小产权房网随着城市旧改的不断深入，获得回迁房的拆迁户不断增多，回迁房交易也较为常见。
在价格上，回迁房相对于周边商品房比较便宜，而且不受限购政策的影响，是很多无购房资格的首选。但同时也有不少的疑虑存留。
回迁房的由来！
回迁房是政府把这片区域土地列入深圳城市更新范围，开发商来入住立项，开发商开发《城市更新项目》征收土地时需拆除原住民的房子或占用到村集体土地，约定项目建好后赔红本商品房给原住民的村民；交房后办理出红本商品房产权证。在这期间有部分村民由于自身情况会选择出让自身获得的回迁面积！也叫指标房，拆迁房，旧改房！
通常价格相比周边二手房5-6折左右，根据旧改拆迁和建设的不同阶段，价格也不一样，越往后期价格越高。不需要购房名额，相当于买村民的回迁指标，但是要全款，所以资金不能贷款，这也是回迁房唯一的门槛。
回迁房优点！不限购、不限售、不用名额、价格仅需周边市场最新房价的5-6成！
回迁70年产权红本商品房、带学位、可落户、可抵押贷款！已回迁案例！已经成功改造的城中村：岗厦村、田面村、蔡屋围村、大冲村等。已经成功改造建成的小区：大冲城市花园，阳光粤海，大族云峰，豪方天际等。开发商：佳兆业，华润，京基，万科，恒大等各大开发商均有旧改项目。
今天我们就来聊一聊经常遇到的一些问题！
1.什么是回迁房？
答：回迁房就是在旧改项目拆迁补偿时，拆迁主体赔给回迁户的房子。回迁房，全称“回迁安置房”，其产权属性是红本商品房，是在城市更新过程中，旧改项目在拆迁补偿时，作为唯一赔偿主体的“开发商”赔付给“被拆迁权利人”的回迁安置物业。
本质上是“以旧换新”的结果，即开发商拆除原有的旧物业，以新建商品房物业置换原有旧物业的结果。
2、回迁房的投资有何优势？
答：资产变现，实现保值，增值！超高的可见差额利润，非常高的回报率，是一种稳定增值的固定资产投资项目！
3、为什么会员回迁房市场存在？
答：旧改项目开发商作为法定实施主体，其需要控制成本的需求与被拆迁权利人想获得更高补偿的天然矛盾，决定了回迁安置房流通的市场存在。
作为旧改的实施主体——开发商，在拆迁补偿过程中主要有三种补偿方式，其一是货币补偿，即用货币现金实施补偿；第二是物业置换，即用未来建成的新物业置换现有的旧物业；第三是一部分货币补偿+一部分物业置换。
而开发商为了控制资金成本，一般会压低货币补偿的价格，这时原业主只能将回迁房卖给别人以获得更高的价格，然后买家也因为价格远低于市场商品房价而获得实惠。
4、是否限购、是否限售、能否贷款？
答：不限购，外地户口可以购买、深圳多套房也可购买、香港户籍也可购买、年满18周岁就可以购买；
不限售，拿到红本就可以二手房交易，无需等三年；
不能贷款，需要全款一次性购买。而且相对于深圳的房价，本来就是首付的价格。
5、回迁房的价格是怎么定义的？
答：第一个方面是由区域，位置，配套，规划。这个属于固定价值体现！第二个方面是由进度来定义，不同阶段不同价格，越到后期价值自然越高。
主要阶段有：①签意向、②签赔偿协议、③收楼、④拆楼、⑤交楼。
6、回迁房的选房和交房方式是什么？
答：旧改项目商品房开盘前，会提前给原来的回迁户统一选房，回迁户选择好后，才开盘进行发售的，采取公开、公平、公正的抽签摇号形式，只是还不确定选到几楼，什么朝向。
选房原则是选择补偿面积与户型面积最相近的户型，比如您买的是100㎡，如果没有100㎡的户型可以选择，则选择最贴近100㎡的面积，根据合同的约定，多退少补，具体的退补细则《拆迁补偿协议》都有明确约定。
7、如果买了回迁房指标，到时候回迁选房，那栋楼是不是开发商单独给回迁户建的？
答：以前确实是经常出现开发商单独给回迁户建好一栋楼，质量各方面区别于开发商自己发售的商品房！现在都是混选的，回迁户先进行抽签选房，然后剩下的开发商才能去开盘发售！开发商要优先安置好回迁户，没安置好，开发商是拿不到预售许可证的。
8、回迁房和商品房红本有什么区别？
答：回迁房与同期商品房质量相同、权利相同、价格相同，作为融资抵押品、二手交易、学位申请等与同期商品房无异。回迁房本质上就是新建成的商品房。在深圳只要是通过旧改获得补偿的回迁房，都有红本产权证。在《拆迁补偿协议》中有明确说明。房产证上面多了一句：通过拆迁补偿所得该商品房，其他没有影响，一样可以交易和贷款！而且回迁房不受深圳三年限售政策影响，拿到红本可直接出售！
9、安全性如何保证？
答：能和开发商签协议的，那完全是不存在风险的，如果开发商还不能签拆迁赔偿协议的旧改项目，那就和买农民房，小产权房一样的性质，我们把细节做到位也是安全有保障的。
10、买回迁房的手续、主要流程是什么？
答：首先跟原物业权利人签订《房屋转让协议》，附带有专业测绘报告(明确物业坐标、地址、面积)，确认旧物业的买卖手续。
再跟拆迁公司签订《拆迁补偿安置协议》，确认买受人作为原物业权利人获得拆迁补偿的权利。
一旦《拆迁补偿协议》签订并落款盖章，买受人即获得补偿资格，然后等待旧改完成并建成商品房交付即可。
回迁房在深圳的市场和运作方式非常成熟了，手续合法合规，安全放心。
当然中间肯定是很多细节：
①确定购买的项目面积及价格，支付购买保证金；
②与原房屋产权人签署房屋转让协议；
③约定时间和开发商签署拆迁安置补偿合同；
④村股份公司---街道办---开发商---住建局---不动产权登记中心等存档备案；
⑤领取开发商拆迁安置补偿合同；
⑥交接房屋之后每月领取开发商过渡安置费（或按季度核算），即交付新房前的租金补偿；
⑦签约完毕，开发商办理原产权注销，确定实施主体，开展拆迁建设工程。
⑧坐等选房---交房；
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