深圳小产权房西海岸怎么样 看到请收藏!

我想说的是,西海岸新区是国家第9个新区,是青岛做大做强的关键所在,当然适合买房。可你让我推荐楼盘,又不说出自己的情况和需求,我就没法推荐了。

因为西海岸新区太大了,我们可以比较一下面积,西海岸新区是2127平方公里,“市南+市北+崂山+李沧+城阳”是1142平方公里,胶州是1313平方公里,也就是说西海岸新区是“市南+市北+崂山+李沧+城阳”的两倍,大约是“市南+市北+崂山+李沧+城阳+胶州”的面积,也就是东岸城区和北岸城区之和的面积。

如果你还是没有概念,我再说一下深圳的面积,深圳是1996.85平方公里,我们一个区比一线城市深圳还大。

在面积那么小的市南买房还要分东部、中部、西部,你让我在西海岸新区推荐楼盘真是难为我了。

可是,西海岸新区虽然大,还是有规律可循的。我按区域楼盘类似度,把西海岸新区分为7个板块,见下图:

其中1号板块包括安子、薛家岛、金沙滩三块,我下文简称“薛家岛片区”;2号板块包括唐岛湾、区政府、长江中路商圈、香江路商圈,下文简称“黄岛中心区”;3号板块包括积米崖、灵山卫东部、石油大学西面,下文简称“积米崖片区”;4号板块包括两河路以东、灵山卫以西的区域,基本以东方影都为中心,下文简称“东方影都片区”;5号板块是原胶南市区,包括胶南老市区、西站、古镇口,下文简称“胶南中心区”;6号板块区域比较大,包括老黄岛、轮渡、辛安、山科等区域,也是自贸区、中德生态园所在地,下文简称“辛安片区”;7号板块就是除上面6个板块之外的地方。

下面我逐一分析。

1.薛家岛片区

薛家岛片区是西海岸新区房地产龙兴之地。当初隧道开通前,东北人率先看到先机,一波一波的、一轮一轮的来这里跑马圈地,以至于到现在还满地东北味。待到隧道通了后,在市区上班的刚需看到这里交通方便、楼新路宽,关键是便宜,也纷纷跑来买房。再等到这里交通配套完善后,老青岛们尤其是市南西部的老老青岛们才发现,原来瞧不起的大海彼岸已经发展这么好了,本着养老改善的目的,老青岛们慌慌从东北人手里买下房子,不想竟成了高位接盘侠。2018年峰会后,正向3万单价冲锋的薛家岛房价骤然凉凉,一降再降,没人买还降,以至于降到现在的一万四五。既然价格降下来了,价值也就显现出来,这也是我把薛家岛片区列在首位的原因。

我对薛家岛片区的定位是居住+投资。

自住比较好理解,薛家岛片区居住氛围浓厚,配套日趋完善,房源较新,离青岛主市区和黄岛中心区都不远,可谓是西海岸新区的中央居住区。

再看投资。一个片区值不值得投资,一是看这个片区有没有升值空间,二是看好不好出手,也就是受众群体多不多。升值空间上来说,去年这个片区涨到过2.5万单价,就说明有人认为它值这个价,虽然只是提前透支了。曾经拥有过2.5万单价,那这就是片区居民的心理期望值,一旦房价反弹,很容易再回到这个价,这与现在单价有1万的差额,升值空间是很大的。比升值空间更重要的是受众群体,升值空间勾引着你的灵魂,受众群体却决定着你的命。没有受众群体,所谓的涨价降价只是一场自欺欺人的梦,没人接盘的房子只是一堆钢筋水泥而已。那薛家岛片区的受众群体如何呢?无疑是西海岸新区最好的。薛家岛片区是离青岛主市区最近的区域,也紧邻黄岛中心区,距离的优势使市区的刚需和养老改善、黄岛的改善、外地的投资,都很热衷于这个地方,如此多的受众群体就是房价最好的依托。

前面说过,薛家岛片区包括安子、薛家岛、金沙滩三块区域,细分开来也不尽相同。

安子是一个奇葩的所在。安子的中心可以说在那个珠江路围起来的椭圆形的湖不是湖、岛不是岛的地方,四周盖了一些公寓不是正规公寓、住宅不是正规住宅的小微楼盘,每个小区一两个楼,楼长得奇葩,户型也奇葩,结果就是房价涨不上去。这些小区是不建议自住和投资的。当然,区域内也有海尔山海湾这样的西海岸扛鼎之作,不能一概而论。

薛家岛是薛家岛片区的中心,上面说的薛家岛片区的好它都有,不再多说。

金沙滩区域是薛家岛片区美的代名词。区域内小区分化很严重,次新房贵的要死,老旧多层小区又便宜的不可相信,无论投资还是自住,都是纠结的难点。我的观点是:次新房投资需谨慎,自住不如买薛家岛;老旧小区可买来自住,投资不看好。另外,要抵御住金沙滩景区的魔力,所谓买房赚租金,只有夏季两三个月的红利期,要算好账。

2.黄岛中心区

我对黄岛中心区的定位是自住。

这源于黄岛中心区媲美薛家岛片区的房价,和与青岛主市区的距离。房价与薛家岛片区比肩,就看到了投资的天花板;与青岛主市区的距离虽然不比薛家岛远多少,但想到滨海大道的堵车盛况就打消了青岛主市区的刚需,略差的环境、嘈杂的市井文化、与市区的远距离又打消了外地投资客和市区养老改善族的买房冲动,所以我判断黄岛中心区的受众群体是黄岛中心区工作族、胶南改善族,他们的买房需求都是自住。没有投资客的青睐,没有青岛主市区的庞大买房人流,你要在这里投资买房,利润就不要期望那么高了。

当然,黄岛中心区也是适合自住的,甚至是西海岸最适合自住的片区。黄岛中心区有新区最大的长江中路和香江路商圈,有区政府,有CBD,有双地铁,你再也找不出一个这么适合居住的地方了。

黄岛中心区也不小,每个区域也得分开分析。

黄岛中心区从南往北,楼越来越矮,小区越来越旧,房价越来越低,南边的唐岛湾沿岸可以卖2万多,北边的香江路也可以卖1万左右。这样其实更好选房,根据资金多少从南往北找就行了。

不过有一个地方需要谨慎,那就是江山路西侧小区。江山路西侧小区这几年以类似青岛主城区新都心的趋势强行崛起,价格已经和唐岛湾沿岸差不多。江山路西侧小区没有新都心的强大配套,仅靠楼盘品质、并不太显眼的学区是支撑不了太久的。

3.积米崖片区

我认为积米崖片区的定位也是自住,不过居住属性低于黄岛中心区。

积米崖片区横跨原黄岛区、胶南市,本是一个两不靠的地方,在黄岛区、胶南市合并后迎来了发展的时机。片区内有高档小区唐岛金湾、海上嘉年华、康大山语海,也有平民小区风和日丽、观海华庭、凤凰都,各种居住需求在这里都能找到一席之地。

积米崖片区另一个杀手锏是拥有新区最有前途的商圈,共有海上嘉年华、新城吾悦广场、永旺梦乐城三大新兴顶级商业综合体,不是长江路商圈上一代商超可比的。所以,虽然积米崖片区的人气不如上面两个片区,未来还是可期的。

积米崖片区整体房价低于黄岛中心区,略高于胶南中心区,这也决定了它的受众群体,那就是黄岛中心区的土豪或溢出的刚需、胶南的土豪或有追求的改善。

受众群体决定投资属性。一个几百万的高端高层和一个上千万的别墅,在西海岸是很少有市场的,当然,指望一个平民小区翻倍,也要往东看看那边的天花板。

4.东方影都片区

东方影都片区原来也是老黄岛和胶南之间的鸟不拉屎的地方,就因为一个企业改变了,那就是万达。

万达成就了东方影都片区,却没有成就自己。在2017年的世纪交易中,万达把东方影都卖给了融创。

东方影都的高逼格决定了片区楼盘的高价位。当然,伴随高价位的还有小区的高品质。这么高逼格、高价位、高品质的片区已不适合刚需和改善,前来买房的多是投资客和假土豪。所以,我给东方影都片区的定位是投资。

其实,以我的作风,我认为投资也不太适合。一是因为片区已经处于高价位,和黄岛中心区、薛家岛片区相比没有任何性价比可言;二是一个片区的发展系身于一个企业,这是比较危险的,你不见当年万达把东方影都转给融创时,投资客的小心脏随两个企业的变动而剧烈起伏,怕房子烂尾了,怕影都开不起来了。你以前的害怕以后也会有,企业不是常青树,没有了东方影都这个片区还有啥!

5.胶南中心区

胶南中心区的受众群体比较明显,基本有三块,胶南市区工作的、下边镇上的、董家口产业区的。胶南中心区东边的人,一般不会来这买房。

因此,我给胶南中心区的定位是自住。

即使是自住买房,也要选对地方,因为胶南中心区太大了,原市政府附近已经够新了,还有新的不能再新的西客站、古镇口。地方大了,卖的地就多,盖的楼就多,却没有那么多人,没办法只能降价。这也是今年胶南打响青岛新房降价第一枪的原因。

未来,随着卖地的增多和已卖地的变现,地广、楼多、人稀的状况将在很长时间之内存在。

所以,胶南中心区不建议投资,自住买房只建议在核心区,也就是有地铁、商超、学区配套的地方。

6.辛安片区

“辛安片区”这个名字肯定会招来一顿骂,因为片区内地方太多了,之所以把它们放在一起分析,是因为它们有一个共性,那就是利好未兑现。无论是自贸区、中德,还是辛安、老黄岛,都在等第二条隧道、2号线过海段等大项目的利好,这些大项目没有落地前,片区的价值很难迎来大涨。

所以,我给辛安片区的定位是投资。这个投资和别的地方不一样,要有长期持有的打算,以后既有变成黑马的希望,也有可能变成笋盘。当然,随着片区几个大盘的降价,9000多的价格还是非常有性价比的。

效益大,风险就大,投资需谨慎。

7.其他片区

前面说了,7号板块就是除上面6个板块之外的地方。虽然都是村镇的级别,但也有某某小镇、某某晴川等大项目。

任凭他说的天花烂坠,我的建议只有一个,投资、自住都不建议。西海岸的摊子太大了,顾不过来啊。

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