深圳单房小产权房(首付100万买福田学区房！值得吗？)

近期，福田成为二季度的住宅集中爆发地，其中港湾之心这个项目相信不少朋友都没有听说过，今天我们详细分析一下首付不到100万入手福田的楼盘究竟如何？

港湾之心原来为自由港湾A栋，后面因修建地铁3号线由深圳市深福保（集团）有限公司进行拆除重建，整个项目位于深圳市福田区桂花路与凤凰道交叉口东南处，整体建筑面积2.05万㎡，地上8层，地下2层，是集居住、商业一体的项目，面积段为304套30-50㎡小户住宅，预计5月份推售，目前营销中心及样板房开放中；下面小编将从教育、交通、规划、商业、本体五大维度分析项目优劣弊及推荐指数；

1、地段规划来看：项目核心规划为河套深港科技创新合作区（深方园区），近年来多次被中央及地方政府点名的，从规划等级来说与前海深港现代服务业合作区一致，同时福田拥有很好的金融科技产业基础，结合福田保税区的土地储备，发展迅速；截至2021年11月，河套深港科技创新合作区深方园区已筹集科研空间67万平方米，已落地和对接的香港及国际优质项目132个，大部分项目极具前沿性、前瞻性、先导性；高净值人才涌入为未来区域圈层提升、物业价值提升将会很大促进作用；

推荐指数：5颗星

2、教育情况：

小学（福苑小学）：2018年开办的一所高起点公办学校，规划设计36个教学班，其中100％教师拥有本科学历，70％教师具有国内外知名高校研究生学历，因小学暂无成绩可以评判，小编收集一些贴吧评论，仅作参考；

推荐指数：3颗星

初中（福田外国语南校区）：2018年9月开办，21年首次出战成绩不菲，妥妥的中考黑马。2021年该校学生以594的高分荣获中考冠军，十大录取率达33.58%，排名为福田第一，同时学校口碑在家长中一直都很好。

推荐指数：5颗星

商业繁华程度：项目1公里范围内以零星街铺为主，仅能满足日常所需，无大型集中式商业，距离最近的马成时代广场，直线距离约1.3公里，步行约30分钟，作为老型商业，马成时代广场业态定位普通且商家入驻率不高，略显不变；

推荐指数：2颗星

交通通达性：距离最近的3号线福保站直线距离仅550米，同时毗邻京港澳高速，能够快速到达福田香蜜湖、南山华侨城以及宝安等地，但同时也面临这高速的噪音影响，这个对物业未来的二手售价上也有一定的影响；

推荐指数：4颗星

本体情况分析：项目作为拆除重建项目，目前同小区二手房指导价格为6.74万/㎡，咨询周边中介能够成交的价格预计8.1万/㎡，所以在价格上并不存在倒挂；此次推售为30-50㎡单房——一房一厅，在产品上相对比较单一，同时梯户比较高。从项目的户型图来看，基本都是1房为主，开放式厨房，布局和小户型公寓没有多大差别。如果考虑居住，适合没有小孩的夫妻、单身人士等。

推荐指数：3颗星

A户型大单间，开间3.25m，进深9.73m

C户型图一房一厅，开间4.3m，进深9.6m

G户型，大单间（可隔一房一厅），开间3.2m，进深8.5m

小面积的稀缺性与低总价还是可以吸引不少入门级客户购买，但据相关媒体报道项目土地属性的确是居住用地，但房本上是公寓，购买是需要购房名额的，这大概也是历史遗留问题造成。而且98年拿的地，70年产权计算，也只剩下46年的产权了。因此如果在价格预算可控的情况下，首付多50万，可以考虑仅有约700米左右的距离的航运红树湾项目，学区上同样也是福苑小学+福外南初中，主力产品为76-79㎡2房，更适合居家客户选择；

同时该项目突出优势是项目西侧对面就是红树林生态公园，无遮挡，未来居住的视野景观非常有优势，平时散步、休闲都有地方溜达，生态资源无敌了，还是非常适合居家的。

总结：基于以上5点的介绍，港湾之心的核心优势就在于首付100万入手福田优质学区，（因住宅式公寓属性未来也存在不确定，目前据了解同小区二手物业入学积分不受影响）；但高梯户比，小面积不管是现在居住还是未来的投资转手，都会受到很大限制，因此整体项目评星为3颗星；

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