小产权房会面临收税吗(突然传来大消息)

房地产税,又近一步?

毫无预备地,新华社突然投下一则重磅消息:我国全面实现不动产统一登记。

“这意味着经过十年努力,从分散到统一,从城市房屋到农村宅基地,从不动产到自然资源,覆盖所有国土空间,涵盖所有不动产物权的不动产统一登记制度全面建立。”

细细读来,颇有一丝“万事俱备,只欠东风”的意味。

种种迹象表明,房地产税试点提速,很有可能就是在今年!

为什么在紧要关头,却如此迫切地重启房地产税?

背后大有深意。

一切似乎早有预兆。

差不多一个月前,一位重量级大佬为房地产税“发声”。

他可不是一般人,而是财政部原部长楼继伟。

他也不是随意开口,而是写在一篇期刊文章之中。措辞相当紧迫、清晰:

房地产税是最适合作为地方税的税种,在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

这篇文章名为《新时代中国财政体系改革和未来展望》,发表在《比较》杂志的2023年2月1日第1期。

《比较》杂志的分量同样非常重,可以说是中国最权威的经济学双月刊,由财新传媒运营。

据介绍,楼继伟原部长的这篇文章,是根据其2023年1月11日在新加坡国立大学东亚研究所年会上的演讲整理而成。

可见,文章的态度是代表了一部分权威高层的最新观点,也是经过深思熟虑的。全文主要谈的是中国财政体系改革,足有8千字左右。房地产税占了一定的篇幅。

那么,文章到底谈了什么呢?

我看完文章后,最深刻的感受就是,高层在考虑房地产税的推出时,根本就没有考虑对房价的影响问题。

推出房地产税,并不是为了调控房价,推出过程中,也不考虑所在城市的房价高低、对房价的影响等。说白了,房地产税的出台跟楼市调控,压根是两码事。

这也是为什么长期以来,力推房地产税落地的都是财政部门。

房地产税,作为财政体系改革的方向之一,主要是为了共同来解决三个问题:

第一,建立适合作为地方税的税种;

第二,化解和抑制地方隐性发债;

第三,真正建立事权和支出责任相适应的制度。

出于这些考虑,十八届三中全会做出决定后,很快就启动了房地产税立法工作,由全国人大预算工作委员会牵头,财政部、国家税务总局予以配合。

楼继伟强调,房地产税是最适合作为地方税的税种。2021年10月,全国人大常委会授权国务院在部分地区开展房地产税改革试点,可以说是带着问题探索。

可见,决心之大,方向之明确,这件事是必须要做的。

关于推进试点的时机,他也在文中做出了说明。第一句话是:

考虑到目前的经济状况,财政部对外宣布2022年内不具备扩大房地产税改革试点城市的条件,当然是实事求是的。

但第二句话就是:

在经济转为正常增长后应尽快开展试点。

什么意思?再明显不过了。去年迫不得已喊停的试点工作,应该要立马重启!

那么,房地产税试点最重要的是探索哪些问题呢?对此楼继伟也有展开。

信息量相当大。

他分析了房地产税立法的难点。其中最大的一个,是房地产如何估值:

一般来说应以完全产权、交易不受限的住宅为估值基准。而现实中大量的住房产权不完整、交易受限。解决的办法是以基准估值为基础做适当的打折,但问题十分复杂。还有其他诸多难点,导致该税法探索了多年仍未正式成法。

也就是说,很多农村的房子、小产权房是不能流转交易的,很难估值。这部分收税很不方便,让人很苦恼啊。

城镇与农村实行不同的土地制度。城镇好说,但农村土地为集体所有,农民对宅基地有使用权,但权利转让受限,只能在所在集体内部无偿转让。

为此,文章提出:

可以规定对农民住房不征房地产税。

但是!但是,文章立刻笔锋一转,又说道:

但农村集体土地没有用途管制规划,对宅基地和集体建设用地没有容积率规范。相当多的宅基地上大量建造住房并转租或转卖出去,形成非法的“小产权房”,这些“小产权房”如何估值的确是难题。

听明白了吗?农民住房可以不征收房地产税,但不要指望“小产权房”能逍遥其外。

一旦通过试点,解决了“小产权房”如何估值的难题,这部分的大量房屋仍然是房地产税征收的对象。

文中提出,在试点中可以结合土地制度改革开展探索。最终解决这一难题还需破解城乡土地二元制度架构。

总而言之,大家要放弃幻想,准备迎接房地产税的逐步到来。这个过程可能不是一蹴而就,但没有停步的意思。

其实,在一年多以前,房地产税试点几乎已经到了箭在弦上的地步。只是被一些众所周知的原因硬生生地打断了。

2021年5月,财政部、住建部等4部门召开了房地产税改革试点工作的座谈会。

紧接着10月,全国人大常委会授权国务院,在部分地区开展房地产税改革试点工作。

2022年初,厦门更是出台了《2021年厦门市房地产开发投资运行分析》明确提到:做好房地产税试点落地厦门的前期准备工作。

要知道,我国早在2011年就已经在上海、重庆两地试点房地产税了,2014年出于发展房地产的考虑,又停止了试点扩围。

而在此后的7年时间,房地产税鲜有人提起。

这一次,山雨欲来风满楼。

可能在很多人看来,现在并不是一个好时机。难道就不怕把刚刚冒头的楼市,再一次给捶趴下吗?

说实话,这次未必会对楼市造成太大的实质性影响。

去年的楼市萎靡,是多种因素叠加造成的影响。既有金融端的,也有地方政策调控、疫情冲击等带来的影响,房地产税只是在预期上踩了一脚。

如今,楼市政策已经松动,房地产税试点带来的影响将会弱得多。

更重要的是,对于楼市而言,大家最关心的不是落地的房地产税试点,而是悬而未决的试点。

自2020年房地产税试点的风声出来以后,市场上就有大量的流言出现。例如传言深圳将在2021年试点房地产税。吓得多个片区出现业主降价抛售现象。

在上海也出现了“上海房叔因担心收税,一次性抛售93套房产”的传闻,造成了较大的情绪波动。

所以,尽早出台一个理性、具体的房地产税试点政策,明确是哪些城市试点,反而可以让楼市悬着的心彻底放下来。

另一方面,地方财政迫切需要注入新的税源。

据财政部披露,2022年全国国有土地使用权出让收入66854亿元,比上年下降23.2%,少了20197亿元。

虽然财政部出来澄清过,说土地出让收入下降影响并没有那么大,减少2万亿也就相当于影响地方一般公共预算财力约3000亿元。

但对于地方而言,寻找一个开源的方法,已经迫在眉睫。

去年国家统计局和Wind就全国人均住房面积、全国总人口、全国住宅单价、全国城镇住宅总价值,对当下的房地产税进行了一个估算。

如果开征房地产税,假如按照0.8%的税率征收,能够征得的税收范围在1.48万亿至2.95万亿,可以弥补很大的缺口。

稳住地方的钱袋子,也可以让调控更从容,楼市更平稳。这是一个复杂的平衡术。

种种迹象表明,房地产税扩大试点很有可能就在今年。

根据长城宏观展望测算的数据:

今年一季度我国GDP增速约在4.1%左右,而二季度GDP增速可能达到7%左右。

所以说,“经济正常增长”这个条件,可能会在二季度实现。

事实上,从上到下对于房地产税试点的布局,其实已经在展开了。

今年年初,住建部相关负责人披露,终于摸清了全国房屋建筑共有6亿栋。这些数据的统计耗时三年,发动500万相关技术人员,用官方的原话说:

一栋一栋地把每一栋房屋的数据“跑”了出来,对每一栋房屋都进行了调查。

这么做的意义在哪里?

结合这项调查开始的时间,以及调查的对象来看,不排除是为房地产税推行在做准备。

特别是深圳,更是又一次冲在了最前头。

去年年底,财政部就发文支持深圳在全国税制改革中先行先试。此后深圳围绕楼市制定的一系列政策,可以说都是在为房地产税试点打基础。

因为目前香港和新加坡,都以租金或二手房参考价作为房地产税的计税基础。

有了这两项基础标准,征收房地产税也就有了比较充分的数据库支持。

前两天深圳还发布了一个意见稿,为加快处理房地产登记历史遗留问题,明确了六种情形可按规定解决不动产登记。

很多小产权房或将因此转正,此举很大可能也是为了方便征收房地产税而进行的动作。

眼下推行房地产税试点,可以说是万事俱备,只欠东风了。

既然房地产税到来不可避免,普通人该怎么办?

还能不能买房?税费会不会很高?要不要赶紧卖掉不住的房子?

实际上不用太担心。房地产税的进程虽然加快,但是力度不会太大,相对温和。

放眼全世界,没有哪个国家因为征收房地产税,导致房价崩盘的。反而像新加坡,房价在世界上也是出了名的高……

我只给大家一个建议,只要把握好这一点,就不用担心房地产税了:

房子在精不在多,要尽可能优化升级房产

房地产税扩大试点一旦实施,可能会导致短期内的二手房挂牌增加,置换潮更加猛烈。

大家急着卖的刚需房会越来越便宜,大家都想换的改善房会越来越贵。

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