厚街多了小产权房 这几个地段的房子再便宜也别碰,易跌难涨

以下为“广叔谈房”微信公众号粉丝提问精选

提问:广叔好,在东莞厚街上班,考虑自住和小孩读书方便,最近看了万江天健悦江来和南城中证云庭,这两个楼盘怎样,是否值得入手?

回答:你好,天健阅江来景观好,配套也还可以;中证云庭不是很好,周围多民房,而且还在红绿灯十字路口,噪音大;建议考虑前者。

提问:广叔你好,定位东莞,家有两套房,月供1.5万,月收入5万。现在子弹60,想要DY借首付,预算买总价不超过350万的房子做投资用。虎门国际公馆的双证房价位低,投资怎样?这个预算在滨海湾区还有哪里可以推荐的

回答:你好。虎门国际公馆可以买的,不过双证流通性不好,特别未来可能名额宝贵;所以建议还是买单证的好。具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部。

提问:广叔你好,看中寮步万科金域东方的小三房,纯投资怎样?有好的盘推介一下,谢谢

回答:你好。万科金域东方位于寮步中心区,旁边是湿地公园,可以考虑。具体价值高的板块及楼盘分析,详见内部。

提问:广叔你好!帮朋友资询:厚街万科金域世家和广州新塘品秀星图,纯投资,帮忙分析优点、缺点和升值潜力,还有那些楼盘值得投资。谢谢!

回答:你好。万科金域世家可以考虑的,周围配套还可以;品秀星图一直有推荐,地铁上盖,目前新塘也是处于价格低位,可以考虑的;东莞还可考虑:东莞投资回报率高的板块,详见内部!

提问:你好广叔,广州天河区珠江新城的嘉裕公馆120平三房,因为南向的都是大户型,小户型很少放卖,中海花城湾的房子小户型很少,大户型买不起…现想请教您嘉裕公馆北向三品房1200万现在可以入手吗?还有上涨空间吗?

回答:你好,朝北户型的自住稍微差了点,价格控制在1100左右比较合适。除此之外总价1000+,珠江新城3房可选的还不少,比如1、西区:保利香槟、碧海湾、保利108公馆2、中区:中海花城湾、嘉裕公馆3、东区:粤海丽江花园、海滨花园、力迅上筑珠江新城核心区毕竟还是目前广州最好的地方,未来的上限肯定是不止10万的。但是起价已经很高了。所以后市恐怕空间不大,恐将跑输大盘。但是保值问题不大。自住可以根据自己喜好考虑,投资不是好的标的。

提问:广叔你好,新人首问,目前在深圳有一套两房,在我老公名下,我属于无房无贷,想卖掉,用我的名字来换一套三房,假如可以用杠杆lh三成,首付后的钱还想再用老公的名五成买个一房,算了一下可以撑五年,以后看情况再把一房出手。或者是两房不卖,但手机只有一百多一点,直接用我的名买一个一房。目前有两个问题向您请教:1,我的首房首贷用在哪一步才是最大化?因为目前银行也要收紧jlh贷款,3成首付还有没有希望。2,深圳福田区梅林片区的梅林一村,是大型公务员社区,环境可以,户型不太好,有个梅香共享学区,还值不值得买?

回答:你好,1.预算允许情况下,深圳首套资格尽量先用在三房上面,相比一房,因为三房总价更高,首付三成,那么所需承担的上车成本就小一点。如果先买一房后面再买三房,二套首付成本就太高,更难上车三房。杠杆的原理就是以小撬大。2.梅林一村可以考虑,而且还是在周边居住,买入问题不大。梅林一村长期看跑平大市,短期看有学位暴击的可能。

梅林一村也是非常著名的公务员社区,00年入伙至今,盘子非常大总共有13个区7000户,基本都是三房四房或者顶复,设计是改良过的港式户型设计,高层小洋房,整体感很强,物业管理ok,车位不足。交通方便颇有优势,进出依托北环大道、地铁9号线两个站,备靠塘朗山梅林水库和运动公园,环境和交通都是很不错的。原本的初中是一个短板,但在建的梅香学校可能划为名校分校,这个还未确定的因素是重大利好。目前在同类型的福田花园社区盘中,梅林一村是价格相对较低的,住家环境很不错的,因此跑平大市没有问题。深圳刚需买房价值高的板块,详见内部分享!

提问:广叔好,番禺在这轮行情的表现,好像只有万博的欧泊,十年小雅,佰利山;番禺客运站的尚东尚筑和金海岸花园有增幅,其他平时表现不错的楼盘,比如雅居乐花园其他组团和锦绣香江都没什么表现?难道以后真的只有最新的最优质的楼盘才有涨幅?15年楼龄以后的旧楼盘只能泯然众人?

回答:你好,不是的,雅居乐或者锦绣香江其实也有在涨,只不过呢现在的价格普遍是那些歪瓜裂枣的户型居多,3个月前3.8可以买到中高楼层,今天这个价只能买到低楼层,这是两码事了雅居乐比较大,要明显看出量价齐升的话有难度不存在只有最优质的盘才配有涨幅,涨过头了人家会回头看看别的盘的除非小区本身品质过不去

提问:您好,广叔叔,现在想优化一下房产跟你咨询:长沙两套住宅和两套公寓(共贷款90万),深圳蛇口华彩花园一套(贷款近300万),小孩后年上小学当时看中了育才学位及三房两卫,就牺牲品质买了华彩老破旧,现在手头上有160万,也打算卖了长沙公寓一百万,能凑260万,有两个想法:1、卖掉华彩花园置换对面好一点房子比如对面花园城,2、担心出手速度慢,房子快速涨,不卖华彩,再在深圳投资一套四百万人小两室。请老师指点,怎么优化更合理,也可以有第三套方案,谢谢!

回答:你好,深圳老破大的威力有多大,看华彩花园就知道了。我查了下,华彩近几天成交了一套152平,单价只有44000。也就是说,连南山、蛇口、学区这几个重磅加在一起都无法挽救老破大。还好你买的是一套三房,面积应该不过百,要好出一些,不过受大盘拖累,也卖不上高价。我的意见,华彩能出则出,集中力量重新选一套好的标的。

提问:您好广叔,刚买了坪山中心区新盘,两年分八期陆续给完全款(免息),打算在两年之内,陆续把手头的公寓,惠阳两套小两房,坪山写字楼小产权全部卖掉,刚才能全款给完,然后再抵押贷款投资,这样操作可以不?

回答:你好,没有问题,这波操作很6啊,思路这么清晰,前期怎么踩了这么多坑?尽快着手出吧,这几项资产都不是想卖就能卖的,必要时要适当割肉。至于坪山中心区新盘全款付清后是否需要抵押,要根据当时的市场形势和有没有合适的购买标的再定。

提问:您好广叔,未来10年南油B有棚改的可能吗?目前主要考虑孩子上学,尽早上车买个学位,总价350万,如果是考虑自住多于投资,是选择南油B还是福田景田的TT国际或者缔梦园?

回答:你好,棚改时间周期太长不建议去买。刚需自住,考虑配套、交通、学位等等,更多的是一种居住的“幸福感”,而投资不是自住,是未来卖给别人获益,考虑的是潜力,所以能忍受三五年内没有地铁、配有配套也是能忍受的,只要未来通了地铁、配套逐渐完善涨一波就行。刚需并不需要太看重涨跌,合适尽管上车,反正未来都是会涨的。福田景田300多可考虑。

提问:您好广叔,是宝中的2房还是带育才学位2房升值更高呢?家庭己有两套在宝安,担心资产配置过于集中。但育才的2房比宝中的贵60-80万,有资金压力,本人在南山科技园上班。广叔有什么建议?

回答:你好,宝中和育才学位两者没有可比性,需要把具体的房子列出再来对比。理论上宝中的次新2房+中上学位,比育才学位的老破小要好一点。育才这几年成绩表现平平,甚至有下滑迹象,家长关注度亦减少,学位的因素怕是越来越难抵消小区的继续老化带来的影响。更多分析参见内部分享!

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