深圳最适合养老的小产权房?产权50年、1000万+三房谁会买?

整个蛇口片区的新盘十分紧缺。

近两年陆续入市了6个项目,有3个项目“日光”或“接近日光”,也有项目去化承压、艰难卖房。但总的来说,稀缺性决定了市场关注度,蛇口新盘整体销售情况较为不错的。

去年黑马太子湾玺的日光掀起了全城热议,同年入市的另一个招商仕林臻邸,首开去化率95%成绩亮眼;被前者严重分流的半山豪宅临海揽山,销售遇冷,开盘大半年今年2月还看到中介在强推该项目。

两年前开盘售罄的招商半山臻境,在去年陆续交付使用;在售新盘前海宸湾则以“折扣促销”苦苦卖房,继去年祭出了8x折优惠卖房之后,五一推3套一口价950万起入手109㎡三房。

而今年的深圳热度属于人才房,赤湾地铁物业深铁熙府吸引了超过1万组人才家庭申购,1000多套二房单元100%选完。

据了解,在5月份蛇口有两个新品入市,分别是蛇口花园城二期招商四海臻邸,和吹风许久赤湾综合体开云府,这两个项目都是名副其实的地铁上盖物业,商业、交通及学校一应俱全。

年初乐居实地探访过四海地铁附近花园城二期(半5行踪飘忽!但蛇口这个10万+/㎡地铁盘,真要上架了),有兴趣的网友可以传送一下。

今天重点来关注的是赤湾大型综合体项目——开云府。位于赤湾地铁站上盖,2/8/5号三线地铁交汇线,预计最快这个月入市,推售约400多套住宅户型建面约124㎡/129㎡/133㎡三房,和203㎡的四房。

吹风两年,产权仅剩50年?使用率70%,100+㎡做三房

早在两年前,开云府就设了展厅,当时放出入市信号,随后又不了了之。值得注意的是,该项目土地性质为C1+R2的商业综合发展用地,目前仅剩仅50年产权。

规划效果图。左一二为商品房,中间为人才租赁房,右侧是写字楼。

项目总建筑面积30万m2,由3栋住宅(1栋人才租赁房,两栋普通商品房)、1栋写字楼+酒店、约4.6万m2购物中心构成,可售房源418套,精装交付,容积率约7.0。由中国南山开发(集团)股份有限公司开发建设。

商业综合体施工情况。乐居摄于2023.05

商业配套方面,项目定位TOD商业综合体,涵盖了住宅、购物中心、总部办公、五星级酒店等复合业态,自带4.6万㎡赤湾汇购物商业。目前主体建筑已为封顶状态。

首推共有124-129-133-203㎡,其中129㎡两个户型,共五种户型,位于1栋1单元、1栋2单元,1单元四梯六户,2单元四梯四户,皆为镜像户型。

户型使用率仅有70%,换句话说,124㎡的房子公摊面积达37㎡;而所有户型需要靠封阳台来获取+1房间,且A3的124㎡、A2的129㎡公卫是暗房设计,对日后使用通风、湿度等都是一个考验;此外,受限承重墙,房屋内可改空间并不大。

不过项目最大亮点是,地面建设有五层阳光停车场,车位1346个(地下886个、地上460个),车户比超过1:1。

远眺赤湾港码头片区施工与码头货运噪音交织

被大南山、小南山及赤湾山隔断,开云府所在赤湾片区呈现独特的三角形环境,加之地势因素,半山臻境、山语海苑及南二外集团赤湾学校都位于“半山之上“,开云府及前海宸湾坐落在地势下沉的”盆地“。

远处半山上的赤湾学校

据悉,由开云府斥资打造业主专属电梯,从项目一侧可直达赤湾学校,这对日后业主带来极大便利性。

周边项目居住氛围逐步形成,山语海苑、山海津为较早入市项目,是片区居住较为成熟的小区。但这些小区被兴海大道、赤湾六路等高架道路切割得十分零碎,加上地势问题,眼看项目之间很近,实则交通十分不便,不管是是步行还是开车,都需要绕行很远。

赤湾六路的车流(乐居摄于2023.05)

兴海大道与赤湾各道路,是整个蛇口赤湾港出入港口的必经之路,日常集装箱拖车及货运车水马龙,加上片区正处于建设期,大面积施工及物流带来的噪音,环绕在项目周围。

摄于2023.05

项目主打的“山景+海景”就是在远眺赤湾山、大小南山及赤湾港口,但也只有部分高层单位可以看到,项目样板间设立在39层,目前开放了124㎡、129㎡的实体板房。

同片区最近入市的项目,除了22年的前海宸湾,21年中开盘的招商半山臻境于去年陆续交付入住。

从开云府可望半山臻境与赤湾学校

片区项目去化艰难开云府1000万+可以买吗?

半山臻境与开云府、前海宸湾这三个项目,在配套与学位方面几乎重叠,主推户型面积、针对的客群定位也很靠近,主要是改善及以上买家,价格上也相互靠拢。

两年前的半山臻境入市较早,咬住一波好行情,但去年受到市场下挫,前海宸湾就没那么幸运,最低折扣单价8字头起,还时不时大促吸引买家。

2021年6月4日,招商半山臻境开盘,线上选房历时12个小时左右,586套房源悉数售罄。精装修备案均价约10.14万/㎡,所推送户型建面约115㎡、175㎡和180㎡,总价最低1036万起。据打新网友爆料,二套买家“出手”更爽快。

时隔一年,2022年6月前海宸湾备案入市,均价约10.43万/㎡,均为精装交付,推售户型建面约109-143㎡三四房。首开失利,246套住宅冻资入围仅75批。

左开云府,右前海宸湾。两侧各有地铁出口

从产品户型上,开云府和前海宸湾较为贴近,从景观上开云府山景与海景资源稍微胜出一筹,其余的区位、交通及学校等,两者并无二异。

在开云府项目了解到,项目原计划于去年毛坯拿证入市,但拖延至今年5月,4月底销售中心和实体样板房同步开放,值得关注的是,备案价格不变情况下,毛坯价格还送精装修,可以说是变相优惠让利。

深圳最适合养老的小产权房?产权50年、1000万+三房谁会买?

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