大规模小产权 不能拆只能转？上屋

　　记者走访宏福苑 发现小产权房交易火爆 中介称不会被拆 以后可转大产权 业内称有风险

　　大规模小产权 不能拆只能转？

　　十八届三中全会召开前，市场就流传大会将提出以“允许农村集体土地入市”为主旨的土地制度改革，加上前不久国务院发展研究中心公布的“383”改革方案，让“小产权房转大产权”一事备受关注。

　　昨日《法制晚报》记者探访位于北京昌平的大型小产权房小区宏福苑，发现受最近“小产权转正”说法的影响，其房屋交易相当火爆，有买家甚至一次在此买了三套房。

　　价格方面，相比去年约8000元/平方米的房价，宏福苑今年的房屋均价达1.68万元/平方米，同比翻番。

　　尽管多名中介人员都表示，宏福苑这类小产权房最终有可能“转正”，但业内专家和律师还是提醒投资者，在购买小产权房时要注意风险。

　　发现

　　交通便利规模大 新房未建就售空

　　宏福苑位于昌平区郑各庄村，从这里乘公交车到天通苑地铁站仅需要15分钟左右。此外，宏福苑周边还有北京电影学院分院、邮电大学分校等高校。

　　走访中记者注意到，无论小区保安还是入住居民，都很清楚这个小区的小产权属性，就连中介公司也毫不避讳这一问题。“政府从前两年就开始‘严打’小产权房，但这里一直都没事儿。”当记者询问小产权房的风险时，附近一家中介公司的经纪人小赵说道。

　　“宏福苑不可能被拆除，目前已经有很多企业在此团购房子。很多新楼还没开建，就已经被团购一空。”小赵表示，宏福苑的小产权房价格便宜且不限购，小区规模也大，“这里使用的是村民宅基地，本来就是盖房子用的地，况且宅基地没有年限限制，不但不会被拆，以后还会转成大产权。”

　　追访

　　房价已经翻番 近期成交量激增

　　小赵告诉记者，去年宏福苑小区的房价约在8000元/平方米，“今年基本上每个月都得涨1000多元，目前均价已经到了1.68万元/平方米。往后肯定还会涨。”

　　随后记者从周边其他几家中介处了解到，即使房价翻番，宏福苑的房价跟城里相比仍然很有吸引力。比如离宏福苑较近、拥有正规产权的天通苑社区，如今房价已经涨到了近3万元/平方米。因此，宏福苑的小产权属性并不影响其在购房者眼中的“性价比”。

　　“没有北京户口也可以买，加上附近还有老年公寓，因此这里很受老年购房者和投资者的欢迎。”一名中介工作人员表示，最近小产权房“转正”的传闻更是让宏福苑小区的房屋成交量激增，“现在我们每天至少能卖出两套房子，9号有位买家甚至一次就买了三套房。”

　　至于何时能够“小转大”，上述中介人员表示“要看政府安排”，他告诉记者，昌平除了宏福苑，还有白各庄、沙河等很多小产权房，“目前宏福苑已建成130多栋楼房，入住人口超过20万，这么大规模的建筑不可能拆除，要都拆了的话，那么多居民怎么安置？”

　　业内

　　小产权房“转正” 短期内难实现

　　“大规模的小产权房很难被拆除，安置房产权50年后归谁，而宅基地盖房又没有年限限制，宏福苑‘转正’应该是早晚的事儿。”对于中介人员的上述说法，一名房地产业内人士表示，中介都是以卖出房子为目的，南山后海统建楼，“只有先明确了相应的土地制度，才能明确小产权房下一步如何操作，现在说小产权房‘转正’毫无意义。”

　　据上述业内人士介绍，所谓小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村委会颁发。由于小产权房并未纳入商品房交易体系，因此房地产调控政策对此一直是空白。

　　购小产权房 应注意风险

　　盈科律师事务所合伙人怀向阳律师上午向记者表示，在政策空白期，购买小产权房一定要注意以下几方面的风险。

　　首先，小产权房的产权不受法律保护。早在2007年，国家就发布了针对小产权房的购买风险提示，提醒城市居民不要购买在集体土地上建设的房屋，否则将无法办理房屋产权登记。

　　其次，小产权房不能上市交易，因此也不能办理抵押。因为对于银行而言，无法交易的抵押物没有变现能力。

　　再次，小产权房无法对抗国家的征地和拆迁。除了不能办理房产证外，小产权房实际上属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，很有可能被拆除，业主也不会得到拆迁安置补偿。另外，小产权房没有产权，未来在遗产继承时也会遇到许多麻烦。

　　最后，购买小产权房的《律师见证书》不具备法律效力。在小产权房交易过程中，由于房屋本身没有产权，因而没有法律保障。（记者 易朵）