二手房的购买流程和注意事项是什么（二手房购买流程及经验总结）

买房难上加难？概要顺道新体验，蔬果满满的，偷走不谢~~~

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目 录

"">1 介绍房源重要信息

2 考察看房，确认购房有意向

2.1 看房天数

2.1.1 夜间

2.2 房屋另一方面情形

2.2.1 内部结构

2.2.2 朝著

2.2.3 层楼

2.2.4 产品质量

2.2.5 占地面积

2.2.6 房龄

2.3 房屋邻近情况

3 产权进行调查，与房主商讨合约技术细节

3.1 看房产证

3.3 去房烽查证有关情形

3.4 看房子与否在租

3.5 上周与否会征地

3.6 物管费用与否拖欠

3.7 户口迁移问题

5 签订买卖合约

5.1 合约的建立

5.2 约定付款方式

5.4 明确违约责任

6 办理贷款手续、支付首款

7 产权过户，房屋交接

8 领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷

2、谨慎选择中介，尽量看中介选房源，而不是看房源选择中介。

5、如采用按揭，不要怕麻烦，最好自己找银行贷款，谨慎中介提供的贷款服务。

6、网上的房价不可信，除了链家在线，其他网站上多数房的标价都比实际价格低不少。

9、关于如何砍中介费：

a、尽量晚砍价，不到交中介费前，这事千万别提。砍价就是在剥削经纪人的收入，最早他就知道你的想法，中介用心程度肯定会下降。

看房时注意，不在选房因素内的房子不要看，超过价格预期的房子不要看，不然真的很浪费天数和精力。

2.1 看房天数

2.1.1 夜间

2.2.2 .晚上

注：作为居住用房，可参考城市1类环境噪声标准值，即夜间不超过55分贝，夜间不超过45分贝。

2.2 房屋另一方面情形

2.2.1 内部结构

2.2.2 朝著

其次，涉及“风水”问题，注意以下几点：

（1）临马路的房子，正门不能对着路口，正对着路口的房子不要买；

（2）小区中间的房子，如果大门正对着小区出入口，最好也不要买；

（4）判断房屋与否为“凶宅”，可以多打听小区邻居、保安、清洁工等，也可以网上多查查，看看业主群，论坛。

2.2.3 层楼

一般来说，多层：3>4>5>2>1>6>7（有金三银四，七上八下之说），电梯房：中高层>顶层>底层。

2.2.5 占地面积

实地测量房屋占地面积，与否和房产证或不动产证上记载的一致，不能有较大出入。

2.2.6 房龄

2.3 房屋邻近情况

3.1 看房产证

（3）看房屋与否正在贷款。有的房子是贷款买回的，房产证并没被银行收走，但房产证上应该都有注明，看清楚。

3.2 看土地证

3.3 去房烽查证有关情形

3.4 看房子与否在租

3.5 上周与否会征地

3.6 物管费用与否拖欠

（1）水费

要问卖家与否已付清水费，可以向他要交房日上个月份已缴纳的水费账单收据。

（2）电费

（3）煤气费

同上，这些都要办好过户。

一般让原房主迁走，把自己原来的号码迁来。

（5）物业有关费用

3.7 户口迁移问题

4. 价格谈判

5. 签订买卖合约

房烽大多会提供二手货房买卖合约范本并要求交易双方使用，可以直接拿来在范本的基础上做改动，民间合约多由卖方提供。买房就要注意，卖方做了哪些改动，提出自己的意见看法，以达成最后的统一。

（2）罚息。这个很重要，对于如果不能按时付首付款有两种选择，一种算直接违约，按成交价的20%赔偿。一种是算每天的利息，按很低的利息付给卖方。建议买方选择后一种。

5.2 约定付款方式

5.3 确认交房技术细节

（1）交房的天数和条件

（2）物业费、水电费等

上面提过了，要求房东提供最后一个月的缴费证明。

①天数：确认到房烽办理买卖合约登记和过户的天数。

③上证的人数：现确认房产证上要写哪几个人的名字，如果要加，买回时就一起写上，以后再加，会麻烦很多。

5.4 明确违约责任

（2）每项主要义务都要有一一对应的违约责任，最好直接定下具体数额的违约金（但是别定太高，太夸张好像法院也不认）。

6. 办理贷款手续、支付首款

1.从账面上看，等额本金的还款额要比等额本息少，但是还是推荐等额本息的还款方式。

7. 产权过户、房屋交接

1.过户阶段。记得要先办过户手续再转账给业主，同时要保留所有的收据和转账凭证。

8 领房产证（卖方收到银行贷款）、交易完成每月还贷

件2：房屋买卖合约（样本）

(一)座落于___________ ________ ，建筑占地面积为______ 平方米；套内建筑占地面积_______ 平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑占地面积 平方米；

(三) 房屋平面图及其四至见房产证;

　　该房屋占用范围内的土地使用权随该房屋一并转让。

　　该房屋的有关权益随该房屋一并转让。

　　第三条计价方式与价款

　　上述定金在乙方最后一次付款时充抵房款。

　　第四条房屋价款乙方分三期付给甲方：

　　第二期：在房屋产权证、土地使用权证过户手续办理完毕之日付款__________万元。 ;

　　第五条

1、甲、乙双方定于__________正式交付该房屋;甲方应在正式交付房屋前腾空该房屋。

3、甲方应在_____________前将其落户于该房屋的户籍关系迁出。

4、甲方未按规定履行以上义务的，则按下列约定承担违约责任：

　　该房屋土地使用权为出让取得，其土地使用权证证载权利和有关出让合约的权利、义务一并转让给乙方。

　第八条 乙方违约责任：

2、如果乙方有其他严重违约行为的，则乙方已经支付的定金归甲方所有，甲方有权解除合约，乙方其他已经支付的款项退还给乙方。

第九条、甲方违约责任：

第十条 甲方承诺并保证：

1、其为本合约项下房屋的合法所有权人，其有完全的权利处分该房屋并完全有权签署本房屋转让合约及有关协议文件。

3、甲方保证没有与任何第三人签署转让房屋的合约，并保证在本合约签署后，及时办理有关将房屋过户到乙方名下的有关手续。

（明确的日期或者天数）前没有办妥过户手续的，愿意承担违约责任，且乙方有权依法申请办法强制过户手续。

　　第十二条　该房屋毁损、灭失的风险自房屋正式交付之日起转移给乙方。

1 甲方应缴清自交房之日之前的物业管理、水、电、燃气、有线电视、通讯等一切与该房屋有关的费用。由此引发的纠纷有甲方自行处理，于乙方无关。

3 甲方应协助乙方办理物业管理的有关入户手续。

4 甲方应协助乙方办理水、电、煤气、有线电视、通讯等有关的更名手续。

　　地　址：　　　　　　　　　　　　　 地　址：

　　现住址：　　　　　　　　　　　　　　　现住址：

　　签约日期：　　　　　　　 签约日期：

（建议乙方在签署合约前要求对方提供甲方的房产证原件查验，并查看有无抵押登记，并共同到房管部门以甲方的名义查询该房屋有无司法查封）

房屋及附属设施清单

甲方提供的银行帐户

（通过银行转帐或者存款到其指定的本人银行帐号方式比支付现金方式要更安全一些）。

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