南阳小产权房转让信息,能否认定买卖合同无效?

1994年7月11日,余杭市彭公乡人民政府为加强土地管理,有效地制乱占地建房现象,经乡人民政府同意在长村长池畈集资联建住房,王某、徐某、王xx以家庭名义在上述土地上于1994年共同申请出资建造两间三层房屋,并一直居住使用该房屋。

2017年7月17日,王某、徐某、王xx与徐xx(以下称甲、乙方)签订房屋买卖协议书,双方约定:

一、房屋概况:1、坐落:余杭区瓶窑镇彭公瓜村18号(老104国道边);2、结构:砖混结构,两间三层;3、权属状况:小产权房;甲方自愿将上述房产转让于乙方所有。

二、成交价格:人民币柒拾万元整。三、付款方式:在签订本协议前,甲方已经收到乙方定金(现金)贰拾万元整,余款伍拾万元在签订本协议时一次性付清;

三、甲、乙双方确认将此购房款转入收款人名称王xx,开户行为信用社,收款帐号:62×××08。

四、甲方职责:1、甲方保证该房屋产权明确,无产权纠纷,保证乙方享有房屋完整的所有权和使用权;2、在政策条件允许下,甲方应无条件配合乙方办妥房产过户手续;3、签订本协议时,甲方承诺将房屋在15天内腾空交于乙方使用;4、若遇政府拆迁,拆迁费、补偿费等所有一切应由乙方享有;

五、如甲方违约导致合同解除或因法律、政策原因导致合同无效的,甲方除应全额返还购房屋价款外,另应按月利率千之二十的标准支付利息,计算期间自款项交付之日起,至甲方实际全额归还之日止;如乙方有其他损失的,甲方仍应予以承担(包括乙方对该房屋已进行的装修、装饰、搬迁等产生的所有费用),并另行支付乙方违约金30万元。

六、房屋四至:东至徐勤屋,南至老104国道,西至吕培良房屋,以王某的围墙为界,北至后水沟止。另注明:如果在三年内(即2020年7月17日前)遇政府拆迁,则由乙方再一次性补助甲方贰拾万元正。

协议签订后,被告徐xx已按协议约定支付原告王某、徐某、王xx购房款70万元。现案涉房屋由被告徐xx占有,被告徐xx已委托设计、装修公司对该房屋进行装修,且该房屋的外墙、屋顶、门窗等正在立面整治中。

王某、徐某、王xx觉得该小产权房买卖违背国家法律规定,应当无效,并多次与徐xx协商,要求撤销双方之间的小产权房买卖协议。

争议焦点

1、徐xx存不存在强行入住涉案房屋。

2、本案涉及的房屋所占用的土地属于农村住宅还是小产房屋。

3、王某、徐某、王xx与徐xx属不属于同一个集体。

法院认为,诉争房屋系原告王某、徐某、王xx以家庭名义于1994年共同申请出资建造,该房屋至今虽未办理出相关权属凭证,但根据本案查明的案件事实以及相关证据材料证实,该房屋系原告王某、徐某、王xx在支付相应的土地使用费等款项后,已经相关部门规划审批同意予以建造,原告王某、徐某、王xx对诉争房屋享有相应权利是不争的事实;

同时,原、被告于2017年7月17日签订的房屋买卖协议书,系双方当事人真实意思的表示,且被告徐xx已按约付清购房款,也实际占有了该房屋,该买卖合同并未违反法律或行政法规规定的效力性强制规定。

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