深圳龙华上芬小产权房(小产权房如何判？)-小产权房网

案例：蔡连香与郑坤怀房屋买卖合同纠纷一案，案号：（2017）粤03民终2570号

一审法院认为：本案系当事人转让原农村集体土地上违法建筑而发生的房屋买卖合同纠纷，根据查明的事实，涉案房产既无合法报建手续，亦未经行政主管部门就其合法性作出处理。鉴于涉案房产已进行了农村城市化历史遗留违法建筑普查申报，在行政主管部门尚未对涉案房产作出处理决定前，蔡连香直接向法院提起诉讼要求对涉案房产进行处理，不符合人民法院受理民事案件的条件，即本案不属于法院受理民事诉讼的范围，蔡连香应待有关行政主管部门作出行政处理后另行提起诉讼。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百一十九条第（四）项、第一百五十四条的规定裁定：驳回蔡连香的起诉。

二审法院认为：原审认定本案不属于人民法院受理案件的范围正确，本院予以维持。理由：本案房屋买卖纠纷所涉及的标的物已进行了历史遗留违法建筑申报，相关行政主管部门对涉案建筑物的产权的确认与否以及最终处理结果将直接影响合同的效力，故本案不宜在行政主管部门作出处理决定前进行审理。

二、法院判决：合同无效

案例：陈某蒲与罗某芬、陈某芳、张某荣合同纠纷一案，案号：（2016）粤03民终15109号

一审法院认为，由于涉案的深圳市宝安区XX街道“XXXX苑”X栋XXXX号房系小产权房，当事人未提供证据证明涉案房产办理了合法的报建手续、属于合法建设的房屋，罗某芬与陈某蒲就买卖该房产所签订的《合作建房合同书》应为无效合同。罗某芬要求确认该合同无效的诉讼请求于法有据，一审法院予以支持。根据法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还，故陈某蒲应将罗某芬支付的人民币55万元返还给罗某芬并承担占用该款项期间的利息，利息按照中国人民银行规定的同期同类贷款利率标准计算，自2015年3月10日起计算至实际清偿之日止。

二审法院认为：本案为房屋买卖合同纠纷。作为房屋买卖合同标的物的涉案房产没有办理产权登记，也没有取得合法报建手续，为违法建筑物，属于法律禁止流通物，原审法院认定陈某蒲与罗某芬就涉案房产签订的买卖合同无效正确，本院予以确认。本案不涉及涉案房屋的权属确认及返还房屋的问题，并不需要先由行政机关处理，属于人民法院受理民事诉讼的范围，陈某蒲上诉主张本案应驳回起诉理据不足，本院不予采纳。综上所述，陈某蒲的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决实体处理正确，应予维持。

三、法院判决：合同有效

案例：黄汉兴与吴伟确认合同无效纠纷一案，案号：（2016）粤03民终22009号

一审法院认定事实：1993年8月，深圳市宝安区人民政府向黄汉兴核发了粤房字第XXXX号房屋所有权证，确认坐落于深圳市宝安三十五区X栋X座X路X的住宅楼一栋所有权人为黄汉兴。1998年10月10日，黄汉兴与吴伟签订《转让房屋合同书》，约定黄汉兴是卖屋人，吴伟是买屋人，黄汉兴将上述楼房中的三单元305房屋卖给吴伟使用，卖期50年，价款13.5万元，因本栋楼属于自建房，房地产权证不能转交吴伟，吴伟只能使用和出租，在政策允许房产过户时，黄汉兴要积极协助吴伟办理产权证，使用期满后，该楼房如果补地价税，吴伟享有同商品房满期后的同等待遇。

一审法院认为，确认合同是有效还是无效，应当以《中华人民共和国合同法》第五十二条为准绳，只要存在该条规定的五种无效情形之一的，合同都应当被认定为无效，反之，不存在其中任何一种情形的，合同都不能被认定为无效。黄汉兴主张涉案合同无效的理由是，合同违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定。原审法院认为，土地管理法第六十三条规定的是，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设；但是，符合土地利用总体规划并依法取得建设用地的企业，因破产、兼并等情形致使土地使用权依法发生转移的除外。该条文针对的是农民集体所有的土地使用权，不是集体土地上的房屋，本案房屋属于有产权证的合法房产，当事人自愿买卖，合同已履行完毕，没有违反法律、行政法规的强制性规定，也不存在合同无效的其他情形。黄汉兴诉请确认合同无效，吴伟返还房产并支付房屋使用费，均没有法律依据，不予支持。