小产权房网终于送走了深圳的夏天，天气凉快了，我们又在计划户外踩盘了！
01-实地踩盘·现场图
考虑到，是工作日的踩盘活动，一定有很多铁粉朋友，没来得及收听这场直播，深云教育把直播的重点知识，挑一部分送给你。
先说一下昨天的踩盘路线：
缇香名苑
水榭花都
荔园外国语小学东校区附属幼儿园
香蜜湖一号
香蜜湖区（1979）
新天国际名苑
鸿荣源熙园
明德实验学校
深圳市福田区外国语学校
天健天骄北卢
香蜜新村
缇香名苑
接下来，我分三个板块和你同步一下，你买房一定会用到的重点知识
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普通住宅盘价值判断
这个话题，从本次踩盘的起点站，缇香雅苑说起，为什么作为零几年的标杆住宅，缇香名苑的价格却相对稳定，没有怎么上涨呢？
作为老深圳，尤其老景田人，缇香名苑是这个片区的标杆楼盘之一，虽然他不属于豪宅，但是在普通住宅范畴，这个盘品质很不错，小区漂亮，附近还有地铁，交通出行很方便。
在深圳这么中心的位置，价格却只有10万~12万/平米，想想距离中心区更远的一些地方
比如宝中、碧海、红山也都是这个价格了，与豪宅区只有一路之隔，缇香名苑为什么涨幅乏力呢？带你看一下这个楼盘。
其实，一个楼盘在建设前，开发商就做好了客群研究工作，这个楼盘定位的是什么人群，建出房子卖给谁，都提前想好了，只是你不知道罢了。
不过，现在深云教你，你通过楼下的底商门店，就能知晓一二，比如，缇香名苑楼下的一排店铺是什么呢？
兰州牛肉面、原味汤粉王、优惠早餐......等
这些店铺出售的，属于日常高频消费的低客单价商品，是满足生存需要的东西；
这一排店铺没有高端酒、高档茶叶、银行以及其他高档消费品店，这就说明，这里面向的就是普通消费人群，这里聚集的也是普通人群。
从另一个角度，任何商业行为都是要盈利的，为什么这个地方开这类店铺，说明，这个地方最适合这种店铺盈利，开其他店铺早关门大吉了
这就进一步说明，这里是普通人的聚集区，虽然距离豪宅区一路之隔，但占不到豪宅的任何便宜，但凡经济实力好点，都会往豪宅区挤。
人群的收入层次，决定这个楼盘就值这个价钱。千万不要误以为附近挨着豪宅区，价格就应该和豪宅看齐，就有上涨空间，实际上没有必然联系。
再比如，去年，紧随着网红盘“润四”脚步开盘的天健天骄北卢，全程打着豪宅的旗号
但实地踩盘发现，从根上就没有豪宅基因！顶多是品质好点的楼盘，这里就暂时称为豪刚吧。
楼间距比普通小区房还密集，附近站着两个加油站，楼下架空区域还有一个公交车的始发站，附近还都是老爷辈的旧房子，这种房子你能说他是豪宅吗？
你说是，恐怕几百米外的水榭花都，都不会答应。
但是，当时很多买房人，可能根本就没考虑这些因素，想着水榭花都都20万+了，这房子13、14万的价格还便宜了呢，这就是典型的价值判断有问题。
你一定要注意，不能凭借楼盘的外观和户型面积，去判断是不是豪宅！
真豪宅才是豪宅，豪刚就是伪豪宅，天健天骄北卢这种想冒充豪宅，装是装不像的！
上面通过两个楼盘，一旧一新，把普通楼盘的判断标准同步给你。
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豪宅楼盘价值判断
好的资源到底集中在哪些地方？答案是豪宅区！
这一站，我们来到水榭花都、香蜜湖一号、熙园这三个豪宅区，作为香蜜湖片区标杆豪宅，带你品味一下豪宅的价值。
说到价值，先说豪宅怎么看？你要看豪宅区周边，深圳给它配置了哪些资源。
什么是资源呢？是公共配套和稀缺配套。
公共配套包括公园、学校、医院、商场、地铁、公交车站，稀缺配套就是产业资源，这是一个城市或者片区最核心的资源
比如福田的金融产业，距离香蜜湖豪宅区很近，是独一无二的资源配置。
先看水榭花都这个豪宅，建筑品质、楼间距自然不用说，本身还是板楼，这在深圳实属稀缺！楼盘周边绿地多，环境超级好。
同样的思路，我们去看看楼下附近的店铺，一排店铺，竟然有三家银行，还办理对公业务，这说明居住在这个小区的人群有这个需求，什么人会有对公业务需求？
企业高管、老板是有的。银行选址是很有讲究的，能选在豪宅区以及开展这些业务，侧面说明，这里的人群经济实力很强。此外，还可以发现，豪宅区楼下的店铺偏于高消费得多。
踩盘过程的一个小插曲，有必要说一下，水榭花都的安保人员一直阻止我在附近直播。
这也是踩盘的一个小细节，如果有安保阻止，证明这边的物业管理非常严格。
在小区门口观察，发现小区保安站姿端正，小区进出的车辆，高档车很多，小区标识标牌非常干净，从这些细节就能体现出小区的高贵。
随后来到了香蜜湖一号、熙园，发现豪宅的公共配套非常齐全，学校也是顶级名校。
总结一下，在这三个豪宅区，你会发现，平时在其他区域，配套个公园、学校、医院、商场、地铁等就能当成利好，但在豪宅区，这仅仅是标配，你猜为什么？
因为豪宅人群，代表一个城市的顶级人群，对城市最重要，顶级人群享受顶级配套，这是配套服务的天花板。
那么，什么样的群体适合买这里呢？干金融的、当老板的、想给后代好的圈层、看中学习成绩的群体，都可以买这里。
给大家普及一个价值判断理念，在豪宅区，不要纠结有没有地铁这个配套，因为地铁对豪宅的价值影响不大。
有一句话说得挺应景的，豪宅区的业主坐地铁，叫体验生活；非豪宅区的业主坐地铁，叫生活所迫，这你就知道豪宅区地铁的作用了。
豪宅适合什么时候持有？适合持有多长时间？超过20年的豪宅能买吗?
可以明确告诉你，豪宅终身持有都可以。豪宅品质高，地段好，深圳的豪宅足够稀缺，一直都会有价值。
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旧改拆迁楼盘的价值
走过豪宅区，来到景田的香蜜新村，一大片上个世纪80年代建的老房子，市场单价在10万+每平米，马路对面的豪宅水榭花都、香蜜湖一号单价都是20万+，香蜜新村这里的旧改拆迁可以博一下吗？
可以明告诉你，博拆迁，这是典型的赌徒心态，香蜜新村这些旧房子都10万+的单价了，开发商拆除重建新楼，售卖价至少20万+才可能不赔本
而这个价格已经达到了附近豪宅价格，价格都达到天花板了，这种项目怎么做？太难了！
这种情况拆迁推进速度会非常慢。万一碰上木头龙旧改这种情况，10多年都没完成拆迁，博旧改拆迁就踩大坑了。
旧改拆迁项目，正常的流程，从立项到拆迁办入住现场，到拆旧楼再到建新楼交房，周期至少十年以上，长一点的二十年以上都有，这个过程充满了变数。
如果你有闲钱，闲钱没了对你的生活也没影响，可以去玩一把，否则别碰。刚需一定不能去押宝旧改拆迁，刚需就这点家底，伤不起。
刚需群体要特别注意，市场上诱惑你的消息满天飞，你要学会判断。
最后的话
今天要分享的这几点，到这就结束了，想要买到好房子是个技术活。想要买对房子，唯一的办法就是提升自己的专业能力，系统学习房产知识。
所以，如果你暂时还不能处理好纷繁复杂的房产信息，甚至还没有基本的房产判断逻辑，或者遇到房产难题，没有专业靠谱的人咨询，那么，加入一个优质的房产圈子就太重要了！
房产买卖方法，谁会不如自己会，只有自己会，房子才能买得对！
平常，因为我忙于上课、写内容，更多细致的内容，只能在内部直播间对学员分享，这里也只是做简单总结。
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