买了小产权房天涯？当下深圳买房避坑指南-2023东莞小产权房信息_深圳小产权房源

今天分享一下某资深投资客的部分深圳买房攻略（以下内容仅供参考，其中一些观点我们也并不完全认同，蓝色字体为渔村天涯点评）：

一、现在适不适合入手房产？（点评：答案肯定是适合，此处内容略过）

二、深圳值不值得买入

1、深圳是一线城市的新锐。拥有极度紧张的供求关系，第7次人口普查深圳常住人口数量是1756万人，而2022年1月的核酸统计，广东深圳：已完成2218.7万人次核酸检测。深圳拥有1082万套住房，其中住宅仅为189万套，占比17.5%。

其中20年楼龄以内的小区为1848个，南山区20年楼龄以内仅为349个，宝安区20年楼龄以内299个，龙华区20年楼龄以内170个，合计818个。

如果范围缩小一点20年楼龄以内：前海49个，宝中46个，碧海23个，红山30个，上塘11个，香蜜湖22个，科技园39个，后海16个，南山中心区39个，西丽24个，大学城25个，深圳湾22个，蛇口54个，合计400个小区。（数据来源：贝壳app）（点评：总体上没问题，不过贝壳数据不完全准确，仅供参考）

如果再筛选掉一些大标的、豪宅、双拼房、住宅名义的写字楼、垃圾盘，能够买入的核心资产的供求关系将更为严峻。

2、经过指导价的打击深圳2017年-2022年这五年的时间里，由于这中间的波动其五年平均涨幅并没有很显著，现在的价格相当于2020年5-6月份的价格。所以总体来说拥有很强的内在上涨动力，被指导价错杀的深圳楼市的价格也早已低于了它应有的价值。

三、深圳现在适不适合买入？

1、从一线市场上来看，笋盘去化加速，业主接连反悔和跳价。如西城雅筑、豪方天际、诺德假日、前海时代、佳兆业前海广场、幸福海岸等等都已经出现过中介围攻或连夜涨几十万的例子。（点评：这几个小区的案例近期确实存在）

2、尽管深圳现在按揭还是受到指导价影响，名额依然还是受到了升级版限购的影响，但是依然出现了强劲的购买力，比如广州的房产投资者、深圳的华为员工、以及其他的退出实业寻求避险的企业主。我们认为现在的竞争仍然不够激烈，凡事应当趁早，最危险的时刻已经过去。当牛市来临的时候，四年的涨幅一朝兑现。

3、2019年户籍人口增加40.08万，人才引进28万，贝壳系统显示现在的挂牌量为6.8万（含公寓、商办）

特别备注：五年前2017年社保缴交人数1396万人次（统计医疗保险）

4、新房市场反应也很剧烈，已经在加速去化了，现场客户激增。前海龙光一杯茶已经涨到100+，还不一定喝的上。某知名本土大V在售的云玺茶，也高居140-150一杯，同样不一定喝的上。

5、深圳整体的躁动情绪已相当高涨，中介的微信运动步数，普遍在1.5万步以上，带看量放大，咨询量放大。

6、单看成交量有失偏颇，成交量数据因为规则的改变已严重滞后于市场的真实现状。单从成交量上来看，是很难界定当下的行情进程的。

四、疫情对深圳的影响

疫情对深圳的影响主要体现在三个方面：

1、相对分数更高的答卷，可能会迎接一批在其他城市失望出走的购买力。

2、业主方对于未来的忐忑，是买家提刀砍价的机会

3、买家对于未来的忐忑是果断的房产投资者脱颖而出的机会

备注：相信科学

曾几何时2020年的时候深圳本土疫情也曾经让深圳市按下了暂停键，但是随着复工复产的放开，行情进入到了牛市行情。所以疫情实际上对于行情并没有打断作用，也没有抑制作用，相反我们认为房产投资者应该珍惜疫情创造的建仓期，以逸待劳。

五、深圳买哪里？深圳可买的范围并不大，我们更推荐核心板块的核心资产，400-1500万左右的标的，这类产品更符合，“庞大的全国避险资金涌入到狭窄的产品夹缝里”的观点。我们认为未来的涨幅是如同水滴如湖中，产生涟漪一般，从顶级板块向其他板块扩散而去。并且我们把产品分成了三个梯队，当第三梯队达到瓶颈的时候行情也快达到了由盛转衰的地步，所以其余的补涨行情我们认为并不值得投资。

这三波行情依次是：

第一波来自：前海宝中，且已经异动。

第二波来自：科技园、后海、碧海

第三波来自：西丽、红山、上塘

其余板块，战火烧到哪算哪

（点评：目前前海宝中确实有异动）

六、避坑指南

1、龙岗、罗湖、盐田、大鹏、坪山、深汕合作区不去

2、福田非学位房不去

3、龙华红山上塘以外非学位房不去

4、老破大不去，老破小非学位不去，老破小有学位谨慎去。

5、光明、坪山、沙井可能会出现集中出货的踩踏行情。