商业房和小产权?有钱人在买别墅,没钱人在看老破小

以下苏州购房答疑内容,来自微信公众号“苏叔说房”的粉丝精选提问:

提问:苏叔,你好,坐标苏州,刚刚毕业,父母的意思是先买房,可以支持首付,想要就近买房,不知道平江新城发展前景如何

苏叔:你好,产业方面,平江新城将打造一片产业转型、数字经济集聚发展的样板区,计划布局“3+2”产业体系和“一核两轴三区”的产业空间布局框架,交通方面,公共交通和自驾出行十分便捷,但火车站和汽车站却在无形中阻碍着与姑苏老城的交融;教育方面,区域内小学有苏州教科院附小,善耕实验小学、平江新城实验小学、勤惜实验小学、金星小学;初中有草桥中学;幼儿园有平江新城实验幼儿园等。总体上平江新城的人气,政策,学区,规划,商业等资源都不错,没有十全十美的板块,最重要的还是要看个人更侧重于什么需求。具体详见知识星球内部资料《价值百万的板块选择逻辑》

提问:苏叔,你好,苏州买房,哪个区房子升值潜力最大?普通人怎么判断板块的潜力大不大?预算目前还比较充足,应该买哪里的房子更好?买房小白有什么简单易懂的购房逻辑可以遵循的吗?有哪些点值得注意?

苏叔:你好,板块与核心的距离可以一定程度上说明板块的潜力,目前苏州的核心区是在发展变动的,以前是姑苏区,园区的湖西,新区的狮山,相城区的元和,吴中的城南,现在出现了个新的核心区,他们就是新区科技城(太湖科学城),相城高铁新城,园区商务城,南边太湖新城,预算够的就买核心区范围啦。购房者要买房,必须得知道的是板块真实的价值,区域的优点与短板以及楼盘的优缺点,再来听售楼处说了啥。其他非核心板块有新房集中的,一个太湖度假区,居住体验感很舒适,价格也不算高,但是交通、商业医疗是硬伤,就业选择也不广;北新区(浒墅关)是高新区价格洼地,在狮山板块和科技城板块上班的群体可以考虑,要注意的就是某些盘的噪音影响可能比较大。

提问:苏叔,你好,手里存款80万左右,想在苏州投资,预算200万左右,能买哪里投资比较好?在越溪板块买房投资合适吗?未来升值潜力大吗?

苏叔:你好,首先板块升值潜力与能否受到园区辐射息息相关,在苏州园区产业持续升级过程中,园区的头部效应也就越来越明显,吸引着越来越多的人才、资金流入。板块与园区的联系越紧密,其升值潜力越大,而这种联系依靠交通来维持。随着交通路网的建设成熟,越溪板块与园区的联系加强,加上其舒适便利的生活体验,升值潜力将会增大。其次是产业,越溪板块靠近吴中太湖新城与吴江太湖新城,而太湖新城的产业发展潜力巨大,各项资源丰富,后期引入新城发展产业之后,越溪板块也会享受到太湖新城发展红利。

第三是价值洼地补涨效应,园区是苏州房价的天花板,苏州热门板块价格也都接近三万甚至突破三万,越溪与这些热门板块相比毫不逊色,而房价还处于两万出头的洼地,长期以后还是会回归价值高地,具有相当的升值潜力。第四点是房产周边地块的拆迁与开发,周边房产的旧改与开发会给板块带来不错的升值空间,而越溪板块不乏可供拆迁的旧房与可供开发的空地,所以这一点也是其升值潜力所在,目前如果看中越溪板块房子,可以入手投资。投资回报率最大的板块和楼盘,详见知识星球内部分享

提问:苏叔,你好!今年想在苏州买一套房子自住,目前的楼市怎么样呢?这个时机适不适合入场?无房刚需,没有买房经验,对买房小白有什么比较好的买房建议吗?有哪些要注意的问题?

苏叔:你好,今年可是比较好的买房时机。以下买房建议值得关注:

买房千万不要乱买,避开公寓和小产权房,避开不带学区的老破小,避开偏远地区交通不便的老破大。第二,值得买的房子升值潜力也大,离地铁越近越好,房顶越近越好,物业越贵越好,学习配套越完善越好。第三,再有钱也不要全款买房,你不要计算要多付多少利息,你更应该考虑的是通货膨胀对钱的购买力稀释到底有多严重。第四,无论你是买新房还是卖二手房,千万不要敌视中介,你要把他们争取过来变成自己的朋友,成为自己的资源和人脉。要想办法让中介小哥小妹成为你的利益共同体,这样他们就会站在你这边,用他们的专业为你争取更多的利益。

提问:苏叔,你好,吴江太湖新城和相城元和,一个是充满未来感的新城,一个是配套全面爆发的老城,两个是政府举全力打造的板块,且两个板块的价值都得到了有效兑现。那为何两个楼盘买入五年后,存在较大的涨幅差距呢?

苏叔:你好,近十年以来,随着苏州整体城市的发展,苏州地区城市房价逐渐提升。即使政府采取了一系列的调控措施,但是近年来苏州的房价仍有小幅上涨,整体房价呈现出稳中有升的状态。从苏州房价整体走势来看,近年来房价的上涨出现分化的现象。不同地段的楼盘上涨幅度也大不相同,这与楼盘本身所处的地段位置,产品属性以及周边基础配套设施有着密切的关系。此外,板块整体的规划以及兑换能力,也是影响板块价值上涨的重要的因素。但是影响这两处楼盘最主要的因素就是地段,占据地段优势的楼盘未来的升值空间会更大,发展潜力更大。所以虽然这两处楼盘的基础设施以及交通和居住舒适度都比较接近,但是,目前房价仍然存在着较大的差距。

提问:苏叔,你好,想问一下,花港片区的新房是否值得入手,最近在看花港片区的新房和新湖明珠城的二手房,两个不知道怎么选择?

苏叔:你好,具体情况也是根据你的需求来定的,首先就板块而言,2万出头考虑花港这边确实不划算,4号线东面的大量回迁安置房短周期之内是拆不了,影响后续的升值发展空间。

篇幅有限,只能涉及到这些城市。

查阅大量资料,对于全国300多个城市进行了盘点,做出全国城市风险名单。

一共可以分为四类:

第一类:可以密切关注,但是现阶段限制在主城和地铁一小时非主城范围

第二类:可以关注,现阶段购买范围限制在主城范围

第三类:自住可买,现阶段购买范围现在主城三类地段:行政区板块+金融产业板块+主导高科技产业板块

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