深圳特发小产权房,深圳沙井华润金蚝小镇项目回迁房买卖案例

关于买指标房,今天来分析一个案例。

春节后不久,一朋友告诉我,他看上了金蚝小镇,而且已经下了订金,预订其中一套20多㎡的单间,卖方一口价75万多。考虑种种,朋友仍然拿不定主意,要求我陪他去把把关。

那天,业务员带着我们来到宝安中心区某大厦某室,大厦一般室内装修也一般。迎面看见LOGO墙上,只挂了“法律咨询”几个字的招牌,说是律师见证的地方。办公室实际面积不到50㎡,里面有单独一个隔间,不见律师本尊,坐着唯一一位自称为律师助理的小姑娘,看得出来有点稚嫩。另外在不大的开间靠窗处,有一个茶桌,可以供五个人喝茶的地方。

据了解,金蚝小镇2020年6月以来确实炒的火热,是华润置地的重点项目。但当业务员说,那里都已经有几万手交易,还是叫人难以置信。卖方是一个所谓的投资公司,以法人个人名义签约持有整栋小产权房。我看了看对方预备的所谓律师见证资料,结合下来有几点发现:

金蚝小镇规划图

1、卖方是典型历史遗留违法建筑,有两证一书原件及诸多手交易的《转让协议》。

【卖方说】现在金蚝小镇的买卖都是这么做的,拿全套复印件做见证有效。

【笔者按】这尤为关键,一房多卖的情况就出在复印件的问题上;见证律师事务所实为深圳某所长沙分所,深圳已明确律所不可为小产权提供见证服务,且在理论上律师见证无效。

2、该栋房产自建房原始业主到当前业主已经为第五手,其中第三手是村委有盖章备案材料,第三手与第四手、第四手与当前的第五手,两次交易均无村委认可凭证。

【卖方说】村委全部不给见证备案,也无法向村委核实目前房产持有人是谁。

【笔者按】问题很严重,买方几乎无法调查核实当前实际业主是谁,也无法知晓之前的业主有否一房多卖,实际上如出现前手业主债务的纠纷的情况,仍存在被牵涉的潜在威胁。

3、所有转让协议均无收款凭证,第三手转给第四手时还出现原业主三人共同持有,出让时只有两人签字;卖方是2020年10月份左右买的,电表可变更却仍是第四手业主名下。

【卖方说】当然都付了款,因为嫌麻烦所以没过户到第五手(也就是卖方自己)名下,买了可以过户;至于漏签字问题,现在找给你补签字部分。

【笔者按】卖方后面确实补了,察看字迹似无误,但为什么他们一开始不放进见证材料中呢?!怀疑卖家取得该房屋的方式(如可能是债务取得)或实际未全部付清全款、先行销售买房。

4、接洽的业务员一直声称可以马上跟开发商签约,但问了法人才知道要等通知,最快可能是今年6月份。

【卖方说】(业务员不作声,法人说)肯定会签的。

【笔者按】市场上普遍业务人员从业经历不长,也未受系统知识培训,对城市更新和小产权房的概念和流程难以理解,只是一味为赚钱而销售,言过其实是常见套路,所以更要相信白纸黑字;当然,如果能跟开发商直接签约就是有保障。

5、从始至终,有一对自称为“深圳退休”夫妇在我们左右。他们声称自己也不算很懂,却有说自己订了三套。期间给我们主动泡茶倒茶,说起材料的问题也是一问三不知。待他们下电梯时遇到,还高亢地说一句“考虑好就赶快买”,惊得我们全身都是问号。

【卖方说】他们也是买房的。

【笔者按】细思极恐,难道这就是传说中的托,还有只写“法律咨询”的招牌;不容易啊,但就是表演有点痕迹,想必是深圳到处都是聪明人啊:)

金蚝小镇所属大街片区单元计划

后面去查单元计划、专项规划和法定图则,才发现金蚝小镇的开发涵盖13个旧屋村,其中拆除重建面积超过140万㎡,仅次于深圳特发同德项目。其中,一是分期开发,所以买的位置不同,等待的时间也不同;二是整个项目包括拆除重建类、历史风貌保护两个类型,如果是综合整治下留作历史风貌的,那就需要跟政府和开发商多周旋几年;三是炒作太严重,以至于3月份项目部发出交易警示。

朋友是个极敏感的人,这些疑点捋下来,整个人也不好,当晚就要对方把订金退回。第二天,订金如数退还,看来人家真的不缺客户。

西部片区街道示意图

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