东莞小产权房商铺价位(东莞CBD15年后才全建好,你5W+买二手房值得吗?)

房价,更热得发烫!

24年房龄的新中银花园二手房报价33000,有人对业主说:报低了。

11年楼龄的万科金域华府二期二手房报价5W+,所有人感觉:正常。

这果真正常吗?

对东莞CBD,你可以“一眼万年”

东莞造“心”,2009年就开始了——

范围下图就是。

东莞大道和轨道二号线左侧是一市之心,“心”——7平方公里左右。

在哪?

这么说吧,从广深高速下高速,到第一个红绿灯左侧的浙商大厦到旗峰山的十字路口这么长,平行线为华美乐装饰市场的十字路到体育路胜和广场那里,体育路环市政府穿越对面是国贸城一整片。这样好理解吗?

东莞国际商务区是下图标注CBD颜色区分的那个板块。2.14平方公里。

CBD是什么?

城市商务中心啊。我们不用官方版本的官话讲!

这么说吧。80年代东莞的CBD在莞城人民公园附近,满足第1代打工仔、打工妹的休闲、逛公园、逛街的需求为主。90/00年代在东城现在的世博商圈,基本以城市居民的购物、商超、休闲业态为主。

那第三代,就开始注重第三产业,也就是城市的服务业了。

主政者认为:与其在老城区修修补补,不如在白纸上孵化新城。

于是,新千年初海德集团的第一国际100万㎡级第一国际搭建了。中心广场图书馆、科技馆、玉兰大剧院、水景公园等逼格杠杠滴,东莞基本解决了文化沙漠的城市印象问题。

鸿福路和东莞大道交叉的地段优势,让500米之内的范围在04年后风头无俩,奈何外立面在大湾区,别说跟深圳湾区一号比,宝中、龙岗的类似建筑比比皆是。东莞内部,当了镇街1哥很久的虎门,都没把城区的商业气息放在眼里。

那么,最近的两届主政者,完全以南城作为全市的“心”去描绘。

经济转型和社会转型喊了那么多年,退二进三那么久,市政府大楼建了那么多年,台商大厦之后,争气的莞民投建起了民营国贸中心,380多米的高度刷新了城市建筑高度。

镇街服了,2018年“湾区都市、品质东莞”战略来了。

对标湾区的城市形象载体,东莞的内心是没有底气的。

那再升级!再造门面!

造“心”,以“芯”做引擎。

那,一眼万年的CBD来了——2027年,500米的城市新高度让我们翘首以待。

定位的招商产业是:总部企业、金融企业和现代高端服务业企业,对入驻项目给予土地出让起始价优惠、固定资产投资奖励、新落户总部奖励、财政贡献奖励、贷款补助、高端人才纳税补贴等九项具体措施,奖励预算总额高达120亿元左右,高于大湾区同类CBD奖励力度和水平。

于是,就有了今年4月5月东莞国际商务周边楼价一片“升”机勃勃的景象。

CBD15年后才建好,二手房哪怕西平尽量也别高位入手

《东莞日报·东莞时间网》发布:

东莞国际商务区开发期限约15年,分三个阶段建设,计划2024年基本建成首开区,2035年全部建成。

据了解,东莞国际商务区围绕“门户引爆、专区聚集、新城呈现”的原则,分三个阶段进行规划建设工作,开发期限约15年。其中:

第一阶段为首开区建设,聚焦金融区、回迁区和中心公园、学校等公共设施的建设,率先打造地标明星项目,树立区域品质标杆,计划2024年基本建成,2027年完成地标塔楼封顶;

第二阶段为北区组团,构建高端产业和人才驻留的国际生活社区,计划2030年全部建成;

第三阶段为南区组团,提升东莞大湾区产业转型发展的总部运筹基地,计划2035年全部建成。

东莞国际商务区近期建设重点将围绕高质量建设公共服务设施进行,包括道路交通设施、智慧城市配套设施、中心公园及高质量的九年一贯制学校。首批基础设施建设工程包含13条市政道路(总长度约11公里)及对应的海绵城市、市政管线、综合管廊、宏图路线性公园、新基河改造项目等,投资规模约10亿元。其中,今年计划动工纬十一路、经一路、经七路、纬一路(未建设段)、宏图路线性公园、新基河示范段及中心公园,总计资金计划2.44亿元。

还有15年才全部建好呢。手里的钱可以慎重点再投资。因为:

轨道交通大厦对面的邦泰产业园的写字楼租金也就40元/㎡左右,临界门面铺位租金也才150元租金。远未是你想象的遍地黄金,进来抢钱。可是,一手房东挂牌的铺位租金和转让费,近期会吓到你:

别看美女,哪怕风情万种也是别人的。敲黑板,看图片下面的文字:商铺单价6.8W。

楼龄10年的住宅,例如景湖时代城,去年年底有人报价3.8,今年6月,呵呵呵,5万+啊。商务楼多的地方住宅贵,这是真理。

虽然说,政府的政策是价格的天花板。私下如果不通过的中介的个别交易,谁管得那么细致?

21年楼龄的新中银(金色华庭),房哥听到的报价是3.5W。昨天听见的,房哥的朋友的产权房,一百零几面积段的。这哥们急着回内地,算是超级笋盘了!新房时,各类税费31万入手。别找我要电话,我不会告诉你。因为可能被人秒了。

如果一二手价格倒挂,必须“打新”

最后输出三个观点,针对投资客。自住客可以无视:

1、不管深圳了,高位一直都有热钱进,东莞区域,尤其主城区,首选新盘。

二手房市场中,5年房龄相当于新房,10年房龄是市场的主流,20年以内的需要看后期维护和当初房子的质量,房龄超过20年一般不要碰。除非地段特好。

现在还持有塔楼的赶紧卖掉,不远的将来塔楼将成为最早的一批高层贫民窟。塔楼新盘不要买,塔楼老盘赶紧抛。2000年以前的塔楼坚决不能碰。带学区的用完就甩。塔楼是上世纪的产品,拆拆不掉,涨涨不动,千万别砸在自己手里。选什么?板楼咯。

最优的做法应该是:新房15年换一次房,二手房10年换一次房。让自己名下房产的房龄始终不要超过20年!

如果你有多套房产,保持每5年换一套房,要让名下的房产全部滚动起来!

2、东莞国际商务区首开区,引进学校,光凭这点,你就必须去抢。

如果在其他镇街,新区内没有配建学校,也可以直接pass,那就是忽悠外地人的天坑。如果有,说明政府的确是想有一番作为。如果能把政府办公地直接搬迁过去就更好。

3、买房不要问父母意见,只需要向父母要钱。

大多45岁以上的中老年人买房逻辑都有严重缺陷:不懂户型、不懂潜力,不懂地段、不爱贷款、只爱热闹,一套房子非得住到死。

儿女成年后,如果还是父母做主的家庭,通常都是悲剧收场,包括资产和爱情。

房哥不希望房价被炒得高高的,对人才太有杀伤力!

但是,好的片区,好的品质,还有学位,那就必须砸锅卖铁入手。

看到没,万象府是华润置地打造的,而且是东莞国际商务区的工作组组长。这配置很高啊。

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