1 北京限牌经济政策

沪籍未婚专业人士

一、原则上受赠有房，限牌。

二、原则上受赠无房，生前和双亲在2011.1.30以后共计不少于2套（含2套），可DD91两套住房。

沪籍未婚专业人士

一、母女两方都是北京户口

a、母女两方在2011.1.30以后各别和双亲共计不少于2套（含2套）可DD91母阎氏住房。

c、母女一方在2011.1.30以后和双亲共计3套，另一方与双亲共计1套，可DD91两套住房。

e、母女一方在2011.1.30以后和双亲共计少于4套（含4套），限牌。

二、母女两方有一方是北京户口，另一方亦然北京户口

b、购母阎氏房产证要北京户口的人上产证，不然限牌

注：满5年社会保险或满5年个人所得税是指签订合同次月算不上，向前推算出63个月中社会保险或个人所得税恒定交纳满60个月。

解析：A与B离婚，原家庭唯一住房分给了A，C和D离婚，原家庭唯一住房分给了C，现在B和D再婚，BD组成的家庭可购入1套！

解析：A与B离婚，原家庭唯一住房分给了A，B净身出户；B可购入1套！

非沪籍购房经济政策

外地人在北京购房需要什么条件？

特殊客群

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本市集体户口

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外国籍或港澳台同胞

提供满一年的北京劳务合同和满一年的税单！可购买两套住房。（要求劳务合同和税单公司要一致）

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在读博士、博士后

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部队人员购买住房

2、部队专业人士指的是军官、士兵或士官原籍非北京是不可买房的。

临港购房经济政策分析

1. 商业贷款

北京自2021年7月24日起房贷利率将上调！

首套上浮35个基点（4.65+0.35=5%）

母阎氏上浮120个基点（4.65+1.05=5.7%）

贷款经济政策变化

2、银行需要查询客户的还款能力，需要有匹配收入证明金额的工资流水或者能体现收入的其他证明。

4、放款时间延长，目前放款时间平均在新产证出来后2个月至4个月左右，可能会更长。

5、若全国范围内有2套及2套以上房贷在还，银行停止发放第3套房贷。

7、近三年内有离异史的，银行暂不受理贷款。

2. 公积金贷款

限贷的认定方式①在北京有1套房，人均面积＞37.3m²。

（1）购买首套住房且从未使用过公积金的缴存职工家庭，公积金首付比例仍为35%（住房面积大于90平），面积小于或等于90平低首付比例为35%。

（4）借款人以公积金缴存账户余额确定贷款额度的倍数从40倍下降到30倍。

（5）严格执行住建部还款能力的计算比例调减为每月还本额占工资基数不少于40%。

公积金贷款利率

1-5年的公积金贷款年利率为2.75%。

5-30年的公积金贷款年利率为3.25%。

第母阎氏房利率：

1-5年的公积金贷款年利率为3.025%。

5-30年的公积金贷款年利率为3.575%。

可贷额度

A房龄计算：

①五年内的房龄：可贷30年

②6-19年的房龄：35-房龄

③少于20年房龄：可贷15年

房龄=2021-竣工日期

B主贷人年龄计算：

男性：65-年龄=可贷年限

女性：60-年龄=可贷年限

3 北京普通住宅和非普通住宅的区别！

普通住房应该同时在房屋类型、成交价格、建筑面积三个方面满足如下标准。不能同时满足条件的为非普通住房。

（2）成交价格：内环以内：≤450万元/套；内外环之间：≤310万元/套；外环以外：≤230万元/套。

4 北京二手房交易业务流程

5 北京房产税征收标准

2021年北京房产税率分界线提高至73482元

所购房屋单价≤73482元/㎡适用税率4‰，所购房屋单价＞73482元/㎡适用税率6‰。

1

1、非北京居民DD91住房；

2、北京居民DD91且属于母阎氏以上的住房（包括DD91的二手存量住房和新建商品住房）。

1

第两套房200平要征收房产税吗？

2

所有第母阎氏房子都要征收房产税吗？

不是。

是根据居民家庭人均住房面积来计算。家庭成员人均免税面积均为60平米。

3

什么是居民家庭？

2

应纳房产税额计算方式

应纳房产税税额=DD91住房应征税的面积（建筑面积）×DD91住房单价×70%×税率（税率暂定0.6%）

1

房产税交纳时间什么时候？

每年12月31日前交纳。

2

买好了房，什么时候起征房产税？

产证登记日期的次月开始征收。

1

税率是怎么算出的？

税率分为0.4%和0.6%，单价范围如下

跟着线图走

一秒明白房产税

1、沪籍未婚

3、外地户口

外地未婚：为限牌状态

注：若购入司法委托拍卖等非限牌类住房，则全额征收房产税，减免条件同外地家庭购房减免标准。

外地家庭：

4、境外个人、港澳台居民

境

台

港

（具体房产税税费减免情形以各区交易中心税务窗认定为准！）

3

房产税减免经济政策

4

未满一年怎么付房产税?

6 二手房交易税费

以公司名义在沪购房的限牌经济政策

(一) 境内(不含港澳台地区)注册的公司购买商品住房需要满足的条件 (购房时间以合同网签备案日期为准) 。

a：企业设立年限已满5年；

b：企业在本市累计缴税款金额已达100万元人民币；

c：企业职工人数10名及以上，且按照规定在该企业交纳社会保险和公积金满5年。

注：目前北京市各区交易中心针对该规定所执行的操作口径仅限企业购买新建商品住房，购买存量商品房(二手房)暂无条件限制。

直系亲属更名买卖、受赠、承继怎么划算？

自2021年7月24日起，通过受赠方式转让住房的，受赠人应符合国家和本市住房限牌经济政策；该住房5年内仍记入受赠人拥有住房套数。

咱们以房屋总价500万，买进价100万，满五年唯一为例来算一下更名所需要的一些费用

买卖更名要走恒定的交易业务流程，受限牌影响，税费按照规定来交纳。此种情况适合受赠有房不准备把受赠房产出售的一部分人，虽然会交纳一部分税费，但是不会对以后房产出售有影响。

1、增值税：（500万-100万）÷1.05×（5%+0.3%）=201904元

2、契税：房屋总价3% 也就是15万的契税（因受赠有房，契税为3个点，受赠若是无房，不推荐此种方式）

4、交易登记费：80元

5、抵押登记费：40元

过户5个工作日后缴税、出产证

二、受赠

1、直系亲属之间受赠需要哪些费用？

若是受赠无房可以走受赠业务流程，受赠有房且受赠的房屋有出售的想法建议走交易业务流程。

公证收费标准

2、办理房屋受赠的方式有几种？

1）通过办理受赠公证书进行受赠；

办理受赠公证相关规定

3、办理受赠公证，应当注意的问题有哪些？

1）财产应当是公民的个人合法财产；

2）房产中有抵押不可受赠；

4）受赠合同不可委托签署；

5）一般只做直系亲属间的受赠，不然需要支付 20%的个人所得税。要注意的是儿媳与公婆非直系亲属，同样女婿与岳双亲

则需先将女方名字去除再办理受赠）。

分不能再交易。

例如：业主张三将受赠独有的两套房产的 10%的产权受赠给了其朋友李四（非直系受赠），即针对该房产，张三持有 90%

三、承继

直系亲属之间承继免征契税、增值税、个人所得税。房屋承继过来在出售时契税增值税同商品房，满五年唯一免征个人所得税，不唯一总房价款20%个人所得税。

2、房屋的承继顺序是什么？

3、房屋承继的业务流程是什么？

业务流程：先至公证处办理承继权公证，领取公证书后至房屋所在地的交易中心驻场税务所办理税收核定，领取完税凭证后至房

4、房屋承继的时效为多久？

时效：承继公证需要进行家庭成员核对，一般情形下本市户口的为 2 个月左右（若为外地户口，要到户口所在地取证故所需

5、承继公证后办理变更承继产证的房屋所在地的房地产交易中心受理业务流程是什么？

房屋所在地的房地产交易中心驻场税务免税申报→房屋所在地的房地产交易中心受理窗口受理→20 个自然日（法定节假日

6、承继公证所需材料：

8、公证员审查所需要的的其他材料

公证收费标准：

7、办理承继时需要注意哪些问题？

7.在有承继人死亡的情况下，应当查明其死亡的日期，确定是否适用代位承继或转承继的规定！

购房篇

契税、印花税

房产税

在具体操作过程中，不同地区对不同性质企业（如高新企业、扶贫单位等）可能会有三年内免征房产税优惠。

土地使用税

如房产税、土地使用税未按时交纳，需要按每日万分之五交纳滞纳金。

售房篇

在交易过程中则需要交纳：

增值税及附加

按（不含税收入-不含税购置原价）×5.6%征收；

土地增值税

土地增值税实行四级超率累进税率：

增值额未少于扣除项目金额50％的部分，税率为30％。

增值额少于扣除项目金额100％、未少于扣除项目金额200％的部分，税率为50％。

增值额少于扣除项目金额200％的部分，税率为60％。

印花税

按成交价格×0.05%征收。

企业所得税

01、读懂北京买房积分制家庭

10分 母女(包括未成年子女)

0分 成年未婚或离异、丧偶等个人(无论是否包括未成年子女)

户口

10分 北京户口

0分 非北京户口

拥有住房状况

20分 北京无房

5分 北京有房

20分 无房，5年内无购房记录

5分 有房，5年内无购房记录

0分 无房，5年内有购房记录

0分 有房，5年内有购房记录

在沪交纳社会保险时长

自2003年1月起计算，每交纳一月社会保险加0.1-0.24分

未婚 视个人情况而定

●社会保险交纳系数并非0.1，而是0.1-0.24分/月的区间。按上市项目产品类型、结构确定。

02、新政后新一代认筹还有几大重点

03、北京新房积分制后的买房三步曲

新房摇号规则明确后，北京新房购买的业务流程也跟着变了，需要经过：认购、打分、摇号三个步骤。

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第三步，摇号。根据130%的认筹上限，确定入围分数线，大于等于入围分数线的购房者即可参与摇号。

2021年北京购买新房新一代业务流程！

1、购房资格

2、资金准备

3、关注楼市动向

2021年北京的新房是分批次入市的，每次入市都会在北京的【网上房地产】网站公布

4、选择楼盘

5、准备材料

6、资料审核

7、开盘选房

8、办理贷款

9、交房

10、办理产证

以上就是2021年6月开始最DD91房业务流程，希望能在您买房的道路对您起到帮助！

04、关于新房计分摇号的16个常见问题

答：满五唯一的房子，卖掉以后是算无房户的。

Q2：如果受赠房子在外地，算无房户吗？

答：仅限于北京范围，算无房户。

Q3：怎么界定购房记录？

Q4：离婚专业人士，净身出户，是否算无房户？在新经济政策有上，有哪些限制？

Q5：北京户口未婚，09年与双亲受赠有两套共计房产，请问算有房还是无房？是否还能买房？

答：2011年以前的，算无房户。未婚可以购买1套。

答：公租房算不上，有产权或者承租的共计产权都算有房。

Q7：有两套动迁房，刚卖掉，请问算有购房记录吗？

答：如果动迁房是5年内买入的，就算有购房记录。

答：要看赠予的时间，如果在2021年1月22日以后赠予，则算无房。在2021年1月22日（含）后受赠他人的住房，仍计入认购对象受赠。

答：所有符合购房条件的，全部纳入公证摇号。

Q10：购买的新房已网签，但没有拿到产证，一年后才能拿到，当下算有房，还是无房？

答：已网签的房子，有购房记录，所以算有房。

答：退休人员的社会保险年限是交多少个月算多少个月。比如从2003年1月开始计算， 如果是2005年退休的话，社会保险只能算两年。

Q12：户口受赠有两套房，无贷款，想过户给双亲，这样算无房吗？

Q13：北京户口家庭，社会保险打分算一个人还是母女两个人加在一起？

Q14：社会保险有要求连续社会保险吗？

答：不要求，按交纳社会保险的实际月数来计算。

Q15：境外专业人士购房也要积分摇号吗？

答：境外专业人士符合条件可在北京购买1套，也按照计分摇号方式来认筹。

答：受赠有北京房产（包括动迁房、经适房、使用权房）即为有房，若2011年1月28日以前与共计的不计入受赠房产。

05、积分较高，并不意味着优先摇号

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