小产权房网先上结论——房地产开发企业破产债权清偿顺序如下：
1、签订房屋产权调换拆迁安置补偿协议的被拆迁人的支付房屋请求权。拆迁安置补偿协议的签订时间早于抵押权、建设工程债权的产生，同时关系被拆迁人的生存权益及社会稳定，被拆迁人放弃对原来房屋的物权而取得对置换后房屋的绝对优先性；
2、交付全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权。见第五点；
3、建设工程价款优先权（含商票、保理等）。见第四点；
4、担保债权、办理预告登记的购房债权。见第二、六点；
5、破产费用及共益债务。见第二、三、七点；
6、预售商品房消费购房人请求权、消费购房人支付的定金本金（设定优先受偿上限或比例）、劳动债权（破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金）。见第二点；
7、破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款。见第二点；
8、普通破产债权。见第二点。
一、国内各地区高院及中院的规定举例
比如：
1、辽宁省高级人民法院《关于审理房地产公司破产案件有关问题的若干意见(试行)》：
“12.根据相关法律、司法解释的规定及前述各条款的建议，享有各类破产优先权保护的债权，按照如下顺序清偿：
（1）被拆迁人和被征收安置人的债权请求权；
（2）交付全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求；
（3）承包人的建设工程欠款；
（4）抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权及其他可适用别除权的权利。”
2、昆明市中级人民法院《关于规范全市法院房地产企业破产案件审理相关问题的指引(试行)》：
“28.目前房地产企业破产案件中普遍存在并享有优先权的债权在破产程序中原则上应当参照如下顺序清偿：
（1）被拆迁人和被征收安置人的债权请求权；
（2）交付了全部或大部分购房款的消费购房者的债权请求权；
（3）具有优先受偿权的建设工程价款；
（4）抵押权、质押权、留置权等担保物权、预告登记对应的债权请求权及其他可适用别除权的权利。”
3、重庆市高级人民法院《关于审理和执行涉及“四久工程”纠纷案件若干问题的意见》：
“二十一、受偿顺序同一标的上设有多个债权的，按以下顺序依法清偿：
（一）“四久工程”被拆迁安置人债权；
（二）已交纳全部或大部分购房款并用于居住的购房消费者债权；
（三）享有优先受偿权的建设工程款；
（四）设定抵押的债权；
（五）普通债权。”
二、《企业破产法》中对清偿顺序的表述
第109条：对破产人的特定财产享有担保权的权利人，对该特定财产享有优先受偿的权利。
第110条：享有本法第一百零九条规定权利的债权人行使优先受偿权利未能完全受偿的，其未受偿的债权作为普通债权；放弃优先受偿权利的，其债权作为普通债权。
第113条：破产财产在优先清偿破产费用和共益债务后，依照下列顺序清偿：
（一）破产人所欠职工的工资和医疗、伤残补助、抚恤费用，所欠的应当划入职工个人账户的基本养老保险、基本医疗保险费用，以及法律、行政法规规定应当支付给职工的补偿金；
（二）破产人欠缴的除前项规定以外的社会保险费用和破产人所欠税款；
（三）普通破产债权。
破产财产不足以清偿同一顺序的清偿要求的，按照比例分配。
破产企业的董事、监事和高级管理人员的工资按照该企业职工的平均工资计算。
三、《企业破产法》中对破产费用和共益债务的定义
共益债务是指在破产程序中，为债权人、债务人的共同利益所负担的债务。《企业破产法》中规定：
第四十一条人民法院受理破产申请后发生的下列费用，为破产费用：
（一）破产案件的诉讼费用；
（二）管理、变价和分配债务人财产的费用；
（三）管理人执行职务的费用、报酬和聘用工作人员的费用。
第四十二条人民法院受理破产申请后发生的下列债务，为共益债务：
（一）因管理人或者债务人请求对方当事人履行双方均未履行完毕的合同所产生的债务；
（二）债务人财产受无因管理所产生的债务；
（三）因债务人不当得利所产生的债务；
（四）为债务人继续营业而应支付的劳动报酬和社会保险费用以及由此产生的其他债务；
（五）管理人或者相关人员执行职务致人损害所产生的债务；
（六）债务人财产致人损害所产生的债务。
第四十三条破产费用和共益债务由债务人财产随时清偿。
债务人财产不足以清偿所有破产费用和共益债务的，先行清偿破产费用。
债务人财产不足以清偿所有破产费用或者共益债务的，按照比例清偿。
债务人财产不足以清偿破产费用的，管理人应当提请人民法院终结破产程序。人民法院应当自收到请求之日起十五日内裁定终结破产程序，并予以公告。
四、建设工程价款的优先受偿权依据
1、《民法典》中规定：
第807条：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除根据建设工程的性质不宜折价、拍卖外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以请求人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。
2、《最高院审理建设工程施工合同纠纷案件司法解释(一)》中规定：
第35条：与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据民法典第八百零七条的规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第36条：承包人根据民法典第八百零七条规定享有的建设工程价款优先受偿权优于抵押权和其他债权。
第37条：装饰装修工程具备折价或者拍卖条件，装饰装修工程的承包人请求工程价款就该装饰装修工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第38条：建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第39条：未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。
第40条：承包人建设工程价款优先受偿的范围依照国务院有关行政主管部门关于建设工程价款范围的规定确定。承包人就逾期支付建设工程价款的利息、违约金、损害赔偿金等主张优先受偿的，人民法院不予支持。
第41条：承包人应当在合理期限内行使建设工程价款优先受偿权，但最长不得超过十八个月，自发包人应当给付建设工程价款之日起算。
第42条：发包人与承包人约定放弃或者限制建设工程价款优先受偿权，损害建筑工人利益，发包人根据该约定主张承包人不享有建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。
五、消费购房者债权请求权的优先受偿依据
1、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》
第29条：金钱债权执行中，买受人对登记在被执行的房地产开发企业名下的商品房提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：
（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；
（二）所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；
（三）已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。
2、《全国法院民商事审判工作会议纪要》中表明：
第125条：【案外人系商品房消费者】实践中，商品房消费者向房地产开发企业购买商品房，往往没有及时办理房地产过户手续。房地产开发企业因欠债而被强制执行，人民法院在对尚登记在房地产开发企业名下但已出卖给消费者的商品房采取执行措施时，商品房消费者往往会提出执行异议，以排除强制执行。对此，《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第29条规定，符合下列情形的，应当支持商品房消费者的诉讼请求：一是在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；二是所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋；三是已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十。人民法院在审理执行异议之诉案件时，可参照适用此条款。
对于其中“所购商品房系用于居住且买受人名下无其他用于居住的房屋”如何理解，审判实践中掌握的标准不一。“买受人名下无其他用于居住的房屋”，可以理解为在案涉房屋同一设区的市或者县级市范围内商品房消费者名下没有用于居住的房屋。商品房消费者名下虽然已有1套房屋，但购买的房屋在面积上仍然属于满足基本居住需要的，可以理解为符合该规定的精神。
对于其中“已支付的价款超过合同约定总价款的百分之五十”如何理解，审判实践中掌握的标准也不一致。如果商品房消费者支付的价款接近于百分之五十，且已按照合同约定将剩余价款支付给申请执行人或者按照人民法院的要求交付执行的，可以理解为符合该规定的精神。
六、预告登记的预售商品房购房人请求权
《民法典》中规定：
第221条：当事人签订买卖房屋的协议或者签订其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债权消灭或者自能够进行不动产登记之日起九十日内未申请登记的，预告登记失效。
七、建设工程价款和破产费用、共益债务清偿顺位哪个优先？
最高人民法院《关于审理企业破产案件若干问题的规定》(法释〔2002〕23号)第71条规定，“下列财产不属于破产财产：……(四)依照法律规定存在优先权的财产，但权利人放弃优先受偿权或者优先偿付特定债权剩余的部分除外;……”。这里的“法律规定”应当包括我国合同法的规定，建设工程价款优先受偿权系我国合同法确立的基于建设工程存在的优先权，应适用该规定。不属于破产财产，就是已被先行别除，不被归入破产财产范围用于清偿一般债务。该司法解释虽然发布于我国企业破产法之前，但采用了“规定”的形式。
根据《最高人民法院关于司法解释工作的规定》(法发〔2007〕12号)理解，这种“规定”区别于单单针对某一法律或者某一问题的“解释”、“批复”或者“决定”。它是根据立法精神、针对审判工作需要而制定的规范或者意见，不与新的法律相冲突，未被新的司法解释所废止，法律效力依然存在。我国企业破产法虽然没有直接采用“别除权”的概念，但还是规定了别除权制度，即别除权人就破产人的特定财产先行别除而行使。
根据我国企业破产法第109条的规定，破产程序中的担保权具有了别除权的特征。别除权的优先受偿权是针对特定担保财产行使的，不受破产清算与和解程序限制，可优于其他债权人单独、及时受偿的权利。破产费用、共益债务系从债务人无担保财产中优先随时清偿，只有在担保财产清偿担保债权后尚有余额的情况下，才可用于对破产费用、共益债务和普通破产债权的清偿。因此，同样具有别除权特征的建设工程价款优先受偿权其清偿顺位应优先于破产费用和共益债务。
在司法实务中，建设工程价款优先权人要求依法行使其优先受偿权时，应由管理人依法处置建设工程，管理人在管理、处置建设工程时必定会产生保管、维护、评估、变现、交付等费用。所以，在建设工程变价之后，建设工程价款优先权人应当根据《最高人民法院关于审理企业破产案件确定管理人报酬的规定》第13条之规定就管理人对建设工程进行保管、维护、变现、交付等管理工作向管理人支付适当的报酬，此举也可以保障管理人的正常履职，使破产案件的审理得以顺利推进。
八、保理人是否享受优先受偿权？
在建设工程保理业务中，原债权人向保理人转让工程款债权之后，建设工程价款优先受偿权是否随之一并转让？
《民法典》第五百四十七条规定：“债权人转让债权的，受让人取得与债权有关的从权利，但是该从权利专属于债权人自身的除外”。所以关键点就是，建设工程价款优先受偿权是否具有人身专属性？
从地方司法文件和司法判例上来看，一并转让和不一并转让均有出现，没有统一标准。例如：
1、一并转让的。
(2021)最高法民申33号判例裁定书中表示，《中华人民共和国合同法》第八十一条规定：“债权人转让权利的，受让人取得与债权有关的从权利，但该从权利专属于债权人自身的除外。”本案中，根据已查明事实，黎阳公司对东成公司享有19372188.8元债权，并对东成公司温县新东未来城1号、2号、3号楼及人防、商铺、地下车库工程以折价或拍卖的价款，在19372188.8元范围内享有的优先受偿权，黎阳公司已于2019年5月16日与闫小毛签订债权转让协议，将其对东成公司享有的债权及相关权利转让给闫小毛。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》第十七条规定：“与发包人订立建设工程施工合同的承包人，根据合同法第二百八十六条规定请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。”该条虽然规定由承包人主张优先受偿权，但是并不能得出建设工程价款优先受偿权具有人身专属性。本案中，闫小毛系作为黎阳公司承建案涉工程全额投资人受让案涉工程款债权及相关权利，一二审判决基于债权转让并结合闫小毛系全额投资人身份的事实，认定建设工程价款主债权转让，建设工程价款优先受偿权一并转让，闫小毛取得相关工程款债权优先受偿权并不违反上述法律规定。
2、不一并转让的。
(2019)皖02民终2629号判例裁定书中表示，担保法及物权法均未规定建设工程价款优先受偿权属于担保物权，张惠芳主张建设工程价款优先受偿权属于法定担保物权，应当适用法律关于主债权转让的担保物权一并转让的规定的主张，不能成立。案涉工程价款优先受偿权系专属于承包人自身的权利，该工程价款债权转让的，建设工程价款优先权不能随之转让。
应当重点关注各级地方法院的司法审判案例，或由协议明确约定保理人基于受让工程款债权而享有建设工程价款的优先受偿权。
九、商票持有人是否享有优先受偿权？
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