深圳135万小产权房，！全城围观的宝能城法拍房，再生波澜……你会买吗

▲宝能城15套房源撤拍|阿里拍卖

截至房源撤回前，最高的一套房源围观量达到2.7万次，15套房源共计8人报名。关于撤拍原因，主要是宝能城这批房源的税费问题尚未有明确界定。

有从事法拍业务的市场人士表示，这也是报名人数少的主要原因，这批房源的税费问题，目前国土局和税务局都给不了答复。唯一可以明确的是，此前发布的法拍公告上写明了“税费由买方承担”。

捡漏还是陷阱？

宝能城税费的三种说法

关于宝能城这批房源的税费，市场上一直有两种讨论，一种是按照新房现售原则，只有契税，按照成交价首套1.5%、二套3%缴纳。

如果按照这种税费计算方式，11.5万的起拍单价，宝能城大概率还是能够捡漏的。

另一种是，房子被认定为公司产权，按二手房交易，要缴纳土地增值税，如果没有清算，土增可以按2%-3%征收，清算后按30%-60%征收。

据每日经济新闻的报道，如果按照二手房交易计算税费，不同成交价的房源需要承担964万-1105万税费。

假设是以起拍价1505万成交，买受人最终要承担963万元税费，总成本为2469万元，税后单价折合15.9万/㎡。

不过，通过一份司法判决书中税务局的复函，还有税费的第三种说法。

即竞买人须缴纳增值税、城建税、教育费附加、企业所得税、印花税、土地增值税、契税。

2019年河北沧州中院的一份判决书显示，与宝能城相似的法拍房竞买诉讼里，竞买人要缴纳的相关税费总额为竞买价的10%左右。

在浙江金华市2015年类似的案件里，一套法拍房的竞买成交价539万元，竞得人要缴纳的以上相关税费2053939.35元，税费占到了总房款近40%。

三种不同的计税方式，对于买方来说，可谓是天壤之别。

“万一拍下来，要交税近1000万，这个费用是个客户都接受不了。”从事法拍业务的市场人士表示，“所以虽然有客户咨询，我都建议我的客户再看一下，毕竟后面还有那么多套。”

同时，也有业内人士表示，虽然此前也有过税费不明确的法拍房源，但是由于这次宝能城涉及房源量大，所以撤拍是必然的，后续大概率，将重新标明税费后再上架。

货值100亿的宝能城

从现金奶牛变偿债资产

简单回顾一下宝能城这批法拍房源的信息。宝能城是宝能地产在深圳目前货量最大的楼盘，也是西丽的网红盘。

最近的一次开盘是，2020年11月，宝能城东区推出68套楼王单位，该批房源建面约253-421㎡，均价9.85万/㎡，总价超2000万的大户型，货值将近20亿。

房源开售前5分钟才发布公告，创深圳史上最短开盘通知纪录，虽是突击开盘，仍实现1小时售罄。当时的销售额占了2020年全年总销售额的1/3，是宝能地产十足的“现金奶牛”。

直到，今年3月初，平安银行副行长郭世邦在业绩会上首次放出消息，54亿元的宝能城项目将进入司法拍卖环节，用以偿还平安银行贷款。

4月初，宝能城223套住宅、260套商务公寓和336套酒店房源，正式上架平安特别资产处理平台，有业内人士估算，可售货值或超过100亿元。

最受关注的233套住宅房源位于东区B座、C座，纯板楼设计、三梯三户，仅3套255㎡房源带装修，其它房源均为毛坯，户型面积分别为135㎡、155㎡、199㎡。

▲房源户型图

单从房子价格来看，这批法拍房源存在优势。

在2020年深圳楼市行情好的时候，二手成交单价达约14万/㎡，今年1月份成交单价也达约12.9万/㎡，高出此前发布的起拍价，也是参考价，约3万/㎡。

同时，根据此前发布的拍卖公告，法院负责清场交付，这意味着，宝能城这批房源在交付上几乎不会存在风险。

所以，税费可能依然是这批房源能不能顺利出手的关键问题。

宝能城值得买吗？

单从房子本身来看，宝能城还是很香。项目位于西丽大学城片区，和5号线塘朗站无缝接驳，是西丽三大豪宅之一。

从房价上看，宝能城一直都在升值中，7年时间，房价增长了129%。

据片区经纪人透露，宝能城周边小区华晖云门最新的挂牌价均价为14.89万/平，水木丹华挂牌均价为12.7万/平。

而此次宝能城此次拍卖房源同户型的二手成交价，最高去到了15.5万/平。之所以这么火，原因有4个：

1、西丽大学城片区，大规划加持。

2、地铁物业，和5号线塘朗站无缝接驳。

3、体量大，还自带大型商业。

4、最关键的，赠送面积大，户型实用率高。

都说人红是非多，宝能城近年深陷维权风波，以及公司债务危机。去年8月，我们报道过宝能城西区业主因为开发商买卖车位而维权。

原本在合同中属于业主使用的车位，一层被赠予给商场，另一层的车位还将出售一部分、剩余划给幼儿园使用......承诺的车位比从2:1变成0.8:1，业主们炸锅维权后，开发商表示“贴错公示”

2021年8月16日业主维权现场车位的风波还没过去，宝能城业主紧接着又爆料幼儿园的儿童游乐设施里藏有地下通道。通道的另一头，是在装修的ktv包间、泳池和桑拿房等娱乐设施，俨然是一处隐秘的地下娱乐“会所”。

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