客观来说,因为不同的项目属性,重新入市后产品设计的高低之差,最终的呈现的结果,也是完全不同:有的王者归来,还有——
就在近期,又有一个“老盘”新卖之后,结果“乌掉了”,入市近一个月,成交为0,一套未卖出去!
今年12月4日,桥北骨灰级老盘某富花园领取36套毛坯房销许,均价约1.9万/㎡,现房销售。
这个价格在桥北,属于新盘的中等偏低水准,本次领销许的也是小区的最后一栋,层高6层,不是全新组团,和此前十多年的老小区房源在一起,从感官上来说,确实有点落后:
图片来源:贝壳网
就房源来看,无论是小区景观设计、外立面呈现还是物业维护,基本上也处于“掉链子”水准:
图片来源:贝壳网
更重要的是,因为是最后一波房源,对于户型显然也没有改善的动力,户型设计过时,而且也没有再加装电梯······
同时,我们也查阅了小区目前二手房价格,1.6万/㎡,可以说相对于目前最后一批销许价格,这还是不折不扣的正挂....
所以,也就难怪如今,我们再查网上房地产,从去化情况来看,至今一套没有卖出去,就算数据有所延迟,也不至于此。
事实上,老盘新开说实话真的有不少讲究,因为人们之所以“买单”老盘,往往看中是以下几点:
1、价格优势
尽管所处板块不一样,但是入市的时间都有的一说,可以说都是在原有板块相对来说热度比较高的时候选择“出道”,以比较便宜的价格,给予想在此置业的买房人一个选择机会。
2、配套优势
这批房源都有一个共同的优势,就是之所以板块会备受关注,最重要的一点就是区域发展成熟,云集了大量的城市资源,日常生活有所保障。
如果用这两个标准去衡量今年南京的所有新开“老盘”基本上高下立判:
这些楼盘就卖得特别好:
丹若园
12月,丹若园首开1、3号楼114套房源,吸引699组摇号,中签率低至16.3%(近6人抢一套房),是近三个月来,南京楼市最难买楼盘,开盘当天就火速售罄了。
作为奥体新城组团最后一个新房项目,丹若园,是拿地时间已超10年的老盘,至今依旧保持超高的关注度,和项目绝佳地段位置分不开。
项目地处河西中部梦都大街,距离地铁2号线兴隆大街站仅700米左右,并且紧邻金陵中学实验小学,附近还有金陵中学河西分校,与海玥名都一街之隔,学校、地铁、商业等各项配套齐全,堪称河西价值高地。
产品上,丹若园的户型配置非常高,5栋263套房源,最小面积170平起步,户型建面约170、210、265㎡,改善四房起步。
项目外部采用米黄色石材+暖灰色铝板+蓝灰色LOW-E玻璃,打造笔挺和时尚的立面设计,和前几批的产品,在立面上就形成很大的区别。
项目内部则打造科技住宅,引入的是分户独立的毛细管辐射空调系统,升级锻造恒温、恒湿、恒氧、恒洁、恒静、恒智六恒科技系统,在产品力上相比前期也是有较大的升级。
颐和南园
颐和南园时隔9年入市加推,56套房源共吸引349组买房人报名,综合中签率16%,再度刷新了近期开盘中签率,项目今天开盘即售罄。
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涨价入市加推不再
价格上,2013年,项目三期别墅尾盘均价约1.8万/㎡,此次开盘均价3.9万/㎡,相比之下,9年时间价格攀升了2.1万/㎡。
二手房市场,小区的挂牌均价在3.8万/㎡,近期贝壳上成交了一套房源,均价不到3万/㎡。不难发现,老盘一贯的鸡腿优势在该项目上并没有特别突出。
低密稀缺,产品优化
不可忽视的,就是项目低密优势。根据规划,打造4栋4F电梯洋房,户型面积约168-191㎡,得房率80%以上,在九龙湖乃至整个区域来看,这样的低密产品都是少的。
此前,我去小区走访,小区整体的宜居指数还是非常高的。
相比前期产品,此次老盘亮相,在户型上做一定的升级:南向窗户比提升,配置飘窗+大阳台+横厅等设计,更符合当下的居住审美。
最新两大主力户型
二手房户型
精装上,项目采用松下新风、威能地暖、三菱重工空调三大件交付,厨卫均采用西门子、杜拉维特、汉斯格雅等一线大牌,没有装修包。
当然,我们也看到了不好卖的尴尬老盘:
城北老盘金浦御龙湾时隔2年开盘入市,销许均价31909元/㎡,首付3成,价格比2年前涨了5000元/㎡,网房显示,今年入市房源基本处于冰冻状态,成交比较直接挂“0”。
岱山新城的老盘电建洺悦华府,今年下半年推出最后3栋楼,销许均价约32694元/㎡,相比上一次开盘至少涨了2000元/㎡多。网房显示,去化不到4成。
此外,还有7月中旬,河西中部突然冒出来一个近10年的老盘——建邺区长江路389号的楼盘爱达嘉鸣领取48套住宅销许,户型面积约103-212㎡,销许均价约38150元/㎡,毛坯交付,首付3成起。目前正在报名。
从这个销售许可上可以看出,这是一个综合地块上的楼盘,3楼以上(4-11层)为50年产权的住宅,3楼以下是商业/物业用房。
确实,从项目同步曝光的户型图上,也看出来这一点:
值得一提的是,这是老盘爱达花园近10年后的老盘新开,全新组团,因此在开盘前夕,项目已经盖了不少层了。
这个项目处在建邺区与雨花台区交界处,属于建邺区,紧邻虹悦城、银桥市场。
目前销售去化情况也几乎很差。
河西-宁工新寓
经过近一年的酝酿,位于河西北的宁工新寓一村终于有消息了,双学区+双地铁+现房,起步户型约48㎡,已经开盘!
这是一个房龄已经近20年的老小区,此前一批被地铁公司回购的房源,经过整体的重新装修,再度入市,为基本已经无新房可售的河西北部,再度入市一批房源,其中更是有48㎡超小户型。
当然,这个项目被关注到,还有一个原因是,这里的对口的学校是:拉小宝船小学和宁海中学。其中,宝船分校在宁工新寓二村内部,和宁工新寓一村仅一街之隔,日常上学还是很方便的。
虽然近年来分数排名不多,但是宝船小学当年的首秀给很多人留下深刻印象,在家长中的认可度比较高;宁海中学近年来的推进率也不错,这是小区独特的溢价资源。但是遗憾的是,大部分买房人仍然不太买账,除了少量小户型出于“学位票”的动机售出之外,基本上都没戏!
写在最后
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