深圳小产权房装修贷 想薅装修贷的羊毛,小心被反薅

上周,陪朋友去看东部新盘,某盘80多㎡的小3房,总价300万,首付不到100万就能拿下。

重点来了,装修费单独算,3000元/㎡,一次性付款那种。

朋友刚听到这个就懵了,这意味着首付+装修,成本就要120多万,超了预算。

销售小哥见我们犹豫不决,立马助攻,“可以分期的,5年,利息比房贷低。”

我和朋友一听就来劲了,忙问,利息是多少?每个月要还多少钱?

小哥演示了下:

总额度:20万,还款年限:5年

月利率0.3%,年利率3.6%

月供:本金3333.33+利息600=3933.33元

乍一看,装修贷的年利率只要3.6%,的确比深圳主流首套房贷利率4.95%低不少。

看着很心动,但是……总感觉哪里有问题?

“笋”过房贷的信用贷,实际利率有点吓人

既然是拿房贷利率做对比,我们就不妨来算一下两者的利率。

算完后,不比不知道,一比吓一跳。

以同样贷20万,按深圳房贷主流利率4.95%,贷款5年为例。

等额本息的还款方式,则月供3769.66元、利息总额2.62万。

对比销售小哥说的年利率3.6%,月供3933.33元,4.95%利率的房贷月供反而少了,有点不对劲儿。

这里就涉及到还款方式了。

目前市面上还款方式包括:等额本息、等额本金、等本等息、一次还本付息等等。

通常情况下,房贷的还款方式主要是等额本息,也就是每月还款金额不变,还款本金逐月递增,利息逐月递减。适用于现期收入不高但预期收入稳定增加的借款人,比如年轻人。缺点就是总利息高。

那么问题来了,这个装修贷每月还的金额比房贷高,那实际利率是多少?

我在网上下载了个贷款计算器,输入贷款金额、每月还款金额和借款期限,得出年化利率6.71%。这才是实际利率。

再通过贷款计算器反推,借20万,年化利率3.6%,还款方式等本等息,算出的月供刚好是3933.33元。

也就是说,所谓的年利率3.6%,是按照等本等息方式计算出来的。

等本等息相比等额本息,每月的本金相等,利息也相等。

但20万元本金并没有使用5年,因为你每月都会还一部分本金。还掉的本金部分,仍按照总的借款额计利息。这导致标注的年化看起来低,实际利率却很高。

除了用贷款计算器计算实际利率,也可以使用Excel中的XIRR函数来计算。

第一步,输入每个月的固定月供。

第二步,分设两列,输入对应的还款时间和借款/还款金额。

第三步,代入XIRR公式:“=XIRR(投资金额区域,对应的时间区域)”。选中还款金额明细,再选中日期,按回车,月利率再乘以12就可以得出年利率。

为了推广,业务员换了计算方式迷惑大家。如果说年利率3.6%,怕是不少人忍不住去申请,但实际利率是6.71%,不知道你还会考虑吗?

市面上除了不要抵押,只需要“信用”的装修贷、车贷等,还有其他抵押贷款,比如房产抵押贷、按揭房再贷款。

在这里简单的说下常见的两种贷款。

房产抵押贷。

顾名思义,就是以全款房作为抵押向银行贷款,或者按揭房通过赎楼后,再做抵押。比如:某套房子500万,按房屋评估价的70%左右。500*70%=350万。

还有一种就是二押,也就是加按揭。

比如,抵押物房产随着市场升值,房产现价大于已有贷款金额,也就是有残值。经银行评估后,同意给客户贷出更多款来。

计算方式:二押可贷额度=目前房产评估价格×可贷比例—按揭未还余额

需要注意的是,上述信用贷款严禁流入楼市,一旦被银行发现,抽贷是必然情况。

自古深情留不住,总是套路得客户?

深入了解后,发现贷款真是套路满满,一不小心就会着了道。

朋友发现猫腻后,果断放弃这个楼盘。

但看了东部另外几个盘,发现都要另付装修费。少则3000元/㎡,多则4400元/㎡,个别的楼盘还不允许买房人使用装修贷,这导致的后果就是买房人资金成本上升。

事实上,不少买东部的朋友,无非就是图价格便宜好上车。因为西部总价贵,起码要有首付140万的预算才能买个3房。东部只需要首付100万上下,就可以来一套3房2厅2卫。

只是,要另付装修费,首付资金成本就多出了20-30万,再垫垫都可以上车西部了。哪怕装修可以分期,前5年的月供也呛人。

就像近期的沙井某盘,带装修却不需要另付,最低总价411万,首付只要120万起,月供14945元。

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