安置房小产权能变大产权吗(千万当心)

货币补偿多在协议签订以后，一次性付清，后期争议较少。

产权置换补偿由于具有一定的滞后性，后期隐患重重，被拆迁人要格外注意!

一、置换面积标准

在置换面积的问题上，如果置换房屋后人均居住面积达不到当地政府规定的标准的，被拆迁人可直接依据政策的规定，要求将置换房屋的面积增加到规定标准，具体标准查询当地政策。

注意调换房屋的面积，原则上是以被拆迁房屋的面积来确定的，而不是以被拆迁房屋的价值来确定(除非被拆迁人主动放弃面积上的利益)。

二、置换价值一致

不同地段房屋价值有明显差异;同一地段房屋所处的具体位置、朝向、楼层等不同也会产生差异。

被拆迁人要注意确认自己置换前后价值是否一致，避免房屋价值稀里糊涂地缩了水。

1、回迁安置(原地安置)

原地安置，一般都会搬进高层楼房，公摊面积不可避免，一般从8%-35%不等，越高的楼层公摊面积越大。

置换前的房屋一般都是无公摊面积或者小公摊面积，此时，如果按照1:1标准置换，算上安置后的公摊面积，实际居住条件应该是1:0.8。

若要保证置换后的居住条件不降低，置换扩张比例应该包含置换后的公摊面积，以公摊面积20%为例，那么就应该以1:1.2进行置换。

2、异地安置

异地安置，一般位于周边城市建设尚不成熟的偏僻地段，区位价值会大大降低。

这时，被拆迁人就要充分考虑置换地点的配套设施、交通条件、地块价值、升值空间等，保证置换前与置换后房屋总体价值一致。

三、产权年限明确

城郊和农村的宅基地是无限期使用的，经济适用房和商品房是存在产权年限的，存在权利上的差别。

选择产权调换时，一定要明确调换房屋的产权年限。

正常上市交易的商品房具有70年的产权，承办案件中，有被拆迁人反映，自己置换的安置房只有50年的产权，且被征收人拥有70%的产权，自己拥有30%的产权，在房屋建成进行市场交易的时候，需要征收人手中的30%产权买过来。

这种以合法形式掩盖非法目的的约定，存在极大的风险，风险性也将直接导致房屋市场价值的降低，被拆迁人不要被套路。

四、置换协议的规范

与拆迁方就拆迁补偿安置达成了一致后，一定要将协商条款落实到协议上。

尤其注意以下两点：

1、房屋情况

在拆迁补偿协议中，要求拆迁方明确注明产权调换房屋的地理位置、面积、结构、户型、朝向、价款等具体情况。

若在交付时出现对不上号的情况，被拆迁人可以明确拒绝入住，并要求征收方补偿相应损失。

2、违约责任

近年来，安置房停工烂尾、长期不履行的事件层出不穷，超期10年以上未交付的都大有所在。被拆迁人房子被拆，流落在外，安置房遥遥无期，权益严重受损。

因此，补偿安置协议一定要明确约定履行期限及违约责任，更好的约束拆迁方履约交付，若违约未交付也能更好的减少被拆迁人损失。

3、协议名称

被拆迁人在选择产权调换时要注意，所签订的协议名称应当为《拆迁安置补偿协议》。

实例办案中，存在拆迁方把原本应调换给被拆迁人的补偿安置房屋卖给第三人的做法。

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