城建集团小产权房出售信息(备胎能否转正？)

为了实现自己在城市落地生根的梦想，一部分有了一些存款的人就把目光转向了小产权房，并幻想自己购买的小产权房有一天能够合法化。

但是，备胎转正，似乎不太可能。

小产权房，是相对与城市中商品住宅70年的大产权而言的，是农民在农村集体土地上建造并对外出售的住宅。

从1999年起，国家多次下文明令禁止非本集体经济组织的成员购买农民宅基地和住宅，故这类在农村集体土地上对外出售的住宅因不能取得土地使用证和房产证，从而被称为小产权房。

所以，虽然名字含有“产权”二字，但是小产权房并不具有国家房管部门按照统一制式和标准颁发的房产证。

一、小产权房的分类

1）城市中的小产权房分类

2）农村小产权房分类

以上这些就是小产权房的具体划分。当然这几种占地情况有时也相互交叉，如常见的即利用了原宅基地，又扩大到邻近的农地，联为一体。

通常，我们口中所说的小产权房一般是指位于城郊结合部，在农村集体建设用地上建造的房子。

这类小产权房出现的主要原因：城市房价增长过快。

受益于城市道路、市政水电等基础设施条件改善，小产权房住宅的使用价值和吸引力不断上升。同时又因不分担城市基础设施费用和公益成本、免交土地出让金和城市建设配套费等税费而成本低廉，这样就使小产权房有独特的竞争优势。

二、客户来源

虽然小产权房因无土地使用证和房产证，因而不能像商品房那样在市场上流通，但是其独有的性能价格比和价格优势（一般小产权房价格仅为周边商品房价格的1/3到1/2左右），使其对相当多的城市居民和外来移居人口具有极大诱惑力。

这类小产权房有两种客户来源：

1）租户

农民工和其他外来打工者以及当地就读的外来大学生。

2）购买者

以本地城市居民为多，也包括一些部分收入较高的外来中层白领和自谋职业者。这部分人群看中小产权房的价格优势，以及法不责众的判断和预期。城市居民购买小产权房很多是作为投资或周末度假的二套房和三套房，还有相当部分是城市里的中等收入阶层，以一个自己可以负担得起的便宜价格住上乡间别墅。

三、小产权房合法化问题

既然，小产权房的客户都是一些中等收入的人群，那么政府是否会为了保障这部分家庭的利益，而将小产权房合法化呢？

答案是不可能！原因如下：

1）用地性质不同。

城郊结合部的小产权房占用的是农村集体建设用地，而商品房占用的是国有土地。

不同性质的用地管理方法也不同，如果将小产权房改为大产权房，首先要将用地性质调整国由土地。这就会涉及到农村集体利益补偿问题：如何补偿？补偿给谁？补偿多少？短时间内没有办法制定一个合理的补偿标准。

2）小产权房未缴纳土地出让金。

众所周知，商品住宅的建设是政府通过招、拍、挂程序出让土地，开发商通过缴纳土地出让金，获得土地开发权，然后建造房子在市场上进行销售。

但是小产权房侵占的农村集体建设用地，并没有缴纳土地出让金。这也是其无法得到国家认可得重要原因。

3）避免贫富差距过大。

小产权房之所以便宜，就是是因为它无法办理房产证，购房者需要在未来承担违法建造的房屋无法交易甚至被拆除得风险。

如果一旦合法化，以上这些风险就不存在了，其价格会在一夜之间上涨到与同区位的商品房一样的价格。

城郊居民或者违法建造这些小产权房的也会在没有缴纳土地出让金，仅仅付出了房屋建造成本的情况下，获得超额收益，一夜暴富。加剧了当地的贫富差距。这并不是政府在维稳的情况下所愿意看到的。

基于以上3点原因，小产权房合法化基本上是没有可能了。

既然如此，为什么仍然有这么多人仍在幻想着有一天小产权房能够合法化呢？

问题的关键在于政府的态度。

小产权房虽然属于违法建筑，但是它毕竟解决了一部分家庭的居住问题，所以政府并没有直接明确的传达出小产权房未来无法合法化的信号。

政府这种模棱两可的态度就催生了部分人群购买小产权房的需求，这也加剧了小产权房的违法建设。

但是，对于购房者来说，尤其是初次购房者，一定要理解小产权房未来存在的风险。购买房屋，不仅仅是纯粹为了居住，同时也是为了财富的增值保值，抵御通货膨胀。

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