厦门最新小产权房 法院判决:买卖合同无效!法眼看房NO.15

917房产网(文/谢康)近日,海沧人民法院审结了一起小产权房买卖合同纠纷案,一审判决原、被告房屋买卖合同无效,被告返还原告购房款45万元。

老王是海沧某地村民,有几处农村自建房。老王的儿子小王嗜好赌博,在外面欠债好几百万,老王不得已出售了一处农村自建房,面积130平,作价65万元。买房的是老赵,老赵因近年来儿子婚事买不起厦门的房子,忧心忡忡,见小产权房便宜,就直接付款买下。老赵分三笔支付,至老赵起诉老王之前,已经付款45万。

老王和老赵签了《房屋买卖协议》后,恰逢房价大涨,便想加价,不肯交付房子。二人争执不下,甚至两人见面一度发生扭打。

老赵为了尽快拿到房子,好让自己的儿子尽快结婚,把老王告到了法院,要求确认合同有效,并且让老王尽快按照合同约定交付房子给自己使用。

法院经审理认为,老王和老赵之间签订的协议所基于的买卖标的系农村房屋,该房屋买卖合同中原告并非涉案房屋所在村集体经济组织成员,且该房屋买卖未办理农村宅基地使用权的审批手续,该合同违反了法律禁止性规定,应属无效,老王应当返还45万。

编者按:

购买小产权房的案例屡见不鲜,纠纷也无处不在,但毕竟小产权房交易不受国家法律保护,一旦发生争执,则无任何法律保障。就上述关于小产权房买卖的问题,我们咨询了福建方与圆律师事务所饶金祥律师,作一简要评析。

法律简评

小产权房这一称谓并非法律术语,它是指由乡镇政府而不是国家颁发产权证的房产,即一些村集体组织或者开发商往往以新农村(社区)建设等名义出售的、建筑在集体土地上的房屋或是由农民自行组织建造的“商品房”。因此,它并不能获得法律意义上的商品房产权。城镇居民不得到农村购买宅基地、农民住宅或小产权房。任何单位和个人不得租用、占用集体土地搞房地产开发。所以,现行法律及政策规定均禁止小产权房基于买卖、交易等法律行为发生物权变动。

对于小产权房,其买卖交易破坏了正常的商品房买卖市场经济秩序,是国家明令禁止的事项,所以对于该类买卖所引发的纠纷,法院无法对其有效性进行确认,反而认定属于无效协议。根据《中华人民共和国合同法》第58条规定:“合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。”

在小产权房交易中,法院无法处理房屋物权部分引发的房屋买卖纠纷,但交易中的债权纠纷部分,仍受法律的保护。一旦双方发生纠纷,若购房者同意不要房,但想将买房款拿回,可以不当得利为由,提起债务纠纷类诉讼。

故法院认定老王和老赵的协议无效,则其中因该协议取得的财产,应当予以返还。

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