深圳小产权房买,“真划算”还是“大圈套”?|看懂楼市

《看懂楼市》总第18期

51㎡“住宅”,“永久使用权”起拍价仅“1元”,确实让令人关注。

日前,阿里法拍平台涌现一批深圳“住宅”的永久使用权“1元起拍”。

截图来源阿里法拍平台

上述提到这套51㎡的“住宅”,已于8月21日(上周日)成交,成交价为172万元,远低于其评估价326万元。

截图来源阿里法拍平台

那么这种房子能买吗?是“真划算”还是“大圈套”?

“1元”起拍,业主会不会亏钱?

像这样的房子,8月20日也成交了2套。

其中一套,是位于宝安区流塘荔景新村的”住宅“,建筑面积32㎡,成交总价44.6万元,折合单价不到1.4万/㎡,远低于周边房价(临近的流塘阳光花园二手房参考价7.5万/㎡,在售住宅新盘玖玖颂阁销售均价9.22万/㎡)。

就算不是永久使用权,70年使用权算下来,折算租金530元/月。

阿里法拍平台数据显示,上述提到的这套房“1元”起拍,24人报名竞价,在经过138轮出价之后,竞买号“F6262”以446001元“成交”。

截图来源阿里法拍平台

截图来源阿里法拍平台

截图来源阿里法拍平台

值得留意的是,这套房的评估价达到96.6万元。

而另一套位于民治街道民治居委横岭四区的“住宅”,则在出价33次后,以46.2万成交。

“捡不到便宜的”,鹏润法拍拍卖事业部总经理周建虎提醒,“这帮人是在网上找’水鱼’,我们这行一般不关注。”

周建虎认为这是一圈套,他表示,这种不是司法拍卖,实际是把小产权房交易放到拍卖平台上,本质还是小产权房交易。“我们看到的小产权房诉讼案例中,有保护的交易,也有不保护的。”

“1元”起拍,那么业主会不会亏钱?

“不会的,他(业主)自己会报名参与(哄抬价格)”,周建虎说,“成交的价格一定是业主理想的价格”。

后续,还有类似的房源在阿里法拍、京东法拍平台上竞拍使用权。

经查询,南方日报、南方+发现,阿里法拍上发布“1元”起拍“永久使用权”的单位是“广州琛博拍卖行有限公司”。其主页显示,其发布的竞价公告多达5991条,其中不乏“1元”起拍标的物。

截图来源阿里法拍平台

此外,另一家是“卓联拍卖(深圳)有限公司”,其发布竞价公告仅53条,其中有3条“1元”起拍等待竞价。

而在京东法拍,同样有多条关于深圳“住宅”的“永久使用权”公告。

截图来源阿里法拍平台

律师:只是噱头,涉嫌违规

对此,广东华商律师事务所律师周争锋表示,首先这个不是司法拍卖,这只是一个拍卖公司,发布在阿里法拍网站上的拍卖活动。就如同中介公司,在自己的网站上推荐房源一样。所谓的起拍价“1元”,就是一个引起大家关注的噱头。实际上相关人员从事的是,深圳市三令五申命令禁止小产权买卖活动。只不过是以拍卖公司的方式在推销房源。这种拍卖活动和法院的司法拍卖有本质的区别。

截图来源阿里法拍平台

周争锋强调,拍卖公司要拍卖深圳小产权房的使用权,首先要确认这个小产权房(标的物)的产权人,也就是委托拍卖的委托人是否有处分的权利。在该产权没有经过行政机关确认物权权利归属的情况下,拍卖该房产上面的使用权,不符合《拍卖法》第6条、第7条的规定。

根据《拍卖法》第六条规定:拍卖标的应当是委托人所有或者依法可以处分的物品或者财产权利;第七条则规定:法律、行政法规禁止买卖的物品或者财产权利,不得作为拍卖标的。

周争锋表示,其次,法院依据民事诉讼法进行的司法拍卖活动,属于司法活动,法院出具的执行裁定书具有终局效力。而拍卖公司依据拍卖法,在网站上进行了拍卖活动,依旧是一般民事法律行为,不具有终局决定效力。拍卖公司在网站上公开拍卖深圳禁止交易的农民房使用权,并且是永久使用权,本质就是买卖深圳的小产权房,虽然是打着交易使用权名义,房产如果是违法建筑的话,该交易活动最终是否被法院认可存在疑问。

此外,周争锋指出,以宝安区流塘荔景新村这套房源为例,其公告的内容还违反了房地产广告发布的规定,“会被政府查处的”。

截图来源阿里法拍平台

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【文/图】冯少文

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