深圳小产权回迁房买卖本文章详细为您解答-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

在深圳买房，需要深圳户口，需要社保，还有"限购"，"限贷"，但有种房子却不需要上述的要求，那就是回迁房。

随着城市更新的不断推进，一座座回迁房将会如雨后春笋般在深圳土地上拔起。虽然深圳"限购""限外""限售"等楼市调控政策有效地阻挡炒房客大量资金注入商品房市场，但是，他们却在回迁房市场上挖出了商机，大量热钱正慢慢渗透进去。买回迁房，买的就是回迁房指标。

一、什么是回迁房指标

回迁房指标，即是城中村改造过程中可合法回迁的，补偿给村民的建筑面积。指标即建筑面积，通常由村民卖给投资者，通常是整数卖，如100平方米，120平方米。

二、回迁房交易流程

交易流程很简单，就是确权—>签约—>回迁。其中确权是关键。

确权，需要《XXX土地房屋权利人申报认定核查表》（下称"核查表"）和《合作建房协议》。其中《核查表》是核心。只要在《核查表》中关键的地方填对即可，如房屋来源，就必须填写"合建"。而《核查表》背后，有申报人对"申报内容情况真实"的承诺、有股份合作公司和居委会负责人签署证实"申报人身份属实"的相应承诺、有当地街道办负责信息公示、是否收到异议、复核等程序，最后有土地中心盖章和备案，这就把权确了。

正是这份核查表让投资回迁房行为变得可行。

此外，有的地方还需要《合作建房协议》。所谓《合作建房协议》，即系证明拆迁房屋是村民和投资者一起出钱建设的（即使土地不是投资者的，但至少投资者出钱建设了房屋）。至于投资者到底有没有出钱，这些历史都无从考究了，村民和投资者双方都承认有，那就便是有了。

确权之后，村民的这栋房屋或这栋房屋的部分面积为投资者所有了，投资者就可以直接和开发商签补偿安置协议。

三、背后的利益

"根据《中国经营报》记者此前调查报道，一幅由中介公司制作的宣传海报显示，绿海城平湖辅城坳旧改项目分为意愿征集、签协议、拆迁、打地基、封顶以及交楼等6个阶段，每个阶段的售价也节节上升，每平方米分别为16000元、25000元、35000元、45000元、50000元以及60000元的上升幅度，完成全部流程预计需要4年时间，价格增长幅度惊人。"

为什么每阶段价格不同且有能够见得到如此大的升幅？因为形势。一开始是意愿征集，若这个时候购买指标但大部分村民还是不同意改造的，则呜呼哀哉！为保安全，也有投资者在旧改项目立项前就收到风，然后过来投资，通过这样将利益最安全最大化。到开始签协议才是旧改的开始，价格涨一波，但也会有村民想索取更多利益而不签约。好不容易到了拆迁阶段，从外人来看，旧改才进入实质性开展，价格再涨一波，但钉子户的存在让项目不知拖向何时，有投资者等不及就会在这个时间段卖出指标。房屋拆完后就可以挖基坑打地基，回迁房进入建设阶段，前景明朗，价格再涨一波。回迁房封顶后回迁就指日可待，价格再涨一波。等验收后正式交楼了价格涨完最后一波，但价格相比同区域的商品还是具有一定优势。所以，深圳商品房价格不涨，而回迁房价格看着暴涨，原因在此。

假设从一开始每平方米16000元买入，4年后，从交楼后每平方米60000卖出，投资回报率达275%！！！这难道不是等于买了一支只暴涨不跌的好股票吗？再加上一份盖有公章的证明和补偿协议，打通了投资回迁房的任督二脉，投资者看到商机，热钱也流入了该市场。

四、各利益关系

正如上文所述，回迁房到最后卖出能卖最高价，为什么会有村民会在一开始就把房屋面积卖给投资者呢？那是因为村民拥有面积多，但手头上没几个钱，甚至可能有的村民不知道自己房屋要拆迁。试想一下，假设一村民有回迁面积2000平方米，拿出其中的100平方米，即5%，以单价每平方米2万卖给投资者（相对于深圳随便10万+的房价，2万算很便宜了），而且回迁房买卖不能贷款，只能一次性支付，所以该村民能在超短期内获得200万的现金。有了这一笔钱可以做好多事情或解决好多问题了。例如买豪车、治病、炒股、投资、生意周转等。或者将该200万现金作为买其它合法商品房的首期，假设临迁费每平方米20元，每月可将近4万元临迁费或将来回迁房更多的租金收入的一部分作月供。

作为投资者，看中的就是暴利的预期，不过前提能一次性给得起全款。不过收益越大，风险就越大，这点后面再阐述。

作为开发商，其明知回迁房买卖是违法的也默认该行为。开发商没有审核房屋所有人的权利，只根据相关政府部门的审核来认定可签约对象，回迁房由村民卖给投资者，买卖过程也与开发商无关。开发商关心的是尽快签约、尽快拆迁、尽快建成回迁。而在城中村改造过程中，难免会遇到钉子户，钉子户拖慢了改造进程，让开发商支付更多的临迁费，反而投资者的加入，倒是加快了签约，因为"交易即签约"，而投资者所关心和开发商所关心的如同一辙。从这一点来看，对开发商来说是有利的。

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