中牟小产权房怎么赔?为你盘点老家宅基地相关的热点问题

与此前河南部分地市发出的农村房屋不动产登记证书有所不同的是,中牟县在农村房屋登记发证工作中,采取了“权籍调查成果验收后再发证”的新模式,有业内人士指出,这一模式将极大提高农村房屋登记发证工作的准确性,有效提升后续发证效率。

自不动产统一登记制度全面推行以来,农村房屋登记始终是很多人关注的问题。对此,本报也针对部分与宅基地相关的热点问题,向河南省不动产登记部门负责人进行了采访。

194本不动产登记证书开启农村房屋登记发证新模式

“俺不会说恁多‘排场话’,拿住这个本儿就是觉得心里怪踏实。”11月11日上午,中牟县刁家乡白家村2组村民白五海这样对记者说。

当天上午,该村194户村民与白五海一样,领到了自己家农村房屋的不动产登记证书。

2017年,河南省不动产统一登记制度建设联席会议办公室下发通知,提出计划在3年内完成河南农村房屋不动产登记工作,而最近两年,河南也已有部分地市陆续开始为农村房屋发放不动产登记证书。

那么,为何称中牟县的做法是一种全新模式呢?

中牟县自然资源和规划局局长刘国胜介绍说,与大家相对熟悉的城市住宅类不动产登记工作相类似,农村房屋在进行合法登记前,必须要通过权籍调查工作厘清该房屋的合法权属来源、界址、归属等工作,而本次中牟县在该项工作中与其他地市的最大区别也在于此。

据了解,权籍调查工作的目的,是确定不动产权属、现状,实现房地信息挂接。如果把登记工作比作给一个人办理档案手续的话,权籍调查就好比是在搞明白他的性别、年龄、学历等问题。

“此前已经发证的地市所采取的模式是‘一边权籍调查,一边发证’,而中牟县的做法是,完成所有农村房屋的权籍调查,且成果通过了省级不动产登记部门验收后,再统一发证。”刘国胜表示,这一工作模式变化也将使登记结果更加准确、后续发证效率更加高效。

河南房地一体宅基地权籍调查进度已近94%

从2017年起提出河南农村房屋登记的“3年计划”,到2020年计划实现农村不动产登记进入日常管理,实现不动产登记全覆盖,河南农村房屋登记工作已近收官阶段。

与此前长期存在的房屋、土地分散登记有所不同的是,为农村房屋颁发不动产登记证书,也需将农村房屋与其所占土地的相关信息进行套合,并最终颁发出“房地一体”的农村房屋不动产登记证书。

据了解,截至2020年10月底,河南全省157个县(市、区),已完成房地一体权籍调查的宅基地宗地20257844宗,占宅基地总数的93.52%,集体建设用地宗地123214宗,占集体建设用地总数的91.67%。

此外,目前河南已有19个县(市、区)的县级农村不动产登记权籍调查成果通过省级验收。通过不动产登记信息管理基础平台发放不动产权属证书的宅基地47758宗,集体建设用地23647宗。

释疑农村房屋登记您所关心的那些问题

问题1:为宅基地、村集体建设用地确权发证,是否意味着它们将来可以上市交易?

“农村房屋登记工作主要有两个重大意义,首先可借助此次登记,厘清农村长期存在权属争议、相关权属来源材料欠缺的农房归属问题。其次,便是为下一步农村产权制度改革奠定了基础。”河南省自然资源确权登记局相关负责人介绍说,这是一项基础性很强的工作。通过确权登记发证,可以明确农村房屋、宅基地的产权归属,更好地保护农民的权益。

此外,上述相关负责人也表示,按照现行法律法规的要求,宅基地目前尚不具备抵押、交易的功能。未来是否具备这些功能,需要未来颁布的法律法规作出进一步的明确,但农村房屋登记工作可以为下一步进行的改革提供相应的基础。

“无论未来会有怎样的政策调整,民间所猜想的抵押、交易之前提一定是确定权属,首先要把‘是谁的’明确下来,才会有其他可能。”

问题2:宅基地能否继承?

例:老家中的老宅子为父母所有,如今父母已经去世,能否通过继承的方式获得宅基地的使用权呢?

据了解,按照我国相关法律的规定,宅基地的所有权属集体所有,个人通过继承的方式获得使用权缺乏相应规定,但在现实中,个人可以通过继承房屋从而获得宅基地使用权。

问题3:想继承房屋应该如何办理?

例:老家中的老宅子为父母所有,如今父母已经去世,怎样办理房屋继承?

省自然资源确权登记局相关负责人表示,在农村房屋登记工作中,确权的核心点在于房屋还是否存在。对于房屋尚存、用地状况没有发生改变的情况,如房屋所有人已经去世,其继承人应当先前往房屋所在村、乡镇等相关部门确认产权信息,在办理了继承等相关手续后,再进行确权登记。

问题4:因参军、求学等原因离开农村,但老家依然有宅基地的情况怎样办理确权登记?

省自然资源确权登记局相关负责人介绍说,根据原国土资源部关于印发《确定土地所有权和使用权的若干规定》的通知,非农业户口居民(含华侨)原在农村的宅基地,房屋产权没有变化的,可依法确定其集体土地建设用地使用权。但如果房屋拆除后没有批准重建的,土地使用权则由集体收回。

问题5:为何不同地区宅基地的大小会存在差异?是否有相对统一的标准?

疑问:为何我家的宅基地面积为“两分”而一些同事、朋友在其他地区的宅基地面积大小为“两分半”甚至“三分”?

省自然资源确权登记局相关负责人说,根据1982年国务院所颁布的《村镇建房用地管理条例》及后续河南省配套出台的《河南省村镇建房用地管理实施办法》的要求,我省在制定宅基地面积大小时,根据其所在地的地貌、资源禀赋等个体情况,将常见的宅基地面积大小划分为了二分、二分半、三分、三分半等规格,但要求最多平均每户用地不得超过三分半。且各县、市要根据限额规定,结合当地人均耕地、家庭副业、民族习惯、计划生育等情况,具体规定社员宅基地面积标准,并报上一级人民政府备案。

问题6:如果老家宅基地上的房子已经出现破损而导致不能居住的,是否能够在权籍调查时被调查、记录?

对此问题,省自然资源确权登记局相关负责人明确表示,“房屋质量与产权并无直接关系”,在农房登记工作中,不动产登记部门也将依照“全面调查、依法登记”的原则进行办理,这也就意味着,无论农房现状质量如何,在权籍调查中都需如实记载,后根据相关法律法规的要求依法进行登记。

问题7:在现实中,不少农村宅基地都存在“超占”的情况,在确权登记时怎么处理?

对此问题,省自然资源确权登记局相关负责人表示,所谓“超占”是指实际占有宅基地的面积,超过了当地人民政府所规定面积的情况。

对于“超占”行为的处理,不动产登记部门将按照“尊重历史、依法依规”的原则,大致可参照3个不同的时间段进行处理。首先,如宅基地“超占”发生在1982年之前,且用地状况至今没有发生变化的,则按现状进行登记。如宅基地“超占”发生在1982年至1986年,即《中华人民共和国土地管理法》实施(1987年1月1日)前的,需要宅基地使用人按照当时的规定进行处理后,凭相关处理证明,按现状进行登记。如宅基地“超占”发生在1986年之后,不动产登记部门则将按照已生效的相关法律法规依法办理。

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