小产权房与还迁房一样吗 回迁房能不能买？

1、产权完整，与普通商品房完全相同

有的回迁房是开发商在征收个人土地时补偿给被拆迁户的房子，而且是开发商自己开发的房子。本质上与普通商品房没有什么区别，只不过原来这些房子可能是用来在市场上出售，现在直接当做补偿转移给拆迁户而已。因此，这类房子在产权方面与商品房完全，如果具备房产证或者不动产证，是可以放心进行交易。

2、产权完整，但是销售受到当地政策限制

一些有房产证的回迁房，在进行交易的时候，都会受到一些地方政策的限制，比如说要满足一定的居住年限。这类回迁房要小心购买，如果确实无法交易，就只能放弃。

3、国有划拨土地回迁房，需要补缴土地出让金

如果是国有划拨土地上的回迁房，当时是享受了国家的优惠政策，没有交土地转让金的。这类回迁房，在过户的时候，需要缴纳土地出纳金，会增加一些交易费用。

4、集体土地上建设的回迁房

这类回迁房，相当于小产权房，交易风险很大，完全没有保障。

5、只有回迁协议，没有房产证的回迁房

即使以后会有完整产权，但是目前只有回迁协议，没有办理房产证的回迁房是不能转卖的。这个时候回迁房还没有一个完整的产权，并且也不能进行相应的抵押贷款。

这些房子的业主手中只有发展商的回迁协议的，在做二手交易时是不能在房地产交易所做公证过户和改名的。因为该回迁协议只是业主与发展商之间的私人商业协议，此协议并没有得到房管局的认可。因此双方进行交易时，只能是在公证处做公证交易，待房产证出来后才能做真正的过户交易。

二、购买回迁房注意事项

如果确实经过仔细挑选和风险评估之后，仍然坚持要购买回迁房，一定要做好以下这些方面的工作。

1、警惕一房多卖现象

回迁房买卖无法办理预告登记，卖房者就有“一房多卖”的漏洞可钻。卖房者将商品房多次出卖签订的合同，不违反法律的禁止性规定，都是有效的合同。如果这种情况发生了就需要多方争夺房屋的产权，最后得到房子的可能性就很低了。

2、明确房屋产权构成

回迁房的产权证可能就只是户主的名字，但是其他家庭成员在房屋所有权上也占有份额。这是因为一般回迁房都是按照家庭成员的人头分房屋面积，所以尽管产权证上没有他们的名字，不动产登记簿上还是有他们的名字。这时候尽量要求户主其他家庭成员签字，以免购房后出现争议，造成损失。

其他的注意事项和购买普通二手房的注意事项是一致的，例如询问户籍是否能够迁入，资金监管防止交易过程违约，仔细检查房屋建筑质量，确定小区周边情况等。

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