小产权房网这是深中学区风波之后普通人最大的疑问。
巨量的保障性住房供应；
巨量的商品房供应；
未来二手房必定是践踏出货！
可深圳缺地，而光明有成片的空地，光明还有高新产业的规划！
嗯，看多和看空同时在光明上演，天使和恶魔的内心焦虑再次开启。
今天我就是想聊聊，这个号称深圳最具争议性的板块，到底还能不能买？
我看了很多人的担心，总结了三个很多人诟病光明的点
1.保障性住房大量供应，影响片区质感
2.商品房扎堆入市，未来二手房出手困难
3.发展并不达到预期
我们挨个来看，事儿是怎么个事儿。
一提到保障性房，大家就是想到前阵子闹得沸沸扬扬的深中配建保障房事件。
于是我好奇的翻了一下，光明究竟有多少保障性住房？
这是去年2022年深圳基本建好的保障性住房的项目表。
包含深汕合作区、大鹏新区在内，一共有40个项目。
而光明凭一己之力占了其中9个，也就是说深圳近乎占1/4的保障性住房都在光明。
根据光明区政府的规划，未来光明要建成共有各类公共住房项目46个，到时候全部房源约6.35万套。
嗯，确实，光明未来是深圳保障性住房最多的区。
光明的角色变化如此之快，或许和整个深圳的发展策略有关系。
7年前，光明从功能区变成行政区，发展定位从“高新技术产业园区”到“世界一流科学城和深圳北部中心”、“大湾区综合性国家科学中心先行启动区”的历史性跨越。
这也正式开启了光明发展的狂飙之路。
当时很多人对光明的评价皆是：下一个南山。
毕竟高新技术产业，这种含金量贼高的产业，不正是现在南山所拥有的的吗？
再看看南山现在的房价，哇塞，还不赶紧冲？
时间来到2023年，光明明显还没成为下一个南山。
但深圳楼市却迎来了翻天覆地的变化。
深圳开始想走楼市双轨制了！
这两年深圳突然加大了保障性住房供应，甚至去年还开始了加大可售人才房的供应，今年还有规划未来要推出共有产权房。
很明显，深圳希望压住过快上涨的房价。
最新的规划，深圳要推出74万套保障性住房。
这74万套的供应怎么来？
得靠各种抠，现在新拿地的商品房基本都要求配套一定比例的保障性住房。
但这个量还是偏少，要完整目标，势必还需要像光明长圳凤凰英荟城这样的单独保障性住房项目。
可哪里有地呢？
现在看来，光明似乎是更合适的。
所以今年光明可不就是保障性住房供应最多的区域呗。
成片式的保障性住房，对新市民而言确实是好事，可对于想涨的商品房来说，可不是好事了。
毕竟房子背后还有资源、圈层的捆绑，7年前买光明的，可没想过邻居都是保障性住房的朋友吧。
就这么说吧，保障性住房扎堆的地方，对房价上涨的速度一定有有影响。
如果你是抱着想涨、能涨、快涨的心态，也要学会避开类似区域。
更扎心的，除了有保障性住房搅局之外。
光明还有大批次的商品房供应。
今年光明目前在售的楼盘就有17个，并且依旧保持着每年15个左右的新房入市。
而且已连续3年以上4万+的新房备案均价，期间仅有极少量楼盘突破5万。
并且可以肯定的是，这样的趋势肯定会继续保持下去，至少明年依然是，再高也就是5万出头而已。
新房供应量全市第二，仅次于龙华。
作为一个正在发展的区域，有这样的供应实属正常，如果成熟了，那光明房价早就奔5了。
但过多的新房供应，会有一个问题：
抢客，难涨。
一方面同时上市新房多，再加上市场本就没热度，光明的去化不理想。
其次，持续性地新房供应代表这个片区还没完全进入二手房市场，而二手房才是深圳市场的锚。
所以，短期光明的房价是很难拉升的。
而且，光明当下入市的新房还有一个bug点。
产品同质化太严重了。
户型产品基本是复制粘贴做出来的，不仅同个开发商做同样的产品，甚至不同开发商都做同样的产品。
如果刚好碰到一路之隔的2个新房，那基本是为难购房者了。
产品同质化，对二手房接盘侠来说，干扰太大，选择多，价格就难涨。
而且目前上市新房中的面积段基本都是89-120㎡的3-4房，因为单价低，从总价来看，定位就是刚需用户。
刚需用户能接受的价格上限是比较低的，说句再直接点的：区域的房价天花板是由高收入人群决定的。
为什么普遍性做这样的户型？
除了政策（70/90政策要求）之外，更核心的可能是户型太大，根本不好卖。
换言之，可能富人根本不会选择买这里。
一方面，光明对于习惯性居住在南山福田的客户来说太远。
另一方面，光明本区确实也还没有像南山那样的高端购买力。
也就是说，在光明还没有兑现牛X的规划以前，不会有多少有钱人把这里作为改善居住的选择。
而等到牛逼的规划真正实现落地，且不论还需要几十年的发展实际，积攒了大量有购买力的群体后，可能光明普宅也已经开发得差不多了，没有空间留给豪宅。
而对现在已经买入光明的二手业主来说，近几年有限价新盘和人才房压制。
长期来说，五年到十年的时间里，光明一直有大量的二手房出售，低价狙击，还是卖不上价。
光明的未来，还真的会是光明的吗？
光明的未来，基本都寄托于光明的产业发展。
这些年来光明交出的成绩单的确是非常漂亮。
光明区地区生产总值由2017年的854亿元跃升至2022年的近1400亿元，年均增速8.1%
增速为全市第三，成为深圳增长潜力最足、发展势头最猛的板块之一。
光明主要的产业布局，主要是在智能产业、新材料产业、生命科学产业以及现代服务业等“3+1”产业。
自2018年建区至2021年，规上、国高企业双双突破1700家，专精特新企业近400家，上市公司达到28家，企业数量以年均15.7%的速度增长。
更何况光明科学城的规划属于国家战略，定位非常高。
的确，就客观来说，买房看城市的规划很重要。
因为地段价值的变迁，往往和城市规划有很大关系。
但是，今时不同往日。
深圳的城市发展到了现在这个阶段，已经相当成熟。
整个城市的经济发展速度（GDP增长率）和全国一样，都从高速降到了中速，或许还比全国平均水平高。
但和自己的过去比，无疑慢下来了很多，很难再有过去那样大开大合的建设阶段了。
光明或许未来一定会光明，但至少不是短期。
经济增长这件事，既要靠自身规划和努力，但也得靠大势，当前的全球经济都乏力，很难说单纯靠一个国家异军突起。
经济增速放缓是全球的问题，深圳也不可避免。
在这样情况下，光明的产业导入，或许会是一个非常长的过程。
除了有产业以外，光明还需要有相应的医疗、文体、休闲配套。
这些都需要时间和资金砸入，再逐渐等待成型。
再加上深圳当前对楼市的态度转向，深圳房价短期也不太会有大涨的空间。
遑论光明？
最后，还有一点就是因为现在深圳放宽了贷款条件
核心区很多二手房迎来了放松，更是对远郊的新房有一定的冲击力。
如果可以淘到核心区的笋盘二手房，又有多少人一定要去远郊的新房呢？
光明在物理距离位于深圳远郊，通勤依旧是无法克服的硬伤。
特别是地铁对远郊房价拉动有限，6号线和13号线的价值被捧太高了。
当初深圳地铁14号线被捧的价值也很高，可14号线开通后，坪山房价涨了吗？
光明13号线开通后，一定会有人沿着地铁线外溢居住，但这批人却不一定是买房的那批人。
光明前几年就开始炒作产业规划利好，但是配套跟不上房价上涨的速度
而且光明目前开盘的新盘多半不属于中心区，地理位置不够核心，多半目前周边还没有地铁可以通行。
所以，不在光明核心片区的新盘，未来在价格上大概率还要接着“内卷”。
而越来越卷大概率只能卷死自己。
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