深圳小产权房占比70%(房子过剩的时代来临了？)-小产权房网

最近这个话题拿出来讨论，主要是依据2023年2月15日，国新办召开了第一次全国自然灾害综合风险普查工作发布会，提到住建部在3年前就开始启动调研工作，调查覆盖了中国100%的城市，100%的自然村。中国的房子的数量是：6亿栋。不得不说，这个数据还真的挺震撼的。不仅数据震撼，调研的过程也十分仔细，堪比一次人口调研。发布会透露，这次房屋调查耗时三年，组织了500万技术人员，其中住建系统就动员了260多万人参与。建立起了统一的调查底图，统一的工作流程、统一的数据格式，以及统一调查时间基线。甚至还给予这6亿栋建筑赋予了“数字身份证”。

这些数据意味着什么呢？首先，来看这6亿栋是什么概念。农村和城市的房子具有根本差别，农村的方式基本是一户一栋，而城市一栋房子可能住几百户。因此，将城市和农村的数据合并，这本身就不具有合理性。其次，分城市和农村来看，根据住建部2022年1月公布的数据，全国有50多万个行政村，有2亿多户农民自建房。因此，这6亿栋三分之一以上是农村自建房，也就是一户一栋的方式存在，再次，6亿栋还包括各类建筑用房，也就是不仅仅是住房，是全国城乡建筑物的总量。

因此，要根据6亿栋的数据来判断中国房子的过剩，不管从哪个角度来看，都不具有合理性。

虽然这些年城镇化水平不断提高，农村人口不断往城镇转移，但是农村自建房还是保留的。另外城镇自建房的数量也不可小看，根据国家统计局数据，1998-2020年竣工商品住宅合计126亿平，占当前城镇住宅存量的40.6%，而自建房的比例从35.7%降至31.5%，虽然下降了，但比例仍然很高。这一点在大湾区是最明显的，深圳的小产权房数量绝对比商品房要多，包括像佛山惠州江门肇庆的一些郊区，2015年之前更偏向于买地皮盖自建房，存在大量的小产权房，也就是在2016年才流行电梯新房。仅仅是农村自建房和城镇自建房，这里的总房屋量估算一下最少也要超过3亿栋。那商品房又有多少呢？从国家统计局统计的数据结果来看，从2000年到2020年，全国住宅商品房销售面积总共是164亿平米左右。按照户均90平米计算，20年间，我国累计建造的住宅商品房数量约1.82亿套左右。综合1978年到2020年每年建的商品房之后，我们大概估算我国拥有的商品房存量大概在2.5亿套左右，把最近两年加上去大约在3亿到3.5亿套左右。按照每户3人算可满足10.5亿人居住。

从以上数据来看，不得不说房子真的很多，之前黄奇帆就曾经吐槽过，中国房子严重过剩，20%的人口建造了全世界50%的房子，未来肯定会有大量的房子会变被废弃掉。但我们仍然需要结合区域、城市规模等因素来看。但无论是6亿栋也好，3亿栋也好，其实我并不关心总数，在中国谈总数和平均数的意义一直都不大。

我更在意的是各个省份或者各个城市的具体数字，具体到住宅和商办的数字。这些数字我相信高层已经掌握了，毕竟在目前的大数据时代，只要有心就能厘清，而且住建部也说了，他们花了3年时间，500万个技术人员，我相信真实的数字肯定是有的。只是能不能公布又是另外一回事了，估计害怕打击到部分城市的购房热情吧。就说去年，贝壳利用自家的中介资源去调研，将3个月以上无人居住的住房定义为“空置住房”，整理出18个城市的空置率。数据显示一线城市的空置率较低，比一些发达国家都要低，强二线则在中等水平，也有不少二线城市都高于15%，甚至20%以上，大家可以网上搜，我就不放出来了。当时数据一经发布，引起了巨大的讨论，后来贝壳还是顶不住压力删除了报告并写了道歉说明。按照目前贝壳的市场占有率，我倒是觉得那个空置率报告还挺反映现实情况的。在更早之前，原住建部副部长仇保兴在“2022中国城市高质量发展智库论坛”上，说出了一个令人有点吃惊的数字：目前住房空置率已达15%，有的省份达到25%甚至30%。贝壳系主要分布在一二线城市为主，而仇部长在住建系统工作了十几年，掌握的是全国的数据。所以仇部长的数据会比贝壳的偏高很正常。再来看一个数据：人均住房面积。

广东是唯一一个人均居住面积低于30平的，而且十年间人均居住面积仅增加3.22平/人，是广东的开发商建房子速度慢吗？显然不是。而是人太多了，房子建造的速度都跟不上人口的增速。反观有些地方的人均居住面积已经去到40平以上，房屋是真的明显过剩。结合这三点，我想说明的是，中国的房屋分布极其不均衡，旱的旱死，涝的涝死。三四五线的房地产市场是真的没法再继续拉了，随着人口逐渐流失，出生率下滑，即便未来不新增土地供应，就是存量的房子也过剩了，大家不要对小地方楼市抱有一丝希望，真的没机会翻身。但一二线该把握机会的还是要努力上车，毕竟惠州房子再多，也不妨碍深圳的房价增长，就这意思。

所以，说中国住房过剩，但是不考虑城市、不考虑地区，都是没有意义的。

最后一点，发布会上特意强调，这次是花了三年时间全国摸底的，也就是2020年。我查了一下，当年的两会中有提及过：稳妥推进房地产税立法。也是那一年，住建部要求全面采集楼盘信息，网签即时备案，推进房屋网签备案系统全国联网。过去几年针对房地产税的提法就像月经贴一样，大家也就不当回事了。现在看来高层已经在一步步地有序铺垫中，到目前为止，全国所有的房子都有了自己的“身份证”，可以说目前开征房产税的数据基础、技术手段都已经备齐了。万事具备，现在只欠东风。这个东风就是市场，我之前就说过，房地产税不可能在市场行情冷的时候开征的，一定是在温和上涨的阶段。今年的市场大概率还是以稳定为主，不会出现整体过热，所以今年推出的可能性也不大，但是明年就未必了。现在的情况和过去两年不一样了，以前地方为了加速卖地，出台房地产税的动力不强。可是现在呢，自从民营房企倒台后，土地市场就没剩几个能打的，最近苏州的土拍，溢价率全部为0%，依旧是国企托底，这还是苏州。三四线城市的土地根本就没人接盘，这意味着财政收入就要缩水，很多部门就无法正常运营。

最近，还有一则新闻，河南商丘暂停了公交线路的运营，在之前很多城市都出现了类似的现象。这说明房地产行业的低迷，加之三年疫情，给地方带来的沉重的压力，部分城市的地方债压力可能难以承受了。