2020年深圳小产权房,影响有多深远

一个旧规则倒下去,千万个深圳房东站起来!

这几天,深圳传来一个大消息。

3月21日,深圳市规划和自然资源局发布关于公开征求《深圳市不动产登记历史遗留问题处理规定(征求意见稿)》意见的通告。

这意味着,深圳不动产登记新规在公开征求意见之后,即将出台!

这并不是一份新文件,而是对于《关于加强房地产登记历史遗留问题处理工作的若干意见》(深府〔2010〕66号,以下简称66号文)的修订。

66号文在2020年5月31日发布以后,对于对推动深圳市房地产登记历史遗留问题的处理发挥了积极作用,解决了一批房地产历史遗留问题。

然而,不动产登记历史遗留问题成因错综复杂、历史跨度漫长、涉及部门多、堵点难点多,66号文都有进一步优化完善的必要。

这一次的修改变化点主要在哪些方面呢?

1.调整政策的适用范围,将非营利性的公共管理与服务设施、公共设施等不动产也纳入了处理范围。

2.完善申请主体。以当事人申请为原则,但对因特殊情形导致当事人缺位时申请主体作出补充完善,避免历史遗留不动产问题因申请主体缺位导致无法推动解决。而且还设立了政府兜底条款。

3.增加不动产测绘内容。对不动产测绘问题专门作出要求和规定,明确测绘标准等。

4.优化不动产登记申请材料及办理程序。明确国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记、转移登记的申请材料、完善转移登记的办理程序。

5.增加送达规则、统一公告程序。规范了文书送达程序、公告期限、公告地点等。

众所周知,深圳前身是个小渔村,很多房东因为历史遗留问题而无法拿证。

新规出台以后,这些业主们有望拿到不动产权证书。

按照深圳不动产登记新规,符合以下六个条件的房东,有望通过登记、补缴地价的方式拿到不动产权证书。

包括单位的集资房,手续不完备的房子比如统建楼,还有一些符合条件的小产权房,都有机会在新规出台后办证。

比如,在农民集体土地上建设的房屋,没有缴纳土地出让金等费用,产权证不是由国家房管部门颁发,而是由乡政府或村政府颁发的乡产权房。

这部分房子首先土地是集体的,业主手里拿的可能是多种发证机关颁发的房屋所有权证(猪肝本,为1980年-1990年的产物,配合使用的还有国有土地使用证)或者是绿本;

现在,这些业主有机会通过补缴地价等一系列操作,最后拿到红本。

但是,深圳有很多属于违法建筑的房子,包括一部分非法的小产权房,是没有资格进行测绘申报的,更加无法办证。

《处理规定》也有说明:

对于“占用永久基本农田、占用生态保护红线、一级水源保护区用地、已批准的自然保护地、批准用途为非居住类,现状用途为居住类的”等情形,不予规划确认。

申请不动产登记,总共分为5步。

第一步,进行不动产测绘。

第二步,办理规划、用地手续。

这一步需要测绘报告以及土地权属来源证明材料或者报建相关材料。

注意,【房屋所有权证】建筑物已办理房屋所有权证,不存在加建、改建、扩建的,直接予以规划确认。

第三步,办理房屋质量检测鉴定与消防安全手续。

第四步,缴纳税款及相关费用。

属于规定处理范围的不动产,需要缴纳地价、税费、罚款、滞纳金等。

第五步,恭喜,可以进行不动产登记并拿证了。

走到最后第五步,需要前面步骤的一系列材料汇总,包括

申请书;身份证明;地籍调查成果或者测绘报告;土地权属来源证明材料和建筑物符合规划的材料,或者历史遗留问题规划用地处理意见书;房屋质量检测鉴定文件或者备案材料;消防安全材料或者备案材料或者消防安全审核意见。

最后在【证书记载】上,会进行一项备注。

按本规定进行登记的不动产,不动产登记机构应当在不动产权证上备注“依据《深圳市不动产登记历史遗留问题处理规定》颁发证书”。

新规会给深圳楼市和经济带来什么样的影响呢?

首先,它将盘活很多资产。

虽然文件划定了一些严格遵守的界限,不是所有建筑都能办证,但最后这个量级,我们预计不低于几十万套。

这里面不仅包含住宅,写字楼、商业、厂房,甚至小部分小产权等都算在其中,只要是符合条件的房子,基本能通过办理以上手续,最后拿到红本。

这样一来,相当于增加了红本房的供应量,资产的流动性变强了,整个社会的财富总量也随之增加。

对于能转正的部分小产权房,也意味着有更强的金融属性。

其次,对整个产业链上中下游发展形成利好。

对于可以办证的这部分房产,业主办理了测绘、鉴定、消防安全等一系列手续后,完成补缴各种地价和税金,经过认定后拿到红本,对于房子的信心增加,可能会进行装修等操作。

这样整个房地产产业链将受到极大的带动,能够拉动上中下游的经济,同时有利于增加政府税收。

第三,最重要的一点,为未来征收房地产税而提前做准备。

未来房产税开征,如果仅仅针对商品房,数量有限;但如果扩大了一部分范围,将原来的历史遗留房产也纳入商品房,无疑扩大了征收范围。

根据《深圳统计年鉴—2019》,1980年特区成立前有31.7万人口,按深圳每年人口自然增长率(0.8-1.9%)推测,2020年,深圳原住民数量约为41.2万。

深圳官方统计数据显示,深圳共有507万套小产权房。

这意味着,深圳41.2万村民就拥有507万套小产权房,粗略计算,深圳原住民人均12套房。

《2021意才·胡润财富报告》显示,中国总财富600万人民币的“富裕家庭”共有508万户。

其中,上海和北京分别有六七十万户,而深圳只有17.9万户,广州有17万户,和北上的差距巨大。

过去,深圳原住民的房子没有红本,所以无法计算出资产价格。

未来,如果这部分原住民的房子都能按照红本清晰计算价值的话,这些穿人字拖白背心的房东们,身家基本都超过六百万甚至一千万以上。

如果开征房产税,显然可以纳入征收范围的房产数量将显著增加。

最后,对于购房者来说,深圳的红本住房供应量将增加,让中低收入阶层有了上车的机会,买房更加友好。

在原特区内有一些配套较好的房子,哪怕是类似于城中村的面貌,一旦取得红本之后,也有人会买。

这样,对于郊区配套不尽如人意的商品房,就构成了竞争关系,对于这部分房子是利空。

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