合肥小产权房案例分享(对中介有何影响?)

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随着近期各地进一步调整购房政策,部分城市也搭建新的房产交易平台。

12月8日,合肥市房产局联合相关部门搭建的二手住房互换平台正式上线。据大皖新闻报道,通过该平台,合肥市区范围内取得不动产权证书(含房屋所有权证书)并可上市交易的存量住房,可以进行产权互换。

房屋拥有人可以通过政府搭建的公益性换房平台,有换房需求的用户可以免费通过平台登记置换意向、选房看房、签订换房协议。

换房平台包括线上线下渠道,既可以通过网上的合肥市房地产信息综合服务平台,或者“合肥住房”小程序,也可以通过线下合肥市住房租赁发展股份有限公司(以下简称“合房公司”)的8个门店,协助办理住房置换业务,合房公司将免费提供房屋互换服务。

在合肥之前,杭州、苏州等城市都在今年陆续上线了二手房交易平台,但像合肥这样搭建互换平台,实现房屋拥有人的产权流动方式却并不多见。

合肥的换房平台上线后,对于互换房屋过程中的定价、交易、缴税等问题,也受到了众多关注。

平台服务免费,互换细节待明确

界面新闻通过“合肥住房”和合肥市房地产信息综合服务平台看到,目前已经上线“置换房”入口,置换房源和置换发布都需要用户进行实名认证。

另外,合房公司8家线下服务网点之一的合肥承寓门店,其相关工作人员告诉界面新闻,如果房屋拥有人有意愿互换房屋,可以通过线上小程序登记,需要提交房屋产权证、房主身份证、房屋照片等信息,以保证发布人和发布房源的真实性。

“发布自己持有的房屋信息之后,还需要登记房主希望置换后的房源所在区域、面积、楼层、户型等资料,以等待相符合房源的信息匹配。”该工作人员告诉界面新闻,如果满足期望的房源出现,并且对方房主想置换的房屋条件和原房主发布房源相匹配,那么就可以实现房屋互换。

该工作人员表示,互换需要满足的不是单方面对房源需求的匹配,是“你看上我的房子,我刚好也看上你的房子”的双向奔赴:“平台提供的是信息综合、大数据匹配功能,相当于撮合作用。”

而对于房屋的定价问题,该工作人员表示,房屋可以交易,由双方自主定价,但也需要参考市场同类价格,双方进行协商后互换或者补差价:“这和二手房交易类似,肯定不能与市场价偏离太大,如果想尽快互换,定价低一些成功率更高。”

对于契税如何缴纳,该工作人员表示,交易契税按差价缴纳,税费支付由双方协商完成,可以各自支付也可以转嫁支付。如果一方房屋还有贷款,需要结清后才能过户。

由于平台刚刚上线,该工作人员认为,很多细节问题还需后面完善清晰:“例如房贷涉及银行系统,贷款是由原房主结清,还是下家补齐后再贷款,具体细节问题目前还没有明确,我们已经向上级汇报等待反馈。”

互换房屋平台上线后,合肥市场表现出一定积极性。界面新闻在存量住房置换服务平台上看到,到12月9日发稿,已有94套置换房源上架。

承寓门店的工作人员也表示,仅业务上线首日上午,就已经接到几十个咨询电话:“交易环节、看房过程中,如果用户对过户流程不熟悉,线下工作人员可以陪同,整个互换环节我们提供免费服务。”

目前该互换服务还在试点期,试点时间为2022年12月至2023年底。

另外需要注意的是,有学区房互换需求的用户,房屋互换交易后的学位,按合肥现行“市区学区内成套住房入学年限政策”执行。

对于该政策的细则,据合肥市人民政府官网介绍,自2021年秋季入学起,市区公办学校招生入学实行“同一套住房,6年内只能享有学区内小学1个学位,3年内只能享有学区内初中1个学位,多胞胎、二孩(多孩)等符合法律法规规定情形的除外。今年合肥也继续执行该政策。

老政策新方式,但成功概率较小

对于合肥推出房屋互换平台的效应,一位当地房地产业内人士表示,互换平台类似贝壳中介,不过有政府搭建的公益性质:“只要想卖房,都可以挂在上面,同时你想买的区域、要求也填写好,系统就能帮助匹配需求。”

尽管通过公共平台实现房屋互换的方式在目前市场上较为少见,但业内人士指出,这一方式并非首创,按照法律法规很多城市都可以实现房屋置换,但由于成功率较小,因此很少有城市为此专门设立平台。

“这一方式的好处在于,由于双方是对房屋补差价,因此在房屋差价不太大的情况下,降低换房时的资金压力,并且节省了交易契税,一定程度上可以提高二手房的交易流动性和活跃度。”南京房地产业协会副会长兼秘书长张辉表示。

但他直言,由于互换是要双方都看上彼此的房屋,成功概率非常小,多年来市场上能达成互换交易的房源量很小。

据中原地产首席分析师张大伟介绍,房屋互换方式数十年前在大城市较为常见:“由于当时交通不方便,单位分房又没有市场化交易渠道,才会换房,并且换房双方为熟人交易较多,陌生人的情况很少。”

他认为,在当下二手房市场交易相对冷清的情况下,直接交易都很难,换房成交的难度更大,因此目前来看对二手房中介的交易量影响不多。

作为二线楼市热点城市,今年合肥的二手房交易量较为活跃。中指研究院数据显示,到今年10月,平台显示合肥的二手房成交量已经超过3.1万套,可以看出在市场面临调整之际,合肥今年居民换房的需求较大。

在房价方面,安居客数据显示,2022年12月,合肥全市二手房均价为16196元/平方米,环比上月下跌0.1%,同比上升2.34%,较今年1月15949元/平方米的均价上涨1.55%。

新房方面,虽然成交量大幅下滑,但均价却依然在上涨。中指研究院数据显示,截止到2022年11月,合肥今年新房成交38420套,同比去年下降41.18%;成交均价为19438元/平方米,同比上涨27.3%。

中指研究院指数事业部总经理曹晶晶表示,此次合肥搭建线上服务平台,开启二手住房互换服务新模式,旨在解决职住分离问题。此举将二手房交易由传统中介带看撮合转向政府平台主导,可降低部分交易成本,对购房者需求释放有一定利好。

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