两限房是大产权还是小产权，房产性质分类不同银行贷款额度不同

商品房，即具有经营资格的房地产开发公司通过出让方式取得土地使用权后经营的住宅，均按市场价出售。

根据《城镇的国有土地使用权的出让和转让的暂行条例》规定：土地使用权出让最高的年限按照下列用途确定：

1、居住用地是70年;

2、工业用地是50年;

3、教育、科技、文化、卫生、体育用地是50年;

4、商业、旅游、娱乐用地是40年;

5、综合或其他用地是50年。

住宅7-9成

包括普通住宅、别墅、公寓等。

普通住宅可以贷到房屋评估值的70%；70年产权的公寓也可以贷到评估值的70%；其他住宅只能贷到50%-60%。

70年产权公寓6-7成

①公寓的土地划拨用途，大多数情况下都是商业用地或工业用地，产权年限只有40年或50年；也有一些土地用途为居住用地，产权为70年。

②一般情况70年产权的公寓是属于可以落户的限购的房子，需要客户有北京的购房资质；如果是全款和商业贷款购房的话跟普通的住宅的交易流程一样；如果客户用公积金贷款购买的话，海淀区只能是首套购房的客户可以使用公积金贷款，二套的情况不适用；而有的楼盘，就只能使用商业贷款和全款，不能使用公积金贷款。

③之前还有一种特殊的公寓，属于70年产权，不限购，但不能落户。

④比较奇葩的华彩国际，有的楼是70年公寓，有的是70年住宅。

商业5成

包括商业、工业、旅游、办公、经营活动等。

这一类商品房流动性较差，极少数银行受理该类房产抵押贷款。

公房6成

房改房（已购公房）

房改房实际上又可以叫做已购公房，是指享受国家的房改优惠政策的一些住宅。房改房就是是个人以成本价或者是标准价及其他国家认可的优惠办法向原产权的单位购买的公有住房。

标准价：一般在1995年以前房改的，基本上是用标准价购买的，增值额的80％归个人所有，其余20％交回原产权单位。

成本价：一般在1995年以后房改的，基本上是以成本价购买的，其增值部分全部归个人所有。

补成本价：在1995年以前已经按标准价房改的，在1995年以后，办理了补成本价的手续，视为以成本价购买。增值部分全部归个人所有。

房改房在办理贷款时要变更为成本价；房改房贷款比例降1~2成；需要提供原始购房合同。

央产房6成

中央在京单位已购公有住房，这种房子在出售或者抵押之前需要开具《中央在京单位已购公房上市出售登记表》，即“央产房上市证明”。

这类房产在办理抵押贷款时要提供《上市证明》、原始购房合同；同时，贷款成数也会降低。（央产房抵押手续）

经济适用房6成

一类经济适用房

这类经济适用房五年后才能上市交易，需缴纳综合地价款（2008年4月11日之前缴纳10%，之后缴纳差额的70%）

多数银行可以受理2008年4月11日之前经济适用房抵押贷款。

二类经济适用房

“按经济适用房管理”、“回迁房”、“安置房”、“康居房”等。

出售前需缴纳3%的土地出让金。

部分银行不受理该类型房产抵押贷款。

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