小产权房网如果，我仅是你的过客
那么，即使在我们并肩的一瞬间
应该也有似曾相识的感慨
如果，你说，你不曾看见过我
那么，你也是我真实的存在
如果，你说，我们未曾相爱
那么，我也只是未将你拥入我怀
如果，有一天你发现天空中多了一分明亮
请相信，那是我真实的爱
---------致我的维修基金
开篇
（此文来自温江区某楼盘最近业委会以应急流程使用维修基金的启发，不周到之处还请见谅。也欢迎大家指正。）
对于“维修基金”这四个字，对于关注过房地产市场的人来说，其实并不陌生。尤其在物业管理行业，这四个字是非常敏感的存在......虽然并不陌生，但是，对于许多听过它的名字的人来说，尤其是业主，又都非常陌生。
一、住房专项维修基金的产生
与其说住房专项维修基金的产生是为了住宅小区能够在需要大修时有及时的资金供给，还不如说它是为了预防人性的自私。虽然我们居住的小区平时可能会有维护，但是，任何东西它总有它的使用寿命与年限。在小区的公共区域的设施设备在不能正常工作的时候，就需要对其进行维修。由于，小区人口众多，对于很多事情可能无法达成一致意见，更很难在发生紧急情况的时候让众多的业主从包里掏钱出来。所以，国家建立了维修基金的缴存和使用制度。
二、住房专项维修基金的肉到底有多肥。
拿成都的住房维修基金的标准来说，一套80平方的房子维修基金大概在2000左右，按照小区面积区间在80-130平，办理产权率为80%来算，加上开发商缴存部分，一个有2000户的刚需楼盘的维修基金账户里一般有1200万左右的维修资金预存。有很多人不懂，这个维修基金的账户是个什么样的存在。简单地说就是，一个小区的业主们在办理产权的时候，预存的维修基金是被放在该小区在当地主管部门为该小区开设的某银行专款账户里的，每一户都有一个账户，在成都天府市民云这个APP上可以查到自己小区的维修基金。现在普遍的管理模式是由相关部门对该资金进行监管，该小区有申请需要动用的时候，相关部门一般进行形式上审查符合条件的时候予以同意拨付给该小区用作公共区域的维修，简单来说就是维修基金为业主共有财产，由小区业主申请使用，只是一个小区业主众多，这里的申请人往往是业委会和物业。正是对于普通人来说这是一笔巨大的资金，很多人就对它动了心思。而对于维修基金的动用，一般情况下是需要业主同意方可使用，但是在特殊情况下，可以不经业主同意的情况下使用。
三、既然维修基金是业主共有财产，使用需要业主同意，那么什么情况下可以不经过业主同意使用维修基金？“事态严重”“严重危及人身、财产安全”作为不需要业主同意的必要条件应该怎样去审核？
根据2022年5月1日实施的《四川物业管理条例》第90条和《成都市住宅专项维修基金管理办法》对什么情况下使用应急维修基金做了非常充分的阐述。但是，在不需要业主同意的情况下动用应急维修基金的前提条件基本上都是要求“事态严重”以及“严重危及人身、财产安全”。比如根据新《四川省物业管理条例》的新增规定“业主委员会核实有其他严重影响业主生活或者危及人身财产安全的”，业委会可以在不需要业主同意的情况下申请使用维修基金。又比如，“共用排水设施塌陷、堵塞、破裂等严重影响业主生活或者危及财产安全”可以走应急流程不需要业主同意。
四、应急使用维修基金的监管困惑，“事态严重”“严重危及人身、财产安全”作为不需要业主同意的必要条件应该怎样去审核？但是，应急流程不应该成为常用流程。
相关部门在审核应急使用维修基金的时候往往就会出现困惑或者难处。因为，在不需要业主同意下同意使用维修基金往往需要“严重影响业主生活或者危及财产安全”这个必要条件。并且，现在关于如何证明“严重影响业主生活或者危及财产安全”的证明机构没有明确的规定。所以，在实践中一般是物业、业委会、社区、街道出证明以说明该小区符合“应急情况”需要动用维修基金。而，这个行为其实就相当于是自己在给自己出证明。于是，往往规定的应急流程变成了常用流程，排水管道出没出问题不知道，业委会和物业可能就以这个理由盖章出证明以“排水管道需要维修”为由，出文字说明已经符合不需要业主同意的“严重影响业主生活或者危及财产安全”下动用维修基金。而，最终大金额的维修基金的处分权其实是落在了业委会和物业的手上。在这个流程上，是存在很大的问题的。业委会和物业自己给自己出证明需要动用维修基金，最后来自己处分这笔资金。外行可能会说，业委会代表业主是业主自己选的信任的人，这又有什么问题呢？但是，是业主都知道，许多小区的业主，对自己小区有没有成立业委会可能都不知道，更别说选择所谓信任的人成立业委会。又有人可能会说，部分业主不知道，那业委会成立肯定也是大部分业主同意的结果吗？在这个问题上，我们在这里就不阐述太多，现实远比你想象复杂。如果，业委会真的是业主出自真实的意思表示投票选出，那么业主对于自己的选择肯定就应该买单。如果不是，其实是非常恐怖的，因为业委会一旦成立，想要撤销就很难了，因为当代的多人小区并不是我们农村的一个村，大家相亲相爱互助互谅。在城市里，尤其是大城市里，大部分都互不认识，并且每天都在为自己的生计奔波，根本没有时间关注这一块儿。更可怕的是，这个时候很多业主可能还并不知道维修基金的存在和维修基金应该被需要用作什么。
五、古语有云：水至清则无鱼，人至察则无徒。但是，法律的程序正义，应该得到保证，至少不能被滥用。更不能以高利益挑战人性。
以前，我们只会听说业委会和物业动员业主投票通过使用维修基金，现在我们听到的是业委会和物业想尽一切办法不让业主投票来达到动用维修基金的目的。国家出应急使用维修基金的流程，本来是为了应对突发情况，但是，却被更多的有心人当成了敛财的工具。我们学法理学的时候，老师会讲，法律具有滞后性，它随着社会的变化而发展。所以，我们是时候反思，如此大金额的资金的处分权掌握在少数两个人手里，真的是我们制定维修基金应急通道的目的吗？我们的法律应该如何来应对人性的贪婪呢？若干年后，新的小区成了真正的老破小，谁来维修那些真正需要维修的设备，谁来保护那些真正需要保护的人。比如，你的至亲住在30楼，电梯彻底坏掉，小区业主已经变少，大部分不同意出钱更换电梯，这个住在30楼拥有唯一住房的老人该何去何从？所以，我们希望住宅专项维修基金能真正的用在刀刃上，而不是被更早的给不必要的用掉。一个国家的法律法规的制定不是一件容易的事情，想想我们可能连一个家庭都不一定经营的好，更何况立法者要制定一个国家中一个行业的规则。但是，我们还是希望，在我们的有生之年都少看到点遗憾，必定，遗憾往往是不能弥补的。
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