北京圆明园小产权房能买吗，最强学区+一二手价格倒挂 北京富人最佳投资品

海淀最优学区占位

树村豪宅双星即将面世

北京首次集中土拍中，融创拿下的海淀树村B1北区地块和B2南区地块已然成为焦点。

树村这两宗地均为“新型共有产权房”，政府持有20%产权份额，个人仅仅需要支付80%的产权价格。

有就是说，海淀树村两个项目的上限价格达11.2万/㎡，而个人仅仅需要支付8.9万就可以拿下。

另外一个项目就是“园明天颂项目”，该地块位于树村项目B1、B2地块南侧，户型196平米起，均价约11万/㎡，总价2000万起。

因此对比来看，海淀融创树村项目就“便宜太多了”。

这三个项目之所以“备受关注”，关键在于都属于“海淀上地学区”！

作为全国教育高地，海淀17学区并不均匀，上地学区则可以排位海淀全区第二，甚至榜首！

现海淀17个学区，上地学区是海淀学区中排名最好的学区，拥有清华附属实验学校和上地实验小学，优质初中包括上地实验学校、101中学。

这三个项目的亮相，意味着北京房价正式进入“五环外10万+”时代。

【2】

交通价值：北五环边

半小时覆盖全海淀

中关村北扩的必经之路

海淀树村项目从交通上，紧靠五环和地铁13号线，交通优势还是非常明显的。

10分钟上北五环，半小时直达中关村，20分钟直达生命科学园。

距离地铁13号线上地站1.7公里，向北两站换乘昌平线，十五分钟可达生命科学园。向南2站换乘地铁10号线，直达市区；向南四站可换地铁4号线大兴线和地铁2号线。

地铁半小时内辐射海淀全区，一小时内向南辐射西城及丰台北部地区，向东辐射朝阳望京区域。

地段优势及交通优势“一览无余”。

【3】

配套优势：成熟城市级配套

城市豪宅定位

教育资源：属于海淀上地学区范围内，拥有多家知名中小学。

医疗资源：距离宗地最近的是北京市上地医院，是二级综合类医院。3公里内还有北医三院（中央党校院区）、清华大学医院等优质医院。

商业资源：宗地东侧600米处有华联上地购物中心，3公里范围内有清河万象汇、中发百旺商城、BHGmall北京华联购物中心等大型购物中心。

公园资源：紧靠北京圆明园，直线距离仅约800米。可以说是圆明园边的生态住居。

三宗地块所处位置属于成熟的住区，3公里内的配套资源完全可以满足购房者的日常需求，尤其是紧靠圆明园，城市豪宅配套。

【4】

项目价值：低密度洋房

大户型千万级改善

树村单价优势明显

首先是园明天颂项目：单价约11万，总价2000万起。

容积率仅有1.1，配置16栋4-5层的洋房产品，户型定位在175㎡、218㎡、288㎡等全新大户型，总价需要2000万起。

园明天颂显然是定位于城市豪宅。

园明天颂户型设计图如下：

其次是融创树村项目：

率是1.6，限高是18米，由此可见融创项目规划一定是5-6层洋房类产品，预计总户数在900套左右。

由于树村项目属于“共有商品房”，限价11.2万/平米，但购房人只需要支付8.9万/平米就可以买到，因此树村项目属于典型的“一二手房倒挂”盘。

从户型上判断，1.6的容积率，18米限购，做小户型的可能性非常低，根据信息判断，树村项目的最小起步户型大概在140-160平米左右，总价需要1500万起步。

而主力户型可能会集中在190-250平米的四居室，2000万总价。

所以海淀树村项目属于典型的单价低，总价高的项目，是北京富人们的最佳投资品。

海淀树村项目较之园明天颂价格至少低了接近3万/平米，性价比极高，但是总价门槛却基本差不多。

这说明价格越低，不见得你能买得起，总价门槛更关键。

【5】

产品价值：共有商品房

5年限售

但依然值得看好

树村项目这块宗地被称为“新型共有商品房”，政府持有20%的产权份额的。

但是这类“新型共有商品房”和共有产权房有着本质的区别。

共有商品房的基本特征：

第一，限售五年，必须拿到房本5年后才能卖，政府持有部分一并转让，下家可以拿到100%的房屋产权。

购房人产权证未满5年不可转让房屋产权份额，满5年后可按市场价格连同政府持有份额一并转让。

政府只按该类住房首次上市时的销售价格乘以政府持有商品住宅产权份额取得购房款。

转让对象符合商品房住房条件，转让对象可获房屋100%的产权份额。

这一点和共有产权房有本质区别：共有产权房是永远不能转商。

第二，房价与周边实现倒挂。

2020年海淀区的新房房价已经涨到7.5万/平米，仅次于朝阳，新房房价水平甚至超越了东西城。

海淀住宅炙手可热，一直处于想买也抢不到的状况。

新房清退瞬间也被疯抢一空。二手房的房价不便攀升居高不下，老破小的价格与商品房二手房价基本持平。

距离上地实验学校最近的上地南里小区和上地西里小区两居室均价超过12万/㎡，三居室超16万/㎡。

上地佳园均价也已超12万/㎡，马连洼1号院均价已超14万。

而融创所拿树村两宗地的指导上限价格11.2万/㎡，按照政府持有产权20%的份额来算，购房人仅拿80%，价格大概在8.96万左右。

园明天颂均价约11万/㎡，其实也有点偏低。

这说明海淀上地学区的房价确实很高：二手房均价均已破十，少则十一二万，动则十五六万。

这样的均价让树村项目有了极高的性价比。

对于关注海淀新房的“富人们”，抓住两大神盘项目开盘的“上车”机会刻不容缓。

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