小产权房网最高法院（2020）民申4号执行异议案件，最高院认为：依照《不动产登记暂行条例》第8条第3款之规定，房屋产权登记仅用于记载不动产自然状况和权属情况，仅具有不动产权利的推定效力，并不具有不动产实际归属的确定效力。在现有证据能够证明借名人借出名人之名购买案涉房屋并实际支付房款的情况下，不动产权属的登记状态并不影响借名人对案涉房屋享有实际产权。关于借名人对借名房屋享有的权益是否足以排除执行的问题，出名人并非借名房屋所有权人，债权人基于其与出名人之间的债权债务关系申请执行不能及于借名房屋。
从这个案件来看，最高法院的裁判观点支持借名买房人，可以依据借名买合同关系取得房屋的所有权，排除出名人的债权人因民事诉讼生效而对出借姓名由实际购房人购买的房产予以执行。
我国对不动产物权实行物权登记原则，不动产登记是指经权利人或利害关系人申请，由国家不动产登记部门将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿的事实。作为物权公示手段，不动产登记是一种产生法律效果的事实行为，而不是登记机关的行政管理行为。也就是说，不动产是否登记，以合法的所有人自愿为主，登记机关只提供不动产登记的服务，使之产生法律效力，而不要求所有必须对自己的物权进行登记
《民法典》第二百零八条规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。”这是和原《物权法》不同的法律规定，即原《物权法》没有强调不动产物权应当登记，但《民法典》对不动产的物权则要求应当登记。由于《民法典》已经取代了《物权法》因为，应当按照《民法典》的规定执行。
《民法典》第二百零九条“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；但是法律另有规定的除外。”这一条也与原《物权法》规定不同，即对不动产物权应当登记的情形，设立了法律允许的“除外”情形。
《民法典》第二百一十四条：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。”这一规定与原《物权法》第十四条规定相比没有任何区别。
《民法典》第二百一十五条“当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”与原《物权法》第十五条规定几乎相同，只是把“当事人另有约定外”，变更为“或者合同另有约定外”。这种变化只是表述的字词不同，实质上没有区别。
《民法典》第二百一十六条“不动产登记簿是物权归属和内容的根据。”原《物权法》第十七条规定“不动产权属证书是权利人享有该不动产物权的证明。不动产权属证书记载的事项，应当与不动产登记簿一致；记载不一致的，除有证据证明不动产登记簿确有错误外，以不动产登记簿为准。”
从立法的表述意思来看，《民法典》关于不动产登记簿的表述虽然简洁了，但表达意思非常明确，即当不动产物权的归属和内容发生争议时，以不动产登记簿为根据。
以上这些法律规定都是以“登记原则”确立不动产的物权，但这些法律规定并不排除物权的合同取得原则。对不动产物权，法律规定“自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。”
不过，以上法律规定的依据合同取得的物权，仅是一种准物权，未经不动产登记，依据合同取得的物权能否成为购房人抗辩他人的债权执行权，还须取决于其他条件。
《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条“金钱债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。”
依照该条法律规定，当事人可以通过以房抵债合同消灭债权债务关系，但以房抵债的不动产如果未办理不动产登记，债权人也取得了房产，因为当事人自身的原因没有对案涉房产办理过户登记手续，就等于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。受让人如果没有前述《规定》第二十八条或二十九条所规定的情形，一旦发生法院的查封执行情形，就不能排除法院的执行。
最高法院(2018)最高法民申1382号民事裁定书审查的再审申请人戴宏都与被申请人解军、被告丹东宽泰房地产开发有限公司的执行异议之诉纠纷一案，最高法院认为：根据《最高法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定和法院原审查明的事实，戴宏都与宽泰公司签订案涉《以房抵债协议书》后没有对案涉房产办理过户登记手续，故双方关于案涉房产的转让并未产生物权变动效力。
戴宏都主张其在人民法院查封之前已合法占有案涉房产，但案涉房产当时尚处于在建状态，并未取得商品房销售许可证，亦未竣工验收，戴宏都在原审期间并未举示充足的证据证明其已实际占有了案涉房产。据此，原审认定戴宏都不符合前述法律规定的能够排除人民法院执行行为的情形，认定事实及适用法律并无不当。戴宏都并未举示证据证明协议书及委托书已经实际履行，戴宏都已合法占有了案涉房产。故戴宏都举示的上述证据不足以证明其主张的在法院查封之前已合法占有了案涉房产。
因戴宏都并未在人民法院查封前合法占有案涉房产，即使其在人民法院查封之前已与宽泰公司订立了合法有效的买卖合同，亦不符合《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条第二项之规定，其对案涉房产仍不享有足以排除强制执行的民事权益。其再审申请不符合《民事诉讼法》第二百条第二项规定的情形。裁定驳回戴宏都的再审申请。
最高法院的这个生效案例强调的是：不管是直接购买的房产还是通过以房抵债取得的房产，如果没有办理不动产登记，则必须用证据证明，不是买受人的原因造成的不能登记。法律在审查这一事实时非常严格，即不能办理不动产登记必须不是买受人的过错造成的，如果是买受人的过错造成的不能登记，则丧失排除执行权。购买不动产要完成交款的事实；实际占有使用房屋，买卖行为必须发生在法院查封执行之前，都是可以阻止法院执行的法定理由，但不动产物权登记则是排除执行的重要条件。
笔者代理的朱某某与裴某某的借名购房诉讼，新加坡籍的朱某某因在中国旅游时，与旅游公司的司机裴某某成为情人。朱某某出资，借裴某某名义在吉林市某小区购买了一栋房屋。
朱某某通过向裴某某个人账户汇款方式向开发商交纳了首付款，又在某银行以裴某某的名义办理了按揭贷款，由朱某某按期向裴某某汇款向银行按期偿还贷款及利息，一年后朱某某提前偿还了银行贷款及利息，又出资对房屋进行装修，用于每年回国度假时与裴某共同居住。双方2015年12月4日签订《房产权益证明书》，确认案涉房屋属于朱某某所有，并确认购房资金来源和偿还按揭贷款匀由朱某某出资。
2018年，朱某某与裴某某感情破裂，向法院起诉，请求依法确认案涉房屋属于朱某某所有。
裴某某抗辩：案涉房屋属于自己所有，是原告因感情关系而赠与给自己的，依照物权登记原则，属于自己所有。
法院经审理后查明：原被告购房时签订了《借名贷款协议》，以裴某某名义办理的按揭贷款是朱某某所借并由其偿还本息；《商品房买卖合同》记载的购房人是裴某某，但双方签订的《房产权益证明和房产权利证明》确认实际购房人是朱某某，朱与裴二人是借名购房关系；《购房发票及纳税票据和与房屋相关各种票据13份》的交款人虽然记载为裴某某，但朱某某向裴某某汇款21次，总额超过100万元，能够确认争议房产的全部资金均来自于原告。最后，法院判决确认案涉房屋归朱某某所有。
这是一起典型的借名购房的产权确认诉讼，朱某某提供的证据能够证明，自己是实际购房人，因此获得了法院的支持。
在正常情况下，不动产的出资购买人和《购房合同》及相关出资凭证与事实上的权利人应当是一致的。由于经济生活的复杂性和各种社会关系复杂的原因，也会出现两者不一致的情形。
法律为了保护可能的事实权利人，规定了不动产的异议登记和更正登记制度，如果形式上的购买人和实际购买人就不动产的权属产生纠纷，实际购买人可以通过异议登记要求登记机关对不动产登记簿记载的权利所提出的异议记入登记簿。此时，异议登记就给不动产物权交易造成一种不稳定状态，并可以进入法律审查程序。申请人在异议登记之日起十五日内不起诉的，异议登记则失效。不动产的事实权利人只能提起诉讼，通过法院裁决确定物权的真正归属。朱某某和裴某某争议的案涉房屋没有办理产权登记，但已经完备了产权登记的各种文书要件。这是法院最后判决房屋归属朱某某的重要原因。
在此案中，朱某某提供的《商品房买卖合同》和原始票据是确认和办理不动产登记的重要凭证。裴某某虽然在《商品房买卖合同》和原始票据记载了他的姓名，但这些凭证均在朱某某手中。如果依据《商品房买卖合同》等凭证记载的姓名确认案涉房屋的权属，由原告朱某某一直保管交易凭证的做法有悖常理。虽然诉讼双方对房屋的权属发生争议，但朱某某享有对案涉房屋的期待权。朱某某持有的《商品房买卖合同》及所有的交易凭证的原件，其证明力大于裴某某的口头抗辩意见。
朱某某持有涉诉房屋的购房款及相关税费的支付凭证，支持了她是实际购房人的诉讼主张。按照一般交易规则，谁买房产谁自己交付购房款及相关税费。朱某某提供了购房发票、纳税凭证、汇款凭证、银行账户资金流水，均能证明购房款等交易资金虽然是从裴某某银行卡上发生的，但资金来源系朱某某从新加坡汇给他的，甚至涉案房屋的水电费、供暖费用的原始票据都保管在朱某某手里。裴某某虽然抗辩自己账户资金来源合法，但无法说明朱某某给他汇款的原因和用途，也无法解释与房产有关的交易及费用票据为什么一直由朱某某保管。基于以上事实和证据的分析判断，法院认为裴某某不能对这些问题作出合理解释有违常理。
涉诉房屋由朱某某长期占有使用的事实，支持朱某某是实际购房人。本案的涉诉房屋一直由朱某某和裴某某共同占有使用，并由二人行使业主权利。这是本案房屋权属确认的难点。经过诉讼双方的举证质证可以确认：朱某某与裴某某二人是一种非正当的同居关系，房屋一直由朱某某行使主权控制权。涉诉房屋自购买以来发生的所有费用票据均由朱某某支出并保管，连房屋装修费用都系朱某某支出。裴某某虽然也在该房屋里居住，但其身份属于客居性质，真正的房屋管理权人是朱某某，这也是朱、裴二人签订《房产权益证明和房产权利证明》的主要原因。如果裴某某是房屋的真正权利人，则无须签订两份可以证明房屋权属的文书。
房屋最后占有人是朱某某，是法院判决房屋权属归于朱某某的重要原因。2017年8月，朱某某来到中国后住入案涉房屋，同时拒绝裴某某再进入案涉房屋居住，并将裴某某个人的衣物打包邮寄到裴的工作单位。小区物业对朱某某居住在案涉房屋的事实予以确认，并认可她的业主身份。裴某某实际上接受了朱某某对房屋的控制和占有权。
由于朱某某提供的全部证据互相得到印证，形成完整的证据链条，能够证明自己是涉诉房屋的真正购买人和权利人，故法院对朱某某要求确认本案争议房产归其所有的诉讼请求予以支持。
最高人民法院（2011）民申字第261号民事裁定书审理的谭万兴与雷广志、深圳市京达旅业有限公司的借名购房产权争议一案体现的判决观点，与朱某某与裴某某的借名购房一案基本相似。
1999年6月1日，雷广志代表广志财务投资公司与深圳市海龙王房地产开发有限公司签订《购买楼宇协议书》，约定购买该公司开发的公寓一栋，广志公司以雷广志的名义向海龙公司支付首期款100万元。
2000年8月17日，广志公司与谭万兴签订《协议书》，约定广志公司以谭万兴的名义购买涉案房产，房屋首期款及按揭款由广志公司支付，所有权归广志公司所有。2000年8月30日，谭万兴与海龙公司签订《深圳市房地产买卖合同》，以谭万兴的名义向银行办理了按揭贷款。2003年9月11日，涉案房产被核准登记至谭万兴名下。
2002年2月，深圳市京达旅业有限公司与雷广志签订协议，约定共同投资购买涉案房产，约定雷广志占30%，京达旅业占70%，京达旅业支付完毕所有剩余购房款。
广志公司于2006年12月26日出具两份证明，证明涉案房屋实际是雷广志是借该公司名义并由其个人出资购买，该公司已将房产全部交给雷广志所有并行使权利。
2007年8月30日，雷广志、京达旅业向深圳中院起诉，要求确认涉案房屋为两原告共同所有，深圳中院一审判决支持两原告诉讼请求。谭万兴不服，上诉至广东高院，广东高院判决驳回上诉，维持原判。
谭万兴不服，向最高法院申请再审，最高人民法院认为：雷广志、京达旅业提供了足够的证据证明广志公司与谭万兴之间是借名买房，涉案房屋为谭万兴代广志公司购买，雷广志、京达旅业支付了全部购房款。故应认定涉案房产登记于谭万兴名下属于代持有性质，谭万兴仅依据房屋登记主张其为房屋所有权人的抗辩理由不能成立，登记在出名人名下的房屋属于代持有性质，房屋所有权不归出名人所有，而应归借名人所有。法院最终判定涉案房屋归实际出资人雷广志、京达旅业所有。
通过以上案例分析，借名买房必须要签订书面合同，要明确实际购房人借名的原因。出名人在购房合同中的代购代持身份一定要明确，双方对借名所购买的房屋权利一定要写清楚，以防将来发生争议。
借名买房协议一定要留存双方的身份证信息，这是将来发生产权争议时的明确产权的主要凭证。
借名买房的各种相关支出票据原件必须保留在实际购房人手中，谁出资谁所有是此类案件裁判的主要依据。
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