深圳西站到南山小产权房 2021深圳最强买房线路,三大逻辑教你完美避坑

放眼深圳,东有龙岗坪山,南有福田南山,西有宝安,北有光明,中有龙华,还有沿海的盐田大鹏,选择之多,让人眼花缭乱,到底该选哪里?

房产大象创始人、暨南大学特聘研究员、同致行(中国)地产、同致诚评估创始人王波博士认为:

1、可以从区域定位、交通布局和人口分布这三大要素分析片区前景,且这个逻辑是放之四海而皆准的。

2、在深圳买房,西部优于中部,中部优于东部,南部优于北部,主中心优于副中心,副中心优于组团中心。

3、第一优选南山、福田、宝中、光明;次选罗湖、龙华、龙岗和坪山;慎选大鹏、盐田和深汕。

01

深圳中心到底在哪?

1997平方公里的深圳,说大不大,说小也不小,买房该怎么选?

有人说,买房就买城市中心,可谁能准确定义深圳城市中心在哪?

深圳行政区划图

南山,科技创新高地,有“中国硅谷”的美誉,2020年GDP达6502.22亿。

截至2020年底,南山上市企业总数达180家,有“世界500强”腾讯和恒大,也有行业翘楚迈瑞医疗等,更有不少细分行业的“领头羊”企业坐落于此。

这里汇聚了深圳乃至全国最密集度高科技人才,房价也是深圳最高的,均价9.93万/㎡。

“南山搞科创,福田搞金融”是一句深圳人耳熟能详的话。

福田,是高端服务业和现代金融业高地,2020年GDP达4754.22亿。

这里金融总部林立,86栋高楼税收过亿,“含金量”全国第一,深圳第一高楼——平安国际金融中心,就在福田。

福田也是房价仅次于南山的地区,均价9.12万/㎡。

紧随其后的是龙岗,这个小老弟定位深圳东部中心。

2020年GDP达4744.5亿,产业发展方向主要为生物医药、新一代信息技术、智能制造、新材料等,最新房价4.2万/㎡。

宝安,是深圳的国土大区、人口大区、产业大区,是深圳西部发展的“带头大哥”,未来规划打造珠江两岸融合发展引领区。

2020年GDP达3846.9亿,赫赫有名的“鹅厂”腾讯,未来将落地宝安西部大铲岛,推动地区产业升级。

目前,宝安最新房价约5.98万/㎡。

龙华,是深圳北部门户,2020年GDP达2492.9亿,未来努力打造为先进制造、时尚创意、智能经济高地,成为深圳北部经济增长极。

目前,龙华已有27家上市企业,房价也去到5.7万/㎡。

可以预见的是,未来深圳肯定是多中心多极化发展,没有绝对中心。

这可难坏了买房人,这么多中心,如何挑选?有两个判断标准:

一、当前看经济实力。

经济实力越强的区域,资产保值增值能力越强。

不过,这些区域价格都比较高,子弹不够的买家,慎重进场。

二、未来看产业类型。

我们研究发现,高新技术产业、金融业对房价的影响最大,高新技术产业与房价的相关性高达0.88。

高新技术产业带来大量“三高人群”,高知、高薪、高消费,区域价值更大。

上海张江高科技园、广州知识城、深圳南山科技园、东莞松山湖等地区,都是典型案例。

02

最强买房线路曝光

“要想富,先修路”,交通是城市发展的命脉,城市区域发展程度与交通通达度息息相关。

衡量一个地区的房屋价值,也离不开交通影响。交通越发达的地方,房子价值越高。

地铁已经成为市民出行的主要交通工具。

离地铁站越近,房子价格越高,3公里范围内,向外每辐射1公里,房价下降6%—9%。

新增地铁线路的开通,能让周边已有物业迎来一波升值。

离地铁站0-500米的近郊区物业价值提升20%—25%,远郊区物业价值提升10%—15%。

地铁站经过的地铁线路越多,房价涨幅越大。

多线站点周边租金上涨比单线经过的站点租金上涨快近一倍。

目前,深圳已经有11条地铁线路,地铁运营网络总里程达到411公里,城市轨道交通线网密度达到0.21公里/平方公里,位居全国第一。

未来(到2035年),深圳将拥有33条地铁线路,总里程达1335公里,轨道交通网将覆盖全市,并加强深圳与周边城市之间的联系。

深圳市轨道线网总体方案(2016-2035)

深圳市轨交线网总体布局一览

这些地铁线路,也许就是最合适的买房指导路线图。

尽管如此,大鹏、盐田、深汕仍然是地铁最不照顾的区域。

盐田主城区只有8号线;大鹏远期仅有32号线;深汕合作区目前还没有地铁动态,只有高铁。

交通的限制,让这三个区域的房价,落后于其他区域,资产价值亦如是。

03

人口决定房价天花板

交通连接区域,归根结底,连接的是区域内的人。

正所谓,房地产发展,短期看政策,中期看规划,长期看人口。

从人口数量看,深圳赢家非南山、福田莫属。无论是人均GDP和人口密度,这两个区域的数据都遥遥领先。

从人口质量看,南山和福田也是深圳人才密度高地。

南山拥有科技园、后海等高科技产业密集的区域,高学历人群也集聚,大学生学历比例约46%,每10万人中拥有大学文化程度人口为46175人。

其次是福田,大学生比例约41%,每10万人中拥有大学文化程度人口为40507人。

深圳西站到南山小产权房 2021深圳最强买房线路,三大逻辑教你完美避坑

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