小产权房网本文作者丨王玉臣李泰龙
西红柿首富中有一个很经典的片段，“大聪明”屯了一片烂尾楼，没想到突然遇到附近增加了一所重点学校，于是烂尾楼变成了学区房，转手赚了十个亿。
这在现实生活中其实是可能发生的，并不完全是夸大。而学区房这个坑发起飙来是不同凡响的！今天和大家聊聊学区房的前世今生、政策风险和法律风险。
一、学区房概述
“学区房”的称谓来自于我国的学区制度，而学区制度在法律上可溯至《义务教育法》中的就近入学规定（《义务教育法》第十二条：“适龄儿童、少年免试入学。地方各级人民政府应当保障适龄儿童、少年在户籍所在地学校就近入学。”）。
众所周知，我国施行小学、初中阶段的免费义务教育，而各校的教育水平存在着客观上的差距，在部分地区该差距是极为巨大的。学区制度实质上是对有限、不均衡教育资源的分配手段，其首要解决的是如何恰当决定学生就读哪所学校的问题。
学区制度下，首先在行政区划范围内按照地理位置，划分为若干学区，只有属于某个学区内的适龄学生才可就读该学区内的相应学校。“属于某个学区”的标准，原则上是以学生的户口所在为依据，而户口又是与住房卯定的，由此，学区房应运而生。
二、学区房政策风险
学区房完全仰赖于学区政策，而学区政策并非一成不变，甚至可以说变动才是其常态。学区政策上的些许变动，在一夜之间就能让寸土寸金的风水宝地变得无人问津。政策变化是深刻在学区房骨子里的根源性风险。
1、学区划分调整
学区的划分通常是根据适龄学生人数，学校分布、规模，交通状况等因素来确定。因为以上因素总是会随时间发生变化，因此学区的划分也会随之进行调整。虽然教育部及部分省市出台相关文件，要求学区的划分应在一段时间（比如3年）内保持稳定，但实践中，很多地方对学区划分都是每学年一调整，一年一变，上一年的重点学区房，下一年可能就被排除出范围了。诚然，老学区的核心区域通常是较为稳定的，但是边缘区域的风险就难以忽视了。
2、学区资源再分配——单校划片vs多校划片
2020年4月底，作为教育重镇的北京西城区教委发布《关于西城区2020年义务教育阶段入学工作的实施意见》，引爆了舆论，不少人惊呼“学区房已死”，认为此举是对学区房价值的严重打击。其中最主要的论据是，《意见》中规定，自20年7月31日后，将不再进行单校划片，全部改为多校划片的方式。
“多校划片”实际上并非西城区首创，北京东城区、海淀区之前就已推行，且正成为一种趋势。所谓的“单校划片”，是指学区内一定区域内的生源只对应一所学校，而“多校划片”，则是指学区内生源不对应一所学校，而是对应多所学校，最后通过某种随机方式进行分配。
可以看到，“单校划片”更具有针对性，可谓一个萝卜一个坑，家长能够通过选择适当的学区房，实现向目标学校的“对口直升”，锁定最优质的教学资源。而改为“多校划片”后，“对口直升”变为了学区内“随机派位”，使得通过学区房绑定某所名校的目的难以实现，教育资源以学区整体为单位进行随机分配，如此家长将不得不面临随机带来的风险。
3、学位限制
学位限制，是指学区内的某一处住所在几年内只能提供一个或有限几个对口入学机会。以北京为例，各区县已经全面推行“六年一学位”的限制。所谓“六年一学位”，是指在政策施行年度对房屋住址进行登记，自登记时起，六年内只提供一个对口入学的学位（符合国家生育政策，新生二胎等则不在此限）。
学位的限制将大大增加学区房的流通风险，如果没有调查清楚所买房屋几年内的学位使用情况，就会导致无法入学的风险。更为棘手的是，购房人并无权限查询最为权威的学位使用记录，只能通过房东、中介、居委会等的信用，以及通过查询房屋上的户口情况来推断。
4、产权及落户年限要求
大部分地方仅要求入学前取得房屋的产权证，基本上不对产权证的取得日期作进一步要求。部分地方进一步放开，规定满足实际居住年限等条件的租赁人也可以享受学区内就学的权利。
户口方面的限制则更为严格。在部分入学矛盾突出的地区，对落户年限多有规制，例如会要求迁入户籍满一定年限才可以享受学区内对口入学，该限制年限从数月到5年不等。
三、学区房纠纷
在相关法律数据库中，以“学区房”为关键词，可粗略检索到相关案件6000余件，且呈现逐年上升趋势（14年有400件，15年700多件，16年800多件，17年1100多件，19年1400多件）。而这个数据和实际发生的相比，恐怕只是九牛一毛。
1、虚假宣传
重点学区房相较于一般住宅，附带额外的宝贵教育资源加成，对购房者的吸引力毋庸讳言。开发商及中介自然不会放过这一重大卖点，在销售楼盘时会做出相应的宣传。但如前所述，学区房与学区政策密切相关，而学区政策经常频繁变动，这也就意味着开发商及中介围绕学区房的相关承诺很容易落空。
首先，有关学区房的广告、承诺可能涉嫌虚假宣传，违反广告管理行政法规。如前所述任何学区房都不可能保证顺利进入目标学校，因此有关入学的承诺，就涉嫌欺骗、误导消费者。此外，《房地产广告发布规定》第十八条：“房地产广告中不得含有广告主能够为入住者办理户口、就业、升学等事项的承诺”，明确规定了，房地产广告中不能承诺升学事宜。“
其次，如果开发商的广告宣传符合条件，就构成购房合同的一部分，如果最后对方无法实现承诺，可以追究其违约责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第三条，“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约“。
最后，就中介来说，《合同法》第四百二十五条规定，居间人负有如实报告的义务。根据该规定，居间人不得隐瞒有关的重要事实、不得提供虚假情况，否则不得要求支付报酬，而且可以追究其违约责任。
2、新房产权证的办理纠纷
学区政策普遍要求办理房屋产权证，要顺利办理房屋产权证尤其要关注房屋是否具备五证、是否通过了规划验收，它的开发建设手续是否合法合规。现实生活中，因为项目开发手续有问题或者开发商违规违建等导致无法通过规划验收，无法办理产权证的学区房谈不上很多，但是也不少。大家买学区房的时候更要关注这些！
3、二手房产权纠纷
二手房买卖，一定要注意房屋是否具有完整产权以及产权是否明晰。例如小产权房等是无法进行过户的，一定要核实不动产权属证明文件。另外，需要防备一房二卖或无权处分的现象，原房主可能先后就同一学区房与不同购房人签订多份合同，还可能夫妻一方瞒着另一方与购房人签订合同，不管在什么情况下，在签订合同的第一时间过户都是最为稳妥的办法。
4、二手房户口纠纷
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