的就是去惠州买房。

那为什么要去惠州呢?

中介主打的卖点有,跟深圳地铁“联通”,离深圳近,便宜,海景还有养老...

总之,就是总价100-200万,能在深圳附近,买套养老的海景房!

这就让很多深圳人疯了一样去买惠州。

前段时间,有个惠州新房的项目,跑来找我们谈合作。

一问才知道,为什么这么多人在推惠州?

因为惠州新房返佣,实在太TM赚钱了。

惠州新房卖一套就赚3-6万块,销售能力强点的,1个月随便就能赚30万。

有些中介公司一个月业绩就能破百万,好多深圳客户跑来这买,真的是人傻钱多速来。

为什么我不建议买惠州?原因很简单,因为这个地方就不值得买。

离深圳远,产业不行,供应天量,没有地铁,人口又少,只有新房,没有二手市场。

即使你去买,哪怕价格有涨,你想卖也很难卖出价。

如果真的考虑大湾区,个人觉得,最值得买的就4个城市:

深圳、广州、东莞和佛山,有钱的首选这4个。

南沙本来是很好的选择,可惜最近有调控,社保要1年以后,但很多客户还是不断找我们咨询。

这几年,楼市调控有个明显趋势,越好的城市,被调控得越严。

有能力的,肯定首选最好的,如果实在不行,那只能想办法妥协。

佛山,应该还是有机会,很快也要被限制。

珠海,也还不错,前几天有横琴利好,不过90%的区域都不建议买。

中山,个人觉得深中通道炒作得有点过,新房价格有点透支。

总的来说,大湾区房子还可以买,但这里面水很深,买错的概率,也比深圳要高出不少。

4

高层整顿小产权房,虽然打击了投资炒作,但难免误伤一些刚需。

有的人真的是想买来自住,可能不幸运的是,他们买了小产权。

现在交易属性没了,流动性没了,只能拿来居住。

所以,下一步会发生什么?

租赁,大概率会成为主流。

囤房的炒房客,货都砸在手里,没办法交易怎么办?

大概率只能拿出去出租。

由销售转租赁,一方面打击炒作氛围,一方面增加租赁供应。

一箭双雕,不得不说这次操盘的思路真的高明。

之前说过,为了解决高房价问题,全国统一的思路,就是发展保障性租赁住房。

由于深圳地少人多,但靠存量土地运作,可能还是不够。

而深圳大部分房子,都是小产权和城中村。

所以把小产权转长租公寓,无疑是最好的做法。

另外,由于小产权房被限制,肯定有购买力,涌入到公寓和临深市场。

很多人用最好的“避险”资产来忽悠,我觉得这个说法吹得有点过。

就算会涨,99%的产品,也不能买。

当然,除了这些,还是会有人想着,老老实实买商品房。

毕竟,相对其他产品的不确定,深圳商品房很明显靠谱很多。

最大的缺点,无非就是贵了点。

如果预算还可以,攒点钱够一够,也还是有机会。

深圳小产权房的真实生活,公寓和临深中介做梦要笑醒?

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