小产权房比大产权房便宜多少(价差一半的小产权,真的不能买?)小产权房贵吗,

 

问了我两个揭秘肉体的难题:你觉得小产权究竟能无法买?

我的许多影迷朋友都问过那个难题,小产权究竟能无法买,绝大多数人能告诉你,买回有信用风险,不值得买回等等,过去我也是这么回答的,但我今天想换个视角来谈谈那个事。

小产权无法买,的确是为晚安,理据如下表所示:

1、无法贷款,要纸制退款 2、没文凭、没房产证 3、洋房片面、定居不宽敞 4、贬值发展潜力远低于商品房 5、征地不一定理赔

以上是小产权可有可无的弊病,没小毛病。凡是有选择,都不该走这一步,就有如我的同僚们一样,凡是他有钱有势,他也不该买小产权。

当然,有一部分人以一种“赌徒”的态度去博征地,奥苏了资产闻所未闻翻倍,拿住了,是钱房两空,那个赌徒不仅周期短,信用风险还特别大。

相信许多人有疑点,小产权不是明令禁止买卖的吗?怎么买?的确,明底下明令禁止买卖,私底下却已经是两个成形的市场,毕竟深圳吗很特殊,小产权是历史遗留下来的产物,罗拜但闻所未闻。

(深圳小产权还有专门的中文网站)

因此有必要播送两个真实世界的事例,2012年我陈子坚买了龙岗沙浦的一套小产权,套内70多平方米,2018年沙浦被列入城中村模块,项目由优良夺下,先期是磋商征地,所有小产权都可以索赔,地产商理赔标准1:1.1,绿本变白本。

这是真实世界理赔的事例,正因为有成功的索赔事例,明知道有信用风险,依然有一大批人作祟而为,不过也有碰到许多居民许诺,高等法院不立案,买了小产权后征地,没房也没索赔,银血的事例,但在巨大利益面前,依然有人互相残杀。

小产权没法律的护航,抱着“赌徒”态度去孤注一掷赌收益的,我还是建议三思而后行。毕竟旧改的不确定性太大,兑现周期短、信用风险性也太大。

那小产权究竟能无法买?那个难题也萦绕在我脑海很久,直到有一次去到沙井调研。

这是两个由于历史原因,遗留下来了非常有特色“遗产”的区域,是有成片的小产权房,并且,这些小产权房做得可以媲美商品房了。

(沙井小产权裕盛华庭)

许多人印象中的小产权房是那些夹在城中村里的房子,居民自建然后拿来卖,但深圳其实还有许多是村委集资建的房子,30几层电梯房、有物业、有社区、和商品房吗没太大差别。

(沙井小产权盛芳园)

当我看到沙井盛芳园的时候,我根本没把它和小产权结合在一起,因为实在太“商品房”了,地下停车场、篮球场、游泳池、观赏鱼塘、儿童游乐场、便利店、休闲会所等大社区商品房应有的配套,它都有了,南区北区中间甚至还连着一条空中走廊。

(儿童游乐场所)

(观赏池塘)

(休闲会所)

(游泳池)

(社区园林)

这样的小产权,纵观深圳吗没几个,这样的小产权完全不用质疑洋房片面或定居不宽敞,坐在盛芳园休息的那一瞬间,我脑海中浮现:这样的小产权,为什么无法买?

(盛芳园和优良中寰、西荟城一期一路之隔)

盛芳园和优良中寰只隔了一条马路,但是盛芳园只有2万出头,而优良中寰已经卖到4万6(当年开盘),三分之一以上的基差,吗非常心动吸引,甚至盛芳园的小区环境要做得比优良中寰还要好。

于是我迅速在脑中算了一笔账,目前盛芳园主流洋房是95-97㎡的2房,20000元出头,总价190万,可以最低5成首付,贷款5年(信用贷),许多人都说小产权需要纸制退款,但有些的确可以操作,所以别杠。

这样也就意味着首付要拿出95万,然后每个月月供近2万。这样算下来,的确不划算,有100万的首付,首套完全可以去撬动330万的房子,可以在龙岗买到3房,甚至还能在一些还不错的地段买到一房或者二房。

这样看来,的确不划算。这就引出第二个难题:如果非要买,小产权究竟适合什么样的人买?

小产权房和商品房一样都要看地段,地段越好、产品越好,价格就越高。

所以小产权也有价格梯队,第一梯队是以南山福田这些中心地段的小产权,价格去到3-4万。

越往关外走,价格会越低,但如果产品特别优质,像盛芳园这样的,价格能上到2万,其余一些非村委自建、隐藏在各大城中村里内的居民自建房,普遍在1-1.5万/㎡,最低的只有7-8000元/㎡,算下来总价最低50万就可以买到。

(村委集资小产权价格较高)

(农民房价格较低)

50万的小产权对标300万的商品房,巨大的基差是两个诱惑,不断挑起人们的神经,刺激他们对利益的追逐,买和不买,犹豫不决。

小产权不是每个人都适合买,如果非要买,也只适合以下这两类人:

一、钱多却没投资渠道的。手头的子弹已经打光,没购房名额也不该要投资其他城市的,有多余闲散资金,愿意接受信用风险投资的,可以买。

小产权的投资,长期看是博征地,短期是博租金。

两个地段不错的小产权,租金回报率比住宅高的多,南山一套小产权,42平方米的一房总价82万,租金能去到4000-4500元,一年的租金收入是4.8万,租金回报率为6%,而商品房的租金回报率只有2%-3%左右,算上每年10%左右的租金增长,这样一套小产权不到15年就可以两清。

而关内的旧改征地,往往拉锯10年以上,这10几年,基本可以把当初买的小产权本金赚回,先期如果征地,博赢了,那是巨赚,就算是没得赔,也不算亏,毕竟当下的许多理财产品基本都跑不赢通胀。

这类钱多且不担心信用风险的人群,其实小产权也是投资的一种方式,奥苏了赚得更多。

二、没文凭需求、不考虑入户、纯考虑自住的刚需自住。

同僚对小产权非常心动,为此也大概算过一笔账,他在住在两个3000元/月的单间,一年租金支出是3.6万,而关外稍微昂贵的一房一厅的小产权,总价50万,自己住满13年就回本,期间他住的空间更大更宽敞,也可以不用搬家,不用接受房东的随意涨薪,还能在这座城市找到些许的安全感,对于还是单身的他而言,没什么不好。

(小产权也带装修)

如果去买商品房,他只有50万只能作为首付,加杠杠能撬动160万总价的房子,也能买个小洋房的一房一厅,但他也要因此背上每月6000多的月供,这对于刚毕业1-2年的马克而言压力过大,而小产权不需要月供,一次买断后没太大负担。

此外,当下深圳的换房成本很高,如果他一开始就买了深圳的小洋房上车,这类产品未来不是深圳的主流洋房,涨幅肯定不会太高,算上利息成本和机会成本、贷款成本和换房成本,5年内这套房不涨就等于亏。

再往深了想,如果小产权没征地,他可以一直住,期间如果有了更多存款,还可以直接买商品房,首套名额未用,依然是3成首付,小产权还能出租出去做房东,如果征地了,是两个以最低成本博红本的机会,如果征地没索赔,在做足合同、公证的情况下,还是能拿回当初小产权购房款,即使亏,也没亏太惨。

所以能无法买小产权,最终还是要归结于什么目的,并且要衡量时间成本和机会成本做出最适合自己的考虑。

依然还是开头那句话,如果去博,信用风险太大,当下还是以稳健的投资为主,但如果放开态度,买小产权自住也没那么糟糕,单身自住不考虑学校,资金也有限,背不起贷款也没合适的投资渠道,当下用一笔钱解决定居难题,也没不好。

正所谓乱花渐入迷人眼,依然是各花入各眼。

经常出去调研,有一次碰到两个滴滴师傅,在宝中有一套商品房,在固戍有2套小产权房(村委自建),他说当时买的时候只要5-6000元,现在已经2万左右了,2房租金在4000元,他笑嘻嘻说,早知道当初多买两套。

场,未知的信用风险太大,所以普通人不建议去碰小产权,一不留意血本无归。

但许多人都不清晰自己的资产该如何配置,未来和当下最佳的选择方式又是什么,如果你在购房道路上有些迷茫和更细节的购房难题,可以添加文末二维码房产咨询师进行咨询了解。

最后再说一句,小产权有信用风险,如果非要买,要买大型楼盘、村委集资的,别碰城中村的居民自建房。

,但我还是庆幸它给了我两个家。

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以上为正文,来自粤海街道周主任

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