商品房是小产权？小产权房能买不？

具备出售，交易，抵押，贷款，它权等等，房地合一的特征，用现在的话来讲，只有商品房才可以颁发不动产证书。

总是有朋友咨询，小产权房能不能买，顶账房能不能买？

就一个意思，价格便宜！

一般情况，是不建议买这些房产的，一个是债权不清晰，一个是不具备房地产的意义。

小产权房都知道，是盖在集体土地上的房产，房产从真正意义上来讲是属于集体所有，遇到征地等等情况，与你无关。

顶账的房子，一是开发商本身不待见，会有很多限制条件，要么是顶楼，要么是光线不好的房子，要么是格局不好的房子。

总之，谁会拿好卖的房子去顶账呢？

第一：聊聊什么是商品房？

商品房是指在市场经济条件下，通过出让方式取得土地使用权后开发建设的房屋，均按市场价出售。

商品房根据其销售对象的不同，可以分为外销商品房和内销商品房两种。

有几个条件：

一是土地性质或者方式，必须是出让，若是土地划拨，转让等形式都不属于商品房。

二是必须是由具备开发资质的开发商建设的房子。

三是想出售必须取得了商品房销售（预售）许可证的房子，才可以上市销售。

第二：什么是外销房？

意思就是所谓的对外销售的商品房，而不是对特定群体销售的房子，任何具有人事权力人都可以购买。。

一是外销商品房是由房地产开发企业建设。

二是取得了外销商品房预（销）售许可证的房屋，外销商品房可以出售给国内外（含港、澳、台）的企业，其他组织和个人。

三是目前市场上存在的大部分商品房，都属于外销房，说白了就是任何人都可以买。

第三：什么是内销房？

销售给特定人群的房子。

一是内销商品房是由房地产开发企业建设。

二是取得了商品房销售许可证的房屋，内销商品房可以出售给当地企事业单位和居民。

三是那些房子都属于内销房呢？

一种呢，是单位房产的福利房子，例如，电厂盖的房子，必须是本单位电厂的人才可以购买。

一种呢，就是保障房，安置房等等都属于内销房，只提供给特殊人群居住的房产，但是属于大产权，土地为出让。

小编点评：

一是其实小产权的房子，这种房子，本身就是就是为了解决和改善农村居住条件，以及城中村，村中城这样一个没局面的特殊产物，房子又是盖在集体土地上的，理论上应该也属于内销房，但是没有房产证，不属于商品房。

二是不论是买什么销售的房子，只要你的房产权利，不受到打折就是最好的房子。

三是没有产权的房子，坚决不买，但是车库有的也没有产权，这本身就不符合法定程序，特殊情况，不怕损失就可以。

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