东莞小产权房集中安置,东莞市“三旧”改造补偿安置指引出台

权益人有多宗住宅用地,对未办证的,累计置换商品住宅和保障性商品住宅总面积超出600平方米,或者置换商品住宅总面积超出450平方米的部分,只作货币补偿,不作物业置换……

日前,东莞市政府印发实施《东莞市“三旧”改造补偿安置成本核算暂行指引》(下称《指引》)。记者了解到,“基础补偿+增值共享”是《指引》的核心思路,通过“物业置换和货币补偿”相结合的模式,设定了一套全市统一、公开透明、简明易行、科学合理的补偿安置成本核算标准。

明确补偿安置成本全市统一核算标准

《指引》共五章32条,包括总则、非住宅类物业改造核算标准、住宅类物业改造核算标准、其他及附则,旨在进一步深化创新改革,明确“三旧”改造(城市更新)区片容积率和区片地价计收补偿安置成本,打造“三旧”改造阳光工程,激发“三旧”改造生机活力,助力项目提速、提质、增效。

作为全市“三旧”改造补偿安置指导标准,《指引》遵循政府引导、市场参与、尊重历史、公平清晰的理念与原则,适用于采取政府主导模式和公开招引实施“三旧”改造(城市更新)项目,自5月1日起实施。

《指引》表示,启动“三旧”改造(城市更新)项目时应当明确项目补偿安置时间界限,原则上自各镇街(园区)项目改造启动公告发布之日起,项目范围内未经批准实施的新建、扩建、改建和改变用途等不当行为增加的补偿安置费用、补偿安置项目,均不纳入补偿安置成本核算范围。

由具备资质的第三方测绘机构对项目拆除范围内土地、建(构)筑物的权属类型、区位、用途、结构、面积等情况开展测绘和权籍调查,经技术审查单位审查确认后,确定补偿安置范围。

根据《指引》,补偿安置成本核算内容共有八项,主要包括土地补偿、建筑物主体补偿、房屋装饰装修补偿、构筑物、附属物补偿、搬迁费补偿、临时安置费(非住宅类物业的物业置换包含临时安置费)、停产停业损失、奖励等。

其中,经权籍调查确认的住宅类物业庭院地,按照3000元/平方米进行补偿安置成本核算。建筑物室内装修装饰,住宅、综合楼、商业铺面装修最高核算标准不超过1000元/平方米,附属及简易建筑不作装修补偿。

非住宅类物业按比例置换产业用房

物业改造核算标准,是权益人关注的焦点,也是《指引》重点内容。根据《指引》,非住宅类物业和住宅类物业,均采取“物业置换和货币补偿”相结合的模式。其中,非住宅物业改造用途可分为工业、商服和住宅。

非住宅类物业改造为工业用途的,土地和地上建筑物分别核算。土地采取物业置换,置换物业性质为可分割转让的产业用房,结合置换物业建安成本确定置换比例。其中,属于国有出让建设用地的,按土地面积1:0.55-0.65置换产业用房;属于集体建设用地的,按土地面积1:0.6-0.7置换产业用房。地上建筑物采取货币核算,按建筑物类型、结构、现状明确核算标准。

非住宅类物业改造为商服、住宅用途的,土地和地上建筑物整体核算。对于国有出让的商服用地,结合现状建筑物的具体情况,按照权籍调查确认的建筑面积,置换不超过同等建筑面积的商业用房。

除国有出让的商服用地外,其余物业置换比例按照以下标准确定:国有出让建设用地按照权籍调查确认的土地面积置换1:0.4比例商品住宅;集体建设用地按照权籍调查确认的土地面积置换1:0.5比例商品住宅。

非住宅用地停产停业如何补偿?《指引》明确规定,有合法经营手续的经营性场所(含经营性场地和房屋),且相关生产经营活动存续的,以权籍调查确认的建筑面积为核算基数,停产停业损失按照该镇街(园区)同类型房屋市场租金进行核算,停产停业期限按照6个月计算;或者根据税务部门出具的纳税情况等证明,按照补偿安置方案发布前1年内企业实际月平均税后利润核算不超过6个月的停产停业损失。

已办证房屋的四层及以下可置换商品房

“补偿”与“安置”的背后,是“限高”。《指引》统一核算标准后,将调整权益人的收益预期。在业内人士看来,这将对东莞“旧改”市场产生重要影响。

一直以来,拆迁成本最后都由购房者负担。征收土地的高成本,最后都会落到新建物业的购买者身上。随着土地征收补偿与安置标准的制定,开发企业将需要重新评估土地价值和房屋价值,可能会采取更加合理的定价策略,从而降低土地和房屋的交易成本,提高东莞旧改市场的流动性和活力。

根据《指引》,符合置换条件的住宅类物业土地及地上住宅房屋采取物业置换,不符合置换条件的土地和地上住宅房屋、地上构筑物和附属物、搬迁费、临时安置费、停产停业损失等采取货币核算。

集体土地及地上住宅房屋采取整体核算,以权籍调查确认的面积为基数,按相应比例核定置换物业的建筑面积。

其中,已办证的,四层及以下已建房屋,按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品住宅和不超过1:0.5比例保障性商品住宅;未办证的,四层及以下不超过600平方米的已建房屋,按权籍调查确认的建筑面积置换1:0.5比例商品住宅和不超过1:0.5比例保障性商品住宅。

如不具备保障性商品房置换条件的,则按不超过1:0.75比例置换商品用房。另外,权益人有多宗住宅用地,对未办证的,累计置换商品住宅和保障性商品住宅总面积超出600平方米,或者置换商品住宅总面积超出450平方米的部分,只作货币补偿,不作物业置换。对于国有出让土地上住宅房屋,置换不超过原建筑面积的同等性质物业。

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