深圳布吉小产权房 龙华的华润超核中心润府值得入手吗?

No1

楼盘价值|大表哥怎么看超核中心润府这个楼盘,名字很霸气,又是超核中心,又是润府。使劲往深圳湾超总基地,还有华润润府上面去碰瓷。但是担心在龙华这个区域,未来也像前海一样,在一个很长的周期内上涨的空间有限。

回复:1.红山目前最欠缺的并不是大体量的楼盘和大体量的商业综合体,而是缺乏标杆性的企业龙头和产业业态,以深圳北为中心的红山片区,在龙华的十四五规划中,定位为中央活力区。这个中央仅仅只是面向龙华,而非深圳。而这个活力,并没有提及到某个具体的产业,只能通过一些商业综合体制造商业繁荣的表象出来。

2.龙光玖钻曾经也是如此画饼,紧邻北站商务区,共享30万方6979核心商圈,美术馆等人文艺术烘托,打造龙华高端商务区,这才没过几年,岂能好了伤疤忘了疼,每次提到这个大饼,都深深的刺痛龙光玖钻业主的玻璃心。

3.即使华润万象天地的商业建起来,充其量只能算和布吉万象汇,坂田万达,梅林卓越汇,碧海大仟里这种影响力的商业业态,更不可能有国际一线品牌,地段位置的商业业态,已经决定了商业价值的天花板。对于这类单纯靠商业综合体引流的方式,对于房价的提升,仅仅只表现在租金上而已。

4.目前龙华超核中心润府的优势,很大程度来源于备案限价7.2万/平,未来5年内,龙华的天花板就是10万/平,99%的楼盘都会长期处在这个价格之下。南山科技园的润府,目前也都只是在指导价12万/平附近,这个盘适合的人群,主要还是偏向龙华、坂田、平湖、观澜这些区域的改善置业人群,区域的持续性比较乏力,商务区产业务虚,高端消费力上不去,房价也很难冲破瓶颈,所以只能起个霸气的名字,在这上面下功夫,营销上哗众取宠。

这几年龙华红山的打新产品非常多,更像一场小杨哥的直播带货,本质上没啥内涵。开心就好

No2

旧改提问|你好!我是深户单身,无房无贷,最近一直在看房,打算买一套待拆迁房(不着急住),听朋友说农林的竹园小区签约率已经双达标,现在等待立项,是原地回迁房,现在在售的房源价格均在指导价附近,个别急于出手的低于指导价,现咨询入手是否可行,请赐教,非常感谢!

回复:1.感谢付费!竹园小区是十三五规划(2011年)重点推进的城市更新项目,和华泰小区、建业小区、特发小区、龙溪花园都是同一批次的。华泰已经改造,今年预计回迁选房。建业2017年改造了北区,特发和龙溪还在协商。

2.在2月14日,深圳提出了今年的年度计划和目标,其中提到了2023年加快推动深圳100+以上重点城市更新项目的推进,以前因为各种原因停滞的旧改,尤其在核心地段位置上的更新项目,香蜜湖周边可供新增的出让土地又少,速度会加快。

3.地段上,绝对是可以入手的。香蜜湖金融中心,深高南学区,都是顶级的,磁悬浮,太古里也都是汇集于此,价值上毋庸置疑。价格上,低于指导价,也占据了很大优势,未来的拆迁,还有一些拆迁赔付的优势,之前卓越给的赔付比例是1:1.3,综合折算下来,还是很多性价比的。香蜜湖详细的片区规划资料,请到我的知识星球去下载。

4.未来投资ROE的预估。旁边的宝能公馆是2017年建成的,目前的二手成交单价是18万,价格基础也是满夯实的。竹园小区目前的指导价12.4万/平,假如购买100平,赔付比例1:1.3,也就是花1240万,未来拿到130平回迁房。竹园小区是1984年小区,再过1年就40年楼龄,不可能存在再等个3年5年,这些房子已经属于危房了,使用年限也快到了。所以拆迁建设,拿回迁房,然后3年限售期解除,预计在5-8年。即使5-8年房价不涨,按照宝能公馆的价格18万,也值130*18万/平=2340万,也是至少翻倍收益。更何况香蜜湖还在不断的蜕变。

5.总而言之,是一个不错的选择,性价比很高,租金也还不错,还是非常值得等待的。下面这些老小区楼梯房也是一样,也都在优质地段的楼梯房,都会是未来香蜜湖新增活力的主力军。

No3

【会员咨询】你好!请问村委统建楼和小产权房的区别在哪里?统建楼的风险和缺点是什么?谢谢!

回复:1.统建楼是小产权房其中的一种。小产权包括:个人宅基地小产权房,村委统建楼,公司集资房。

2.个人宅基地小产权房,是原村民用于自己建房的用地,一般是城中村一栋一栋的,比如像布吉南门墩。村委统建楼,是由村委统一筹资建设的大楼盘,不是个人建房行为,比如像松岗前进公社。公司集资房,是有公司为员工建设的自住房,比如像中兴人才公寓。

3.统建楼是村民集体出地,开发商出资筹集的楼盘。这类房子,一般建设起来后,和商品房居住上相同,民水民电。小产权政策规定是不予交易,但是实际过程中任然属于个人行为,也存在交易。

4.主要几点风险:容易一房多卖、无法抵押贷款、拆迁赔付主要还是靠集体推进,拆迁可能性比个人宅基地小,个人也无法主导。如果是自住,可以选择,如果是刚需首套置业,非常不建议。

No4

咨询|大表哥,目前深圳市场下跌+横盘已经很久了,二手房价格基本上都有不少的下滑,很多新盘的去化率也很一般,这个情况下,对于换房需求的人来说,很难做选择。

我也是抖音上关注了很多大V,让人看了更难选择了,比如某大V一号推荐2手的多,某个大V2号专门推荐新房,甚至还带了看房团去福田某新盘某某山,但是这新盘是大V一号极力不推荐的,而且大V一号也不看好前海最近的两个新盘,某某府和某某悦,还有福田另外一个新盘某某湾,我看了大表哥你发出来的项目表,似乎清楚了背后的逻辑,也更佩服大表哥的商业模式。所以我想听下你的看法,1200-1500的预算,是打新还是二手,考虑投资为主。有什么选择。区域是优先南山,其次是福田,其余的地方不考虑。也想听听大表哥对这几个新的意见,前海那两个盘,我看你有发过一次评论,我觉得非常好。

大V1号,一、前海的某某悦和某某府不推荐购买的理由:

1、月亮湾大道吵

2、对目前的前海不看好

3、配套不成熟

二、对福田某悦山的,我忘记理由了,有次直播严重不推荐。

三、对福田某某湾的,不推荐理由

1、定位为入门豪宅,但是周围都是农民房

2、周边噪音

3、配套一般

回复:感谢老铁持续关注!

1.关于同业的赚钱模式,毕竟每个人都有各自的生存之道,也都合乎情理。各家媒体流派对各个板块,百家争鸣,有不同的看法,也比较符合市场。毕竟你我身处红尘,亦知人言可畏。每个人心中都有一杆秤,也不可能事事客观公平。

2.抖音毕竟是一个娱乐平台,更喜欢哗从取宠的话题,它平台本身的推荐机制,几乎已经决定了越是没有养分的哗从取宠的内容,越是会受到平台的热捧。这其实是很多人,在抖音上寻求答案最大的干扰。深圳也有百万级别的主播,依然还是婴儿水平。所以单独看金玉其外的皮囊,是很难慧眼识珠的。

3.随着福田南山逐步迈入存量房市场,核心好的地段本身可用的土地较少,所以也造成了打新依然出现两个极端。好的地方,一票难求,比如去年的招商玺家园;一般的地段,打折都很难去化。所以在面对打新还是二手的问题选择上,实质上就是地段和新旧品质稀缺对于投资潜力的影响。

4.核心地段,有稀缺性;新旧品质,对于福田和南山来说,也同样具有稀缺性和高流通性。无论是新房还是二手,最后套利的时候,都是二手。获利其实就是要溢价,要么宏观价值的溢价,比如我这里要有规划,更新,这类一般的地段价值。要么就是微观溢价,我的房子新,格局好,赠送多,这类相对好卖的产品,在市场热的时候,依然可以卖出高溢价。总而言之,我想表达的是,在房产红利扁平化的大时代背景下,新房和二手房,对于不同的板块,都有各自的赚钱打法。

5.今年在南山的打新产品,并没有太兴奋翘首以盼的楼盘,望海路的两个项目(半5和东角头),预计今年还不一定能获批入市。目前买入前海的楼盘,只能说是一次中规中矩的理财产品,前海目前缺的不是信心,国家层面都看好,但是由于离岸金融的特殊性,资本毕竟是野蛮生长的,在规则不断限制的资本游戏,别人就不乐意进来了,产业空虚无法落地,只能通过二次扩容来寻求前海蓝图新的增长点了。生命不息,折腾不止。

深圳布吉小产权房 龙华的华润超核中心润府值得入手吗?

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