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地铁交通，咋样？
先说地铁，现有最近轨道交通是亦庄线的同济南路站，实际距离要3km。上下班的话，每天步行不太现实，好在小区门口公交发达，有多条线路可以直达地铁站。
公交方面，咱们主要的说，跨区域的那种线路也不少。821可以到南三环附近的方庄，846途经大族广场商圈去国贸的，975直奔十里河。
公路方面，紧挨着南六环和京沪高速，基本就够用了，远一点的京津高速、京台高速就不提了。
与其罗列一大堆不太常用的道路，真不如仔细研究一下项目紧挨着的马路。
图中红色方框就是亦庄橡树湾实际位置，东侧和南侧分别有东西和南北的大动脉主路，而且上高速口也方便，买房您必须看这些细节。
西侧是北京奔驰和多个中等规模公司的产业园区，这里其实就是河西了。北侧是亦庄核心区域，一休为啥说这两个地方呢？
因为这是产业集中地，是创造GDP解决就业的地方，不管是自住还是投资，都应当明白，产业人群触手可及的位置，房子才能永葆竞争力。
而橡树湾项目门口的两条路，完美的到达了这两个大板块，很是方便，过河就到。
大实话：
听说，马驹桥早晚高峰堵成狗，真的吗？
没错，情况属实，这是马驹桥人民早就“习惯”了。但马驹桥板块内部的交通其实也分三六九等，不能一概而论。
咱们姑且以京沪和六环为坐标轴，第一象限以物流和仓储两个行业为主，产业结构决定，大车多、货车多，工作时间车流量也不会少，堵车是必然。
第二象限就是橡树湾所在的位置，虽然被河阻隔，但北侧和东侧已经有3个桥了，可依然有些堵，坊间流传的“千军万马过独木桥”就是这么来的。
好在自从马驹桥摇身一变为亦庄“亲儿子”，亦庄已经承诺要再建6座桥，这样一来，第二象限的交通价值又会大大提升。
第三象限，以科技制造为主，也就是目前的限竞房新盘金悦郡所在的小版块，显然就没那么幸运。
马驹桥要靠亦庄带动和辐射，大部分人都知道这道理。第三象限一来不能直接被辐射带动，二来必须要借道第二象限，不是交通要道，交通价值低了一大块。
分析完毕，咱们再结合实际情况来看。二三两个象限中间还有一条南六环，无疑又是对第三象限本不富裕的家庭再次雪上加霜了。
东西主路切断了大部分的南北交通，只留下了我图中划红圈的马驹桥一号桥、马驹桥二号桥，不堵车都怪了。
综上：橡树湾附近，目前堵车情况在马驹桥板块中算是较轻程度的，这是先天地理优势。其次，也不会是长久的堵，多几个桥的话马上就解决。
亦庄内部有轨电车网络也是利好，T2和T3两条线路会经过马驹桥,而且都在橡树湾家门口不远。但一休不展开说了，因为有更大的利好，地铁21号线（原S6线支线）。
橡树湾项目的西南角，官方已经预留了M21（S6）号线马驹桥站的接驳条件。这条地铁的重要性是联通了北京城六区之外东部和南部的所有区域，而且是早有规划，虽然后来有了分支线路，但其考虑并不是为了降档，而是升级。
目前确实没有准确开工时间，但各种版本的预测来看，马驹桥这一站基本是敲定的，一休也是这样认为，基本没争议。
这样一来，可以换17号线去国贸、望京、未来科学城三大重量级区域，对刚需上班族很友好，去通州上班更近。
题外话，明知道堵，那为啥亦庄不早点修桥呢？
看破不说破，换作您是拍板Boss的话，也不会修太早的。
2
区域地段，咋样？
从环线的角度说，虽然险些出六环，但毕竟仍然属于六环内。
同等价位新盘，不能说橡树湾对每个人而言都是位置最好的，毕竟大家对“好”这个字的定义不同。但可以说是最成熟、最有潜力的。
马驹桥属于“听着远，实际近”的地段。
虽然都是六环，但东南六环属于比较近的，直线距离到国贸18公里，到天安门21公里，而西北六环到天安门和国贸都要33公里了。
另一方面，周围的新房热点板块：河西和瀛海，如果以天安门为原点来看的话，其实距离和马驹桥一样，并没有近多少，在同一水平线上。如果考虑CBD或者就业区的话，马驹桥到国贸、望京、亦庄其实更近。
马驹桥板块行政归属通州，和台湖一样。但现在房地产交易都要去亦庄的不动产登记中心了，这是一个信号。目前已经都划分到“亦庄新城范围内”，算是上了发展的快车道。
大实话：
马驹桥是不是有点像县城？
一休依然说点实话，在马驹桥镇政府北侧的大片地区，确实会有那种感觉。但好在咱们要考虑到微观层面，一休来张图，便于各位理解。
总要有一些不幸中的万幸，好在橡树湾附近都还是不错的、现代化的。左侧都是较新的小区，而且细心的朋友也能看得到，小区的绿化都比较高，甚至不乏别墅社区，足以说明一些问题。
环境较差的板块基本都是在东北角，但今天的脏乱差，明天可能就高攀不起，因为这边也有拆迁计划了，区域性的新一轮造富运动开始了。某种程度来说，你不能说这是一件坏事，对不？
亦庄接管后，麻利了许多啊，这片地应该不会浪费了，统筹发展是肯定的，毕竟河对岸就是亦庄之心。
地段潜力来说，还非常有期待，商业用地、学校用地、地铁用地，全都有，都是紧挨着橡树湾，未来即使有路隔开，那顶是一路之隔而已。
橡树湾北区，有一所小学用地，以及一个幼儿园用地，由华润和中交负责配建，然后交给教委管理。地铁站这里，还有9万㎡左右的商业用地，还没招拍挂，听说华润已经放出话，势在必得。
一旦被华润入手，那简直不要太完美了，业主们方便了不少，房产价值毫无疑问会提升。对于华润而言，北上地南亦庄，分别一个橡树湾和商业中心，适合延续品牌在北京的口碑。
3
生活配套，方便吗？
如图，橡树湾所在的第二象限，是马驹桥镇中心板块，也是镇政府所在地。因此配套先天齐全，有总比没有好。
先说学校吧，学校已经有好几所了，水平都是一般的，和大部分北京新盘一样。
1km内有马驹桥镇中心幼儿园、英才双语幼儿园、马驹桥中心小学、马驹桥学校，约2km内有马驹桥实验小学。
说点扎心的，一休认为：
建华实验亦庄学校是上不了的。但是景山学校存在理论上机会，东城的安置户们虽然数量很多，但毕竟考虑到学校规模大，因此也保留一点机会吧，但您别有太多期待。
再说医疗，步行1km内，通州第二医院和马驹桥中医医院。再远一点，档次高一些的就是同仁医院南院区，这是三环外北京南城最大的三甲医院，直线距离3.3公里，同仁旁边还有爱育华妇儿医院（三级专科）、振国中西医结合肿瘤医院。
再远一点，直线大概5公里，河西版块的北京中医药大学东方医院南院区，亦庄地区的第二个三甲。临近的台湖板块，目前也有一个三甲医院规划，也是可以享受得到的。
购物方面，步行范围内有百尚生活广场、米拉小镇、豪润广场、物美广场。
购物中心级别的，就要去亦庄核心板块的大族广场、城乡世纪广场、BHG力宝广场、亦庄创意生活广场、山姆会员店，以及未来河西的龙湖天街。
好在项目还自带了5000㎡的下沉式商街，基本日常采买，小区内就能解决，毕竟是大体量社区，这些民生要素，大央企是一定考虑得到的。况且橡树湾附近的小区，都带底商。
大实话：
现有配套整体咋评价呢？
分和谁比。
和单价7万的项目相比，配套毫无疑问是差的。和5万左右的楼盘相比，算是还行。和同级别3-4万的项目相比，绝对是很理想，Top了。
买房子要心里有数，别人说好，不见得真好，适合你的需求预算才是最好的，多少钱就办多少事。
现有配套来说，除了地铁要倒一趟公交，其余都完全足够生活，买个东西逛个公园看个电影吃个晚餐都是步行范围内能解决的。重点是其配套还有很多盼头，地铁＋学校＋商业。
亦庄比较倡导“职住平衡”，宜居属性正在大幅提升，多个湿地在建，整体建筑密度也控制在较低水平，公园也在增加。
就说说橡树湾旁边的吧，现有海子墙公园，优点是近，就在门口。缺点是，不够大，茶余饭后遛不爽。
好在橡树湾南侧规划了600亩的公园，也可以理解为六环绿化带，也是在家门口，但更大，还能避免了6环对社区的噪音空气影响问题。
4
户型，好吗？
因为是大体量社区，楼栋高度也不一致，而且不全是板楼。因此，户型类别较多，连廊层户型以及变异户型也多，一休只能捡主要的说说。
层高都是2.95米，主力面积段75-139㎡。
精装，送新风系统。预处理吊顶＋地暖，全屋品牌壁纸＋钢木复合入户门＋内开内倒窗双中空Low-E玻璃。
南北两居，一梯两户。边户是270°采光的，非常透亮，通风也很棒。两居能带家政间的很少，做到U型厨房的也很少，而且厨房窗户还不是对墙的那种。这个户型，不单是价格友好，设计也友好。
硬挑缺点的话就是房门对着厨房，厕所对着餐厅，好在都不是太正对着。
主力户型，三居。面宽3.7米的客厅，采光通风理想，边户也是270°采光，L形厨房，也带家政间。缺点：相对狭长了一点，算是1.5卫，都是暗卫。
121的四居，主卧套房设计，还带浴缸，有转角玻璃。次卧和客厅的飘窗还附赠收纳空间，通透性很高。对于刚需来讲，三代人居住，基本是足够了，婆媳矛盾可能性比89㎡的那种降低了太多太多，男同胞们使使劲。
139㎡四居，U形大厨房，餐厨一体化，而且厨房餐厅客厅在一条线，动线合理，通风也不错。缺点：面宽还可以再大一点，房源较少。
大实话：
户型设计方面，其实不能算是优秀，一般水平的基础上加了270°客厅亮点，仅此而已。
但装修标准方面，还是可以的，整体评价：中等偏上一点。
市面上的南北两居，其实本就不多，橡树湾附近有这种设计的还有：招商臻珑府、中海寰宇时代，去化速度都很不错，寰宇时代的都售罄了。
而且一休预测：一梯两户的小面积南北两居，基本是要退出历史舞台了。不是没市场，而是报规要求改了。
5
楼盘设计，合理吗？
开发商算是强强联合，华润＋中交，老搭档了。目前海淀单价8万多的新盘，海淀幸福里也是这俩兄弟联手。
双央企，双世界500强，还都是前100名的。这种组合，你几乎是不能怀疑他们的资金实力的。
虽然中交并不以房地产开发见长，但好在操盘手华润置地是全国Top10的房企，而且在北京也有足够成熟经验了。
橡树系产品，也算是成熟产品线了，亦庄橡树湾，对标的是海淀上地的橡树湾，那是华润在北京立足之作，品质相当出众。更擅长打造商场购物中心的华润，也搞了一个“华润·五彩城”。
这次落子亦庄，其实是很有意义的。北五环外的上地和南五环外的亦庄，南北呼应，都是科创产业蓬勃发展之地，也都是大块土地。亦庄橡树湾附近那块商业用地，如果也被华润入手的话，那结局就更美满了。
物业方面，华润自持，这应该是最好的结果，全国物业排名中也是前十名的常客。
项目占地一共9.9万㎡，建筑面积34万㎡，分为南北地块，不折不扣的大社区。
一共30栋楼，都是9-15层的现代美式建筑。
大实话：
华润的口碑，起码在北京的口碑，这两年有点每况愈下的意思。
但好在没有是那种关乎到建筑质量的，愿意相信华润的人也依然有很多，销量说明一切，北边的万象悦府也是一路高歌猛进。
一休个人认为：昆仑域的case代表性有限，其实华润比较无奈的一点就是拿地时候没限价，卖房时被突然告知要限制，而且是定向的限价，其实也被官老爷坑了，同期的招商中国玺也是这种情况。
综合来看：这是商品房，定价是开发商自己决定的，比较自由，没必要定价低，然后做出来很差的产品。况且，央企巨头，似乎还是比一般开发商更有底线一些。
虽然是同一个社区，但是容积率有差异，南地块2.2，北地块2.4，但整体影响不是太大。
如果是我的话，会优先南地块，因为北地块有几栋是L形建筑，会影响整个社区的通风和采光。而且北地块是一定要更贵的，买这种大社区项目，越早买越划算，很简单的道理。
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五年后回看，价格会怎么样？
低买高卖，这是最基本的逻辑。
能不能高卖，要取决于整体市场大环境，中等偏上是肯定没问题。
能不能低买呢？
能，时间节点不错。
现在的市场环境，追求高卖要看天，我们能低价买到好项目已经不错了。
一休看好橡树湾项目的前景：
首先，是亦庄经开区的大环境理想，发展速度是北京第一名，带动就业的能力也强，有足够的产业人群。亦庄的辐射带动作用，是一直都会有的。
其次，现在的马驹桥不用等着吃亦庄的残羹冷炙了，亦庄允许它上桌吃饭了，毕竟已经算是亦庄新城的一部分了，似乎要改姓了，亦庄手把手教你发展。现在马驹桥的定位是智能制造基地，告别之前汽车配件的时代了。
而且，橡树湾周围的几个规划，比如学校、地铁、商业，都还没落地，起码还有2-3波利好没释放。
最后，我们以环线角度来说，六环内这是最便宜的。以周围竞品定价来说，六环外的限竞房也是同样的价格，甚至更贵，地段明显不如。以二手房的角度看，可以称之为倒挂。貌似没有更多角度了吧？
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还有啥缺点？
预计是自供暖，姑且算一个缺点。
楼盘东侧，目前有一片公司和工厂，再往东是汽配城。
楼盘南侧的房源，可能会有地铁影响。
8.终极问题，我会买吗？
1、如果我在亦庄工作，单身一个人，预算不多，收入前景有限，河西、路东、台湖都买不起，顶多买一个一居。就想婚前买套房，那我会选择亦庄橡树湾的两居。因为更多是自住的考虑，两居怎么着也比一居实用，有了孩子能住开。如果为了孩子有好学校读，入手一个臻珑府一居，没啥必要，怎么住啊，生活质量下降太多，也不是长久之计。
2、如果我们两口子收入不错，多年混迹于亦庄，大公司上班，收入稳定有增幅。开车，很少坐地铁，对居住环境非常看中，那可以考虑河西版块。如果对家里居住面积更看重，就像住大房子，那我会放弃河西89三居，转向橡树湾121四居。
3、如果我是外地人，北京漂泊多年，真的很想安家落户，很需要一套房子来给自己打气，想背上点房贷。那橡树湾非常适合，比顺义刚需盘金茂国际社区交通更便捷，每天通勤到工作区域也更现实。退一万步讲，哪怕21号线取消了，到亦庄线3公里，也比到15号线10公里更香啊。也远比燕郊、大厂之流强太多太多。
4、如果我是京户，在通州上班，家里也都在通州老城居住，但兜里并不富裕，普通工薪阶层，其实这种北京人买房也很难。通州范围内是没有任何余地了，单价高，都六七万，面积还大，高攀不起。如果我对于居住环境，有些追求，也相信自己早晚会换房，橡树湾来过渡比较靠谱。
5、如果我之前也看了一些共产房，但是惊喜的发现，橡树湾竟然也能够得到，只不过需要稍微凑一点钱。这种情况下，橡树湾是绝对的首选，凑点钱是值得的，不要浪费首套首贷名额。不仅是刚需，大部分买房客户，购房款中都有凑来的部分。附近台湖的通成家园，换算成全产权都要3.65万了，而且景山学校也是无望的，共产房的上学顺位是最后的，尽管教委已经发话了，但是没用，目前所有学校都是差异化对待的，只能上村小。
同样属于马驹桥的共产房北投和苑，全产权价格3.64万。橡树湾作为纯商品房都没他贵，有没有搞错？
而且北投和苑是在仓储物流产业园区中，也就是前文提到的马驹桥第一象限，货车太多，生活环境差，基本是没啥配套可言，村小都没有的那种。这也是为啥旁边次新盘首开国风美仑、富力尚悦居一直都是通州最便宜二手房的原因，地段太差，卖不上价。
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