小产权房网比如开发商在售楼时宣传的学区房最终上不了，比如原房主出卖房屋时承诺学位未占用、但购房人子女却因学位问题入不了对口学校等问题。如果你遇到这样的问题，该如何面对？
情形1：合同未约定是否含学位，后因学位被占用，买方要求卖方承担违约责任，如何处理？
案例1：（2018）粤0306民初11561号案件，深圳市宝安区人民法院审理后认为，学位作为学校周边住房的附属权益，对于房产具有较高的附加价值。涉案房产附带弘雅小学的学位，被告吴海兵出售涉案房产给原告，弘雅小学学位未使用应是合同的附随义务（笔者注：法院认定学位属于附随义务，在合同没有约定此种情形下可以解除合同时，原告行使法定解除权可能存在障碍，因为违反附随义务达不到法定解除的程度）。被告吴海兵在已经与原告签订《房地产买卖合同》，即已经将涉案房产出售予原告的情况下，又与被告周某2签订房屋租赁合同，将涉案房产附带的弘雅小学学位给被告周某1使用，被告吴海兵的行为已经构成违约。为了维护社会经济秩序和诚实信用原则，制裁民事违法行为，保护当事人的合法权益，原告作为守约方有权要求被告以赔偿损失的方式承担违约责任。原告要求被告吴海兵赔偿因学位被使用造成的损失10万元的诉求，有事实和法律依据，本院予以认可。
上述案件中，虽然双方在合同中没有对学位问题进行约定，但法院认为学位属于合同的附随义务，违反附随义务，仍然要承担违约责任。对于违约责任的认定，法院委托了房屋评估机构对该房屋是否带学位进行了差价评估，评估结果为102283元元左右，法院以评估结果认定了违约责任。（注：该案进行了二审，二审法院将损失调减为5万元，在此不做详细介绍）
情形2：合同约定学位可以使用或承诺学位未占用，但未约定违约责任，如何处理？
案例2：（2014）深南法民三初字第1166号案件，深圳市南山区人民法院审理后认为：因原告单方解除合同不以被告违约以及承担违约责任为前提，故原告要求被告支付450000元的违约金的诉讼请求缺乏事实和合同依据，本院均不予支持。
上述案件中，由于双方仅约定学区房不能用的情况下可以解除合同，但并未对这种情况下违约方是否还需承担违约金进行明确约定，法院对违约金不予支持。
案例3：（2021）苏0621民初5247号案件，海安市人民法院审理后认为：被告出售房屋时对自己的房屋情况应当了解清楚，其不知情不能免除其承担违约责任。但被告的上述违约情形并不构成合同的根本违约，仅是一般违约（笔者注:法院认为违反学位未占用的承诺，不构成根本违约，从而也不可能构成法定解除权的事由），原告要求被告根据“甲乙双方签订售房合同后，如有一方反悔或违约，造成售房合同不能履行，违约方赔偿承诺方30万元违约金，另承担对方的实际发生的律师费、诉讼费等”的约定承担违约金30万元及律师费，依据不足，不予采信。二手房房价并没有固定标准，即使同一小区，不同的房屋亦存在较大差别，本案中，原告所举证据不能够证明其因为案涉房屋学位被占用而形成了25万元的损失。原告陈述其购买此房的目的是为了投资，因学位占用问题暂缓实现投资的目的，原告至2021年8月下旬才查知案涉房屋上的学位占用问题，考虑到案涉房屋上学位占用问题被告表示明年6月份就将解决，本院酌情以该期间的原告资金被占用的利息为原告的损失（因被告案涉违约行为所造成的全部损失），酌定为6万元。
上述案件中，由于双方约定的是售房合同不能履行时的违约责任，对于合同不能履行通常包括法律上不能履行或事实上不能履行，比如房屋过户前被查封、因地震倒塌等，但该房屋对口学位指标是否被占用不是导致售房合同不能履行的情形，法院结合原告的购房目的及违约损害程度，酌定损失6万元。
情形3：买方诉请卖方腾退学位，能否得到法院支持？
案例4：（2017）粤0306民初13968号案件，深圳市宝安区人民法院审理后认为：学位作为学校周边住房的附属权益，系人民政府就教育资源的合理配置而设置的行政管理手段，并不属于民事权利的范畴。故原告以其学位遭侵犯而向本院提起民事诉讼，请求腾退学位并赔偿损失，不在人民法院民事诉讼的受案范围，应当驳回起诉。
上述案件中，法院认定请求腾退学位不属于民事诉讼受案范围，驳回了起诉。学位本身不是民事权利的范畴，腾退学位不构成一种民事诉讼请求，但因学位附带的教育资源会反映在房屋价格这一经济价值上，构成一项财产权利，因该权利受损的，可以请求赔偿损失。
情形4：学位被占用，但非因卖方自身过错，卖方并不知情，如何处理？
案例5：（2020）闽0402民初1349号案件，福建省三明市梅列区人民法院审理后认为：根据该合同约定，被告陈峥、陈嵘承诺所出售的房产在6年内学位无被占用，而从三明市实验小学出具证明书可以确认，案涉房产学位被占用已为事实，说明被告陈峥、陈嵘所出售的房屋与合同要求不符，虽然无证据显示被告陈峥、陈嵘对案涉房产学位被占用一事存在过错，但我国《合同法》现有的违约责任归责原则是以严格责任为一般归责原则，在法定特殊情况下才适用过错责任原则，故即使被告陈峥、陈嵘无主观过错，因客观上交付的房产与合同约定不符，亦构成违约。原告主张按照购房款全额为基数并按日万分之五的标准来计算至合同义务全面履行完毕之日止的违约金，标准过高，有违公平正义原则，被告陈峥、陈嵘对此亦提出异议，故本院予以调整。因学位被占用的预期利益损失难以量化，故本院综合当事人的过错程度、合同履行、预期利益、学位政策、三明市场行情、房屋的区位和房龄、装潢等因素，根据公平原则及诚信原则，酌情确定违约金为购房价款的6%，即72000元。
上述案例中，案涉房屋的学位是被他人提供虚假材料占用，卖方对此并不知情，但违约不以过错为前提，卖方仍构成违约。卖方在知道后积极联系学校善后，虽然合同约定按房屋总价的每日万分之五支付违约金，但法院结合过错程度等因素，酌定了违约金。
通过以上5个案例，笔者将学区房买卖纠纷中比较常见的几种情形进行了阐述。总结几点建议：
1、购买学区房，合同约定清楚很重要
对学位使用情况进行明确约定，如“卖方承诺所售房屋自××年×月×日起至房屋产权过户之日止从未也不会让自己及其亲属使用或允许他人使用过任何学位”。
对违约责任进行明确约定，如“若卖方违反本合同第×条所作承诺，买方有权：（1）解除合同并要求卖方赔偿购房总价20%的违约金；或（2）有权要求卖方赔偿因学位占用而导致该房屋市场交易价格降低的差价”等。
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